直接拉到最底下需要3秒钟，但是认真看完本文大概用时25分钟左右，看不完不建议收藏，因为你不会再看了。
我从普通人的角度切入买房这个话题，用立场鲜明的态度，从普通人需求、相关政策，楼市趋势多方位阐述，并且最后针对各种情况给出了切实可行的解决方案。
我尽量客观，但是做不到，因为不够激烈的文字唤不醒冲动的人群。
不建议非刚需普通年轻人贷款买房
先给结论再说依据，刚需和有钱任性就没必要看下去了，刚需就是那种明天不买日子就过不下去的。如果不是以上两种，像我这样普通80,90后，那买一套房不是掏空家里积蓄就是自己贷款30年的，从30岁背债背到60岁的小伙伴们，那就要看完我说的好好考虑下了。
像父辈他们一样一个工作可以干一辈子的事情已经不存在了，你确定房贷还到60岁的时候，你工作还在吗？中年危机遇上高负债可不是闹着玩的，虽说不是什么过不去的槛儿，但是压垮部分意志薄弱的有志青年是很轻松的事情。
我不是在贩卖焦虑，但是请各位好好想想，事业和家庭是否牢不可破稳如泰山，不管与否你的房贷是稳定的还，逼你买房的另一半是否情比金坚？遇到意外打破预期的时候能否患难与共，做到不互相埋怨？
因为！
人生从来都不会按照你规划的路径去走，沿路必有惊喜和意外，至于哪个先来？不知道，一眼到死的人生就没什么可以期待的了。反正自己的决定只能由自己买单，想清楚，自己对自己负责就好。
首先要搞清楚，你买房来干嘛？ 是自己住还是投资？
自己住，明账好算！
一，假设自己住，我拿老婆逼我买的玉兰公寓举例，这是我们这儿的老牌高端公寓，从房天下的数据可知，一平米均价是35381元，这个价格基本是可靠的，有交易支撑的。95平方的是346万，96平方的精装修拎包入住的房子一个月租金是3300元。
均价35381元
95平米的房子售价346万
我是这么和我媳妇儿说的，如果我们家她把持财政大权，那我们就算家道没起就彻底落了。假设我们有全款买房的能力，拿346万存银行，傻乎乎的和银行谈个5%的年息是有的吧？一年就是173000元。
这房子我租一年是39600元，也就是说我拿买房的钱存银行定期，每年的利息扣去房租还剩133400元，我媳妇不懂复利是啥，那我就假设复利这个概念不存在。
也就是说，我再请个保姆和育儿嫂，一年到头还有2万多的剩余，生活乐无边有屋又有田！
不和谐的声音肯定要说：租金肯定会涨的！ 这是个很好的问题，你回过头去看看，在过去房地产蓬勃发展的几年里，房租都没怎么上浮过，房东他凭什么能在政策日趋调控的以后能有议价权？
高端小区特别难出租
我上面的假设是没有理财能力的小白存定期的收入，如果是普通稳健的投资者，稍微有点投资基础的人，一年平均赚个8-10%是很轻松的事情，随便去翻翻几本经典的投资书就会了。
以上说的就是租售比的一个应用概念，按现在的租售比买房完全不划算，租金才是反映真实租房需求的，而房价已经背负了太多附加东西了，学区、金融属性等等，已经不反应住房的真实需求。其他人买房前也可以用这个租售比代进去算一下。
租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300 [1-2] 。比值越高，说明房屋的投资价值越大。
2019年上半年我国50个重点城市的租售比为1：592，远低于国际合理租售比区间水平 [1] 。
那么这套房子的租售比就是1:1048，说明房价是极其不合理的，如果此时买房，那么我就是把房子未来的涨幅一次性贴现给房东了。
自己住难算的是心账，心安还应向心求！
有房子了心里比较有安全感，追求安全感是马斯洛需求层次理论最基本的需求，是人性。在满足了部分生理需求后人就会去追求这个安全稳定。
这个安全感的观念没有问题，我父母说他们这代人就是要有个房子，心里才踏实，不然感觉人如浮萍。我媳妇儿也是这个意思：没有房子好像就居无定所。这是大部分人的想法，这是基本需求，我们需要控制感，知道接下来会发生什么事，这使我们感觉安全，避免痛苦和压力的需求，同时也是创造欢乐的需求。
确定性需求决定了我们在人生中愿意冒多大的风险，这种需求越强，就表示实际愿意承受的风险就越小，这就是现在说得比较多的，‘风险承受力’的来源。
