近日，住建部于官网发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》，防止沿用过度房地产化的开发方式，大拆大建，急功近利等问题，导致房租大涨的问题上做严格要求。
其实，早在2019年，深圳就发布了《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》，提出了要转变城中村城市更新的思路，要加大综合整治的工作力度，落实有机更新理念，通过微改造的绣花功夫，推进城中村历史文化保护、特色风貌塑造。
由“拆”变“治”，是这份规划的一个焦点。规划中明确写道：“不急功近利”“不大拆大建”“高度重视城中村保留”。
一、
《总体规划》出台背景
根据深圳市住建局的摸底调查，深圳共有以行政村为单位的城中村336个（其中特区内行政村91个），自然村1044个(一个或多个自然村组成一个行政村)，城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。城中村住房与商品房平分住房市场，成为深圳人主要的居住形式之一。
在深圳，城中村并不仅仅位于城市的边缘，而是遍布城市的各个区域，全市现状共有城中村总用地面积约300km²。
城中村提供了全市低成本的住房空间、产业空间，承载了全市近一半的居住人口，为深圳的快速发展起到了助推作用，近年来以城市更新为主要手段的城中村改造工作成绩斐然。
但在改造模式及结构引导、改造规模及空间引导、改造标准及目标引导方面仍存在一定程度的不足，难以满足新时期城市可持续发展的全面需求。有必要全面摸清城中村家底，对城中村改造做出结构和规模上的引导，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间以及改善居住环境和配套服务，实现城中村可持续的全面发展。
二、
《总体规划》主要内容
1.规划目标
推进城中村有机更新，将城中村改造工作与全市住房保障、公共配套设施和重大项目落地等工作相结合。控制城中村拆除新建类改造项目的节奏，确定未来6年内保留的城中村规模和空间分布。
2.综合整治分区划定
（1）划定条件和原则
集中成片，单个地块不小于3000㎡
城市控制性区域范围内的城中村用地
位于基本生态控制线、橙线、蓝线、高压走廊等范围内的，通过拆除实现用地清退的除外；
位于紫线、历史风貌区与特色风貌区范围内的，以及因不可移动文物、历史建筑保护需要不宜拆除的。
不符合拆除重建政策的城中村用地
各区城市更新“十三五”规划明确的不宜拆除重建城中村用地；
根据省“三旧”改造政策无法进行标图建库的成片用地（2007年6月30日后建设的）。
其它城中村用地
现状建筑质量较好、现状开发强度较高（容积率超过2.5）的城中村用地；
鼓励各区将已纳入拆除重建类计划但长期无法实施的城中村进行计划清理，并纳入综合整治分区。
（2）分区划定对象及规模
城中村综合整治分区划定对象为全市城中村的居住用地。扣除现状城中村空地、已批更新单元计划范围内的用地、土地整备计划范围内的用地、棚户区改造计划范围内的用地，建设用地清退计划范围内的用地以及违法建筑断根行动范围内的用地。
划定对象总规模约99平方公里，规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。
（3）综合整治分区空间分布
各区按照综合整治分区规模和原则，拟定辖区的综合整治分区方案。市规划国土部门统筹汇总形成全市的综合整治分区方案，下图为《总体规划》最重要的综合整治分区空间分布。
△城中村综合整治范围图（来源：《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》征求意见稿）
3.综合整治分区管理及调整
（1）分区范围内改造模式
除公共利益用地外，综合整治分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。
鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治更新。
规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。
（2）分区范围调整
因城市发展需要，各区可在规划中期对综合整治分区空间范围进行调整。
分区范围调整应遵循“总量指标不减少，功能布局更合理”的原则，做好总量占补平衡。确保各区的综合整治分区总规模不减少，可按程序调整：
其中，城市更新项目由区城市更新部门负责拟定综合整治分区占补平衡方案；土地整备项目由区整备部门负责拟定综合整治分区占补平衡方案；棚户区改造项目由区住建部门负责拟定综合整治分区占补平衡方案。
（3）占补平衡方案
占补平衡方案应包括项目背景、必要性及可行性分析，调入及调出地块的具体情况（包括用地规模、空间范围、现状建设情况和规划情况等）。其中，调入调出地块应满足以下条件：
调出地块应为由各区从严把关、充分研究论证、科学决策后认为急需开展拆除重建类城市更新、土地整备和棚户区改造的城中村居住用地。
调入地块应为位于划定对象内未纳入综合整治分区范围且单个地块大于3000平方米的城中村居住用地。被调出城市更新单元计划、土地整备计划和棚户区改造计划的城中村居住用地优先作为调入地块。
4. 配套政策建议
（1）构建政府主导管理机制
