在每个城市居住小区，根据国务院《物业管理条例》的规定，大多数小区会召开一直大会，选举产生小区业主委员会。但是，在小区的实际管理运行中，仅仅依靠几名业委会成员，很难将小区治理好。最近，武汉市洪山区洪山街道成宝社区南国花郡小区，在街道和社区的指导支持下，根据小区历史和现实的情况，小区业主开创性制定业主大会组成机构的“三会”模式：执行机构业主委员会，监督机构业主监督委员会，议事机构楼栋议事会。形成了大事小事有人议，难事易事有人干，干好干坏有人管的小区立体治理格局！
下面是反映业主大会组成机构“三会”特色的南国花郡小区管理规约
南国花郡小区管理规约
为了维护南国花郡小区全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《武汉市物业管理条例》及有关法律、法规，结合本物业管理区域实际，制定本管理规约（以下简称本规约）。
本规约对本物业管理区域内的各业主和物业使用人均有约束力。
第一章 物业项目基本情况
第一条 物业项目基本情况
物业项目名称：南国花郡小区
座落位置：武汉市洪山区洪山街新千家街67号
物业类型：住宅
物业管理区域概况：
房屋总建筑面积:9.21万平方米。 房屋面积构成： （一）住宅 平方米，827套。 （二）非住宅 平方米，其中：办公楼 平方米、商业用房 平方米、其他类型物业 平方米。
第二条 物业共有部分
根据有关法律、法规规定和管理规约及房屋买卖合同约定，业主享有以下共有部分的共有权：
（一）物业共用部位，包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（二）共用设施设备，包括天线、照明、避雷设施、消防设施、水箱、绿地、道路、院墙、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；
（三）物业服务用房。
第二章 共同约定的基本准则
第三条 业主的权利与义务
业主应当遵守相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务，不得以放弃权利而不履行义务。
业主应当执行、遵守业主大会通过的各项决议和有关决定，支持、配合业主委员会的工作。
业主、物业使用人应当遵守物业服务企业根据有关法律、法规、规章、规范性文件制度的各项物业管理制度，支持、配合物业服务企业的各项管理服务活动。
第四条 业主大会
本物业管理区域内设立一个业主大会。业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会通过业主选举产生业主委员会作为执行机构，楼栋议事会作为议事机构，业主监督委员会作为监督机构。业主大会、业主委员会依法、依本规约和依据业主大会议事规则、业主委员会职责履职。楼栋议事会履行议事职责，业主监督委员会履行对业主委员会和物业服务企业服务的监督职责。
业主大会、业主委员会依法做出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守并服从业主大会依法做出的决定。
业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地区房屋主管部门和街道办事处投诉、举报，由受理单位依法处理；业主大会、业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权决定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法做出约定。
第五条 相邻关系
在物业使用和维护中，业主、物业使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。
第六条 业主提交通讯联系方式的义务
业主应当通过建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。发生变更的，应当及时向建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式。
业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式或者变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内或者按原则预留联系地址、通讯方式送达，所产生的不利后果由业主承担。
第三章 物业的使用
第七条 物业的使用
本物业管理区域内的业主、物业使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业管理区域《房屋使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：
（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质；鉴于本物业管理区域的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、加工、宾馆、仓储等经营性场所；
（二）进行室内装饰装修时，遵守住建部《住宅室内装饰装修管理办法》等规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间19时至次日上午7时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；
（四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任； （五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装；
（六）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备；
（七）停放车辆，应遵守本物业管理区域内车辆停放有关规定；
（八）阳台封闭：按本物业管理区域统一封闭的样式、色泽进行；
（九）太阳能热水器安装：共用屋面不得安装；
（十）晒衣架安装：外伸式晒衣架不得安装；
（十一）法律、法规政策的其他规定。
第八条 使用物业的禁止行为
业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：
（一）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建以及挖建地下室或者降低房屋地坪标高的；
（二）将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或者厨房的上方；
（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分；
（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备；
（五）违法搭建建筑物、构筑物；
（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；
（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害等危险物质；
（八）饲养国家禁止的大型犬类等宠物，敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等；（养犬规范要求：为犬只挂犬牌；为犬只束牵引带，牵引带长度不得超过2米，在拥挤场合自觉收紧牵引带；乘坐电梯或者上下楼梯的，避开高峰时间并主动避让他人；烈性犬只因免疫、诊疗等原因需要离开饲养场所的，将其装入犬笼；即时清除犬只排泄的粪便等；盲人携带导盲犬的，不受此限制）
（九）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；
