点击蓝字
距离上次土拍已有长达3个月的空档，沈阳土地市场进入了一个漫长的休眠期。本以为“730”会如期而至，结果延期了一个月，摇身一变“830”但是否再度延期，则未可知。50宗地块名单在7月30日当天刷爆房地产圈，其中包含了46宗经营性土地和4宗工业土地。让笔者惊讶不是推地的数量，而是在第二轮集中供地的竞拍附加条件中，以“限地价、竞地块范围外沈阳市闲置（烂尾）项目处置建筑面积”模式，取替了首轮土地交易中的“竞租赁、在地块内按照不低于规划住宅面积5%无偿代建政策性租赁住房（计入容积率，产权无偿移交政府）”。
46宗经营性土地，总占地面积391.7万平，总建筑面积756万平，起拍总价376.2亿元。对比首轮集中土拍，第二轮土地供应呈现出了“量涨质升”。
起拍成本上涨，地块分布呈“凹线”
从第二轮供地信息可知，住宅用地数量上对比首轮增加了19宗，起拍价上涨4%。同时，在地块区位分布呈“凹线”，也就是中心区与远郊占比均有所增加，而近郊降幅最大。在首轮集中出让后，第二轮土地入市延迟了一个月，地块数量与价格的同步增加，代表了供应端对市场与需求端的预期。
2021年，如果还有第三批土地入市，预料推地量应该不会太高，最多与首轮持平。届时恰逢年终岁尾，房企归拢财务与资金，除非有优质地块，否则拿地欲望不会太高。而且，在第二轮竞拍后，项目在2022年一季度就可能入市，还可以抢个开门红。这样来看，2021年的第二轮土拍对房企而言，市场布局分量之重不言而喻。
除了以上数据信息外，配建、规模、溢价等相关信息与首轮供地有明显差别。
1
43宗地块采用“竞地块范围外
沈阳市闲置（烂尾）项目
处置建筑面积”模式；
盘活烂尾工作已持续多年，附加在第二轮土拍中可谓“一剂良药”，既能有效的受条款制约并落地执行，同时利城利民。2020年3月10日，辽宁省住建厅下发文件，提出要建立“超市”，推动房地产建设停滞和建成后闲置项目盘活，明确辽宁省将通过让这些烂尾楼和闲置楼“入市”的措施，促进合作或项目重组，推动相关项目尽快盘活。
时隔两个月之后，5月7日，省政府召开全省盘活存量工作推进会，会议明确要加大力度盘活存量资源，省委书记陈求发表示，“坚持一地一策，加快盘活闲置土地，严格落实“增存挂钩”机制。抓好房地产去库存，坚持“房住不炒”实行一城一策，探索多种途径，有效盘活存量，提高资产收益，把盘活存量与保障增量结合起来”。
随后不久，沈阳各区盘活停滞项目的工程推进信息开始流出，如沈河文化体育中心低调复工、裕景中心项目推进、华丰嘉德广场深入调度等。
盘活停滞烂尾项目，可以有效的去除“顽固”库存，因为那些都是早期入市供应的产品，经过岁月的积累，最终成为了“顽疾”。另外，它们的存在直接影响市容美观，降低城市对外的宣传力。此次在附加条件中增设“竞烂尾”一项，也是剑指有实力的房企，毕竟需要触顶成交，才能进入到此模式。
2
取消最高限价
溢价率最高不得超过15%
在公示的地块信息中心，全部地块均没有了最高限价说明，而是通过限制溢价率来控制地价上涨空间，最高拍地价格不得高于起始价的115%，经换算后，相当于溢价率最高控制在了15%。
而对比“430”，在有最高限价的调控下，平均溢价率为10.1%，无形之中给开发商更大的溢价空间。话又说回来，能够触顶成交的优质地块还是有限的。
3
沈河金廊、大东望花
拟建大型商业产品
一个大型的商超或综合体项目的落成，是对所在片区的商业环境改善与经济推动作用的直接表现。第二轮供地名单中，商业占比最高的为轩兴四路北-1地块，达到了49%-50%，建面约为17万平，近一半的土地规划分给了商业，其次为热闹路北地块，商业占比44%-45%，建面约为7.2万平。
轩兴四路北-1地块，要求商业自持，同时限高80米，超高写字楼直接被pass，那就剩大型商超与公寓产品了，如果有写字间，就算2米6的挑高，顶多30层足矣。据传，华润置地、龙湖两大品牌房企早已将目光锁定那里，届时谁能入主或有新人进入，让我们拭目以待。
而对比之下，热闹路北地块规划超高写字楼或已成定局，商业限高200米，楼层数超过60层，与沈阳金融广场丨金廊公馆64层的超高层住宅高度差不多。除了写字楼，还会有临街的商铺产品。
4
铁西经开热度再燃
低门槛或引“新生”进入
沈阳第二轮待出让土地中，位于铁西经开区的地块最多，9宗地占地面积达76.6万平，地价相对其他区域来看略显偏低。低门槛之下，给开发商拿地充足的信心，在这种情况之下，或将引入新房企进入开发，对区域建设发展无疑是一大利好。即使没有新企出现，“老将托新城”也是不错的选择。
5
和平主城一环内再推新地
成交价或刷新历史
在44宗住宅用地中，起拍价最高的是位于和平区的西塔D地块，达到了12000元/建筑平方米，最高限价为13800元/建筑平方米，如顶价成交，价格将刷新2020年和平区最高纪录，中海以13000元/建筑平方米成交的领事馆东-1地块（中海·领馆壹号）。
在国家主唱城市更新的背景下，房企回归主城进行老城区环境改造，无疑是稳固企业市场份额与地位的一大利好。借势而行，是现阶段开发企业应该且必须采取的主策略。
笔者综述
政府调控加码之下，房价走势趋于平稳，盈利空间一定程度上被限制，融资难度加大，竞拍时切勿盲目追高，应根据自身情况“调码加价”。从“730”延期到“830”，还有7月15日召开的土地推介会，这一系列动作表明，土地市场在回归理性。这种理性是对市场预期的预判，也是对房企如何看待市场及信心的观察，期望第二轮土拍有个完美的结果。
想获取更多市场资讯
请致电《沈城楼市报》智库中心
详询400-690-1777接通后拨打456
地产观点堂
作者｜刘贺予
负责栏目｜地产观点堂|《沈城楼市报》智库中心
关于本篇文章更多详情
请参见2021年《沈城楼市报》第31期第16-17页