各区政府根据辖区城市更新五年规划和本规划的要求，制定城中村综合整治类更新单元年度计划，并根据年度计划一村一规划组织编制更新单元规划导则，指导更新单元规划具体方案编制，保障城中村综合整治的有序推进和整体目标的实现。
（2）鼓励多方参与综合整治
《总体规划》明确了，通过允许局部拆建、降低更新单元计划合法用地比例的准入门槛、减轻项目政策性住房配建责任、简化局部拆建区域规划容积的测算规则等方式，多措并举，积极鼓励多方主体参与城中村综合整治。继受单位按照集体用地交易监管规则和程序，及股份公司章程和政府监管要求，依法通过三资交易平台或公共资源交易平台公开引入项目实施主体。
三、
《总体规划》影响
按照《总体规划》要求，列入城中村综合整治分区的村，在2025年前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。目前深圳现状城中村居住用地基本已经被市场主体“瓜分”或都被占坑，可以预见的是大批城中村城市更新项目或将暂时搁浅。
与此同时，部分村民甚至在该征求意见稿发布的两天后，就在村口拉起“强烈反对抵制综合整治，要求城市更新”的横幅。
在规划颁布前，万科、金地、碧桂园、深业城等房地产公司曾经积极参与到城中村的综合整治中，他们在城中村里拿到一些民居，进行装修整改，建成具有品牌效应的长租公寓。
福田水围村对29栋“农民房”进行整租改造。改造后，摆脱了脏乱差的形象，变身为“最美城中村”。
但长租公寓进入城中村，曾经引起了一些居民房的跟风涨价，这与城中村综合整治的目标背道而驰。因此在规划中专门提到，政府相关部门会加强城中村租赁市场的管理，要求企业控制改造成本，制定合理租赁价格。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。
四、
《总体规划》实施
在对城中村深入地分析调研后，一方面这些城中村进行综合整治所要达到的目标、工作重点以及采取途径都不尽相同，较难通过统一的规划标准或统一的路径去全面实施推进。
另一方面，深圳的城中村有机更新工作目前尚处于起步摸索阶段，亟需通过一些具有典型性和代表性的试点项目予以先行推进，在探索过程中不断的完善和总结，提炼出可复制可推广的经验。
所以，在全市范围内以“寻历史、兴文化、展形象、树典范”为核心，挑选了七个在生态环境、历史文化、民俗文化、滨海风貌等方面各具特色的城中村作为试点，探索不同类型的城中村有机更新模式。
7大试点
01南头古城
以“粤东首府、港澳源头”为定位，通过历史文化重现、城市活力提升、多元内容植入三大途径；以南山区城中村综合治理行动计划中十一项整治内容为基础保障，在完善文物保护的同时为古城注入新鲜血液，让古迹得到保护、文化得到发掘、城市得到发展；
将南头古城打造成独具传统文化与商业氛围、空间环境与服务设施良好的城市传统风貌展示区。通过空间升级、内容升级，力求将古城打造成为代表深圳1700多年历史之根的城市发展共生体，实现“湾区文化地标”的目标。
02观澜古墟
凸显“因水而生，因水而兴”的特点，维护清代中晚期客家风格建筑群以及渡口、商铺、古寺等设施；彰显深圳商贸史重要阶段的代表特色，结合“墟市+住宅”的特色布局，展现客家人“亲水而居，择水而息”的生活方式；通过古墟保育活化和整体活力提升，打造传统文化旅游示范区，港澳同胞客家文化寻根之地。
03清平古墟
展现清代中晚期松岗、石岩、公明等地商品交易和集散地的特色，维护永兴桥、广安当铺、新桥粮仓等老建筑；以岭南文化复兴清平，以修旧如旧活化古墟，打造大湾区为背景的深圳文化创意新名片。
04甘坑客家小镇
活化传统客家民居和风情建筑，保留客家排屋肌理；以生态田园为基础，以客家文化为内涵，以客家风韵建筑为空间载体，以民俗节庆、传统美食、非遗保护、田园体验为核心，打造集文化旅游、田园休闲、生态度假、文化展示、科普教育为一体的客家文化旅游目的地。
05大鹏所城
传承历史文化，突出“沿海所城，大鹏为最”、鸦片战争肇始地等历史价值；展现明清防卫城池的工艺成就；进一步打造“中国历史文化名村”鹏城村；发挥兼具滨海气质与人文风情的特色资源优势，打造山海蓝湾，古韵鹏城，营造大鹏半岛全域旅游和社区融合典范。
06南澳墟镇
保育活化岭南渔村特色建筑，重现老街文化墟市，塑造渔港特色风貌；建造滨海文化标志，塑造望海、见山、现墟镇的总体空间格局；打造传统与现代交汇、文化与生态共进、山城河海交融的国际化滨海特色小镇。
规划平面图©深规院
07 梧桐AI生态小镇
凸显“山青水秀、偏居一隅”原生小镇特点，秉承“生态保护优先、发展路径创新”发展历程，形成深圳城中村转型发展范例。坚持生态更宜人、生产更高效、生活更美好“三生融合”理念，聚焦孵化新一代人工智能技术产业，打造可持续发展的社区综合治理改革创新示范区。
部门分工
市级层面定期召开全市城中村综合整治试点项目工作会议，指导、协调试点项目推进工作。
深圳市规划和自然资源局完善城中村综合整治相关政策，提出历史建筑、历史风貌区及相关线索的保护规划设计指引。
深圳市文体旅游局明确文物的保护范围和建设控制地带，开展地下埋藏物的考古调查、勘探和发掘工作，提出文物保护单位和未定级不可移动文物的具体保护要求和使用功能指引。
各区政府指定部门制定规划实施方案，有序有效推进具体实施。
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鼎鸿微看点、鬼鬼匠整理
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