（十）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；
（十一）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音；
（十二）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；
（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；
（十四）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。
第四章 物业的维修保养
第九条 物业的维修养护
业主、物业使用人同意按照下列规定维修养护物业：
（一）对物业专有部分的维修养护，不得侵害其他业主的合法权益；
（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，须负责维修并承担赔偿责任；
（三）因维修物业涉及公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；
（四）物业在使用中存在的安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业可在通知公安机关、社区居委会或者业主委员会3名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的相关费用全部由责任人承担；
（五）当物业服务企业对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共有部分或者其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；
（六）本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和保修范围内，出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由业主向小区开发商主张解决；
小区开发商拒绝维修或者拖延维修的，业主在保留书面相关有效证据后，可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的损失向小区开发商主张解决，由其承担。
第十条 专项维修资金的筹集和使用
业主应当按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》缴存、使用、管理和续筹专项维修资金。
维修资金余额不足时，由业主委员会组织召开业主大会进行筹集。
原未交存首期维修资金的业主，应当按照本市有关规定在本规约通过生效之日起30日内一次性补交到位。
业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布；并定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。
业主转让物业专有部分的，其交存的专项维修资金同时转让。
业主共同决定上述专项维修资金的筹集和使用方案时，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
使用维修基金对住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：
（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；
（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；
（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；
（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；
（七）公共区域门窗或者窗纱破损的；
（八）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。
使用维修基金对住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：
（一）电梯及主要部件的维修或者更换；
（二）避雷设施不能满足安全要求的；
（三）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；
（四）楼内排水(排污)设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；
（五）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；
（六）住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。
需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报区房屋行政主管部门备案；
（四）业主委员会按照区房屋行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程。
工程竣工后，业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。
第五章 物业服务企业的选聘
第十一条 物业服务企业的选聘
物业服务企业的选聘采取招投标方式。
业主大会选聘物业服务企业之前，业主委员会应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、物业服务合同的主要内容等进行表决。
业主大会依法选聘、解聘物业服务企业的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主委员会应当按照业主大会决议选定的物业服务企业签订物业服务合同，签订合同时，应当有业主委员会1/2以上委员在场签名并盖业主委员会印章。
因物业服务企业退出，业主大会无法及时另聘新物业服务企业的，在另聘新物业服务企业之前，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、或者区房屋主管部门指定物业服务企业临时代管；业主委员会与代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付物业服务费。
第十二条 物业服务费用及其交纳、监督
本小区物业服务费采取包干制方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主委员会的监督，每年进行一次满意度测评。
业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定。
第十三条 授予物业服务企业的权利
业主或使用人违反本规约约定的，物业服务企业有权劝阻、制止；业主拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：
（一）禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域；
（二）禁止严重影响小区交通秩序的车辆进入物业管理区域；
（三）禁止损坏车场管理设备却拒绝赔偿和维修的车辆进入物业管理区域；
（四）对于欠缴物业服务费在6个月以上的客户，物业服务单位可以暂停对其的各项物业服务工作，但不得影响相邻业主正常生活，并依据法律程序进行追缴。
第六章 业主的共同利益
第十四条 共有部分的管理、经营与收益分配
（一）属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用；
（二）业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；
（三）利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业统一实施。
利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，按下列方式分配：
1、用于补充专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；
2、用于业主大会会议召开；
3、用于业主委员会依法开展工作；
4、用于共有部分的修缮工作；
5、用于小区文化活动的开展。
本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等(委托物业服务企业或由业主委员会自主)经营，扣除合理经营成本后（经营管理费支出不得超过公共收益的百20%），所得经营收益按下列比例分配：
1. 40%用于续交物业专项维修资金；
2. 40%用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造；
3. 15%于业主大会、业主委员会的工作经费；
4. 5%于业主委员会委员的津贴。
经营收益分配比例需要调整的，可通过业主大会表决更改。
（四）物业服务企业违反物业服务合同约定的违约金及赔偿金，属于全体业主所有，并用于补充维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；
（五）所得违约金及赔偿金和利用物业共有部分经营所得收益，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配；
（六）业主委员会应当至少每半年在物业管理区域内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督；
（七）业主拒付物业服务费用、不缴存专项维修资金的，不得享有所得违约金及赔偿金和经营物业共有部分业主所得收益的分配；
（八）业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
（九）经营收益可以由业主委员会自行管理，也可以委托物业服务企业代为管理。经营收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，并每季度公示一次收支情况；经营收益由物业服务企业代为管理的，要单独列账，并每季度公示一次收支情况。业主委员会应监督物业服务企业公示情况、核查收支情况。
（十）经营性收益单次使用金额在 1000 元以下的，由业主委员会主任或副主任审批、签字，并在本物业管理区域内公告。经营性收益单次使用金额在 1000 元以上 5000 元以下的，须经业主委员会会议表决决定，并在本物业管理区域内公告；单次使用金额在 5000 元以上的，需业主代表大会决定，并在本物业管理区域内公告，必要时还应向村（居）民委员会、社区党组织及小区党支部报备，并在本物业管理区域内公告。
（十一）业主委员会换届前（任期届满、中止或业主委员会负责人离职的）、委员资格中止、物业服务企业更换，业主委员会应在街（镇）、指导、协助下进行资产清查，并公示清查结果。
10%以上业主或小区党组织或街（镇）或对清查结果存有疑问的，社区可通过召开业主会议（无需经业委会召开）形成业主共同决定（经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意）后，聘请专业审计机构进行经济责任审计，并公示审计结果，审计费用在经营收益中列支。
经营收支情况每届进行一次审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日（不少于7日)。由业主委员会/小区党组织/聘请专业审计机构进行经济责任审计，并将审计报告在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日(不少于7日)，社区予以协助，审计费用在经营收益中列支。
第十五条 共有部分保险
本物业管理区域内物业共有部分及公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由业主大会选聘的物业服务企业代行办理相关手续；并在物业服务合同中约定。
业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。
第七章 物业出租和转让
第十六条 物业转让、出租的相关事项
业主转让或者出租物业专有部分时，应将本规约向受让人和承租人明示，并于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业、业主委员会。
房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。
房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。
对违反本规约出租或转租的，业主委员会可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。
业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业结清物业服务费用、物业服务资金、建筑物及其附属设施维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八章 违约责任
第十七条 违反规约的责任
业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业有权要求其改正；业主、使用人拒不改正的，应承担以下违约责任，并由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、使用人的姓名及违约事实：
（一）向全体业主或相应业主支付违约金；
（二）损害赔偿。
第十八条 未按规定交纳物业服务费用的责任
业主未按规定交纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主委员会应当督促其限期交付；业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务企业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用（物业服务资金）收交情况，并注明欠交费用的业主房门号；仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。
第十九条 连带责任
物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。
第九章 附则
第二十条 纠纷的处理与相关民事诉讼
业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由业主委员会或洪山街道办事处、成宝社区居民委员会进行调解；调解不成的，可以采取向人民法院提起诉讼的方式解决。
因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。
第二十一条 规约的修改与补充
本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议表决通过之日起生效。
本规约未尽和需要修改完善的事项，由业主大会另行决定。
第二十二条 规约的生效
本规约自本次业主大会会议表决通过之日起生效。物业的所有权发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。
第二十三条 规约执有和备案
制定和修改的管理规约，业主委员会留存3份,成宝社区居民委员会存档1份，并报送洪山街道办事处备案。