但是，你们考虑过这个安全感的代价了吗？ 有房住了是人生的确定性，心里感觉很舒服安全，房子最后一定是你的吗？你全款买的吗？家里六个钱包里的钱是大风刮来的？
- 我们用父母的钱换心安，父母心安吗？
- 父母用钱帮我们换心安，我们心安了吗？
- 如果拿钱买房我们没有心安，那父母的钱不是白花了嘛？
- 如果我们心安，想想现在钱多难挣，父母拿以前日日夜夜赚得辛苦钱省吃俭用的去疼爱我们，去换心安，我们怎么安？然后没房的焦虑就转化成了对父母的愧疚，于是我们拼命赚钱，美其名曰要孝顺父母还这份养育买房的恩德？那不如让他们再帮我们买几辆车，一起慢慢还？
不是道德绑架，而是好好问问自己！（此处适合沉思停顿）
量力而行不好吗
有人说房子是自己以一己之力买的，我敬你是条汉子，已经是我们这代的翘楚了。不是我酸啊，凭运气赚得钱，一定会凭实力亏掉。题外话，还是要审视自己的钱是不是建立在自己的真实能力和认知上来的。
大部分普通年轻人还是做不到的，或多或少要需要家里支持买的。不要轻信那些网上炫富的年轻人，没几个是自己的能力买的。房子车子是自己的吗？ 贷的几年款？
所以，要衡量是否值得，为了一个所谓的确定性，让更多的确定性变成了不确定！而这种所谓的确定性却不是固定的，随着人生的成长确定性是会变的。难道父辈那代年轻的时候就觉得有一套房就安全了？那样的话不是房地产行业早就起来了，还用等到房子来折磨我们这代吗？难道他们那代也是不买房就不结婚？
还有人和我说要多买几套房给孩子的，那就更荒唐了，你父母结婚的时候买的是缝纫机，电视，自行车，按这个逻辑，你父母也该给你囤了几样呗？ 他们当时买不起的，你现在还买不起吗？时代在飞快进步，不要老看那个倒车镜，借双慧眼看看前面的路！ 大清已经亡了，你们村儿刚通电？
其实新中国成立到现在也就是按照这个需求金字塔再往上走，从物质富裕到追求安全需求，最近几年抓的最多的脱贫就是满足所有人基本的生理需求，然后才到安全需求。民族何以振兴，还不是人人觉醒后自然而然的结果吗？
穷人有口饱饭吃就觉得安全了，我们觉得有房就安全了，等有房了，你会觉得有两套房才安全.....直到宇宙尽头也不会满足，所以所谓的带给人们现在安全感的确定性是随你的心境在变化的，当你的才华撑不起你的欲望，就会走向迷茫、焦虑、不安！
真正的确定性需求是物质给不了你的，心安即是归处！
那些没房没户口就不和你谈对象的，你以为媳妇儿买了房，心就安定了，她依然会为了其他的：房子装修啊，更好更大的房子，车子。。。。 big bang！为了物欲的婚姻，还是会为了物欲而散的，现在明白这个道理还不晚。
代价：财富、时间、自由、确定性
高额的房价，使这个基本的安全需求变得特别昂贵！不是让你永远不要买，而不是现在拿那么大的代价去去换这个安全感的需求。
财富：不买房的钱可以买很多其他的东西满足你的其他需求。
买房等于放弃其他价格等值的东西，包括很多能得到很大满足却很便宜的东西。
当季的新款服饰、新出的数码产品等都能带来心情上的愉悦，但是房子可以一直带给你愉悦吗？30年后住在旧房子里面，你还笑得出来吗？
时间：几十年的时间去换那堆钢筋水泥.
要花更多时间精力去赚钱，因为你非要双十一之前去买，买贵了！你势必占用了更多家庭和娱乐的时间。
自由：恭喜你，已经彻底沦为了奴隶！ 房子的奴隶，银行把你种成了一颗摇钱树。每个月固定来收租。
确定性：拿更多的不确定性去换那个所谓的确定性
为了稳定的还款，就要稳定的收入，稳定的工作，人生你还敢妄动吗？存在铁饭碗吗？你能保证事业机会来的时候，你敢去抓吗？家庭还顾得过来吗？ 时间花在哪，你的成就就在哪。最后你会求房的房吗？
30年的还款，让负债变成唯一的确定性。那么你的收入能如此稳定吗？
此时，贷款买高额的房子使你的人生从此变得非常脆弱，相关的事业，家庭，健康中的任何一件小事都能击垮你，不要考验自己的坚强，人性经不起考验，最好的办法就是不要主动把自己至于这种境地！
投资房产
如果不是自己住，而是投资买房。
那么投资房产就要明确几个问题：赚谁的钱？怎么赚回来？准备赚多少？什么时候赚回来
投资就和打仗一样，在什么时间，什么地点，多少兵力结束战斗。《孙子兵法》其实就是教的怎么计算，知胜负，而后举兵决战。胜算，胜算，算定胜利再打，没有机会就不动。投资也是一样的，手上的钱就是你的兵，算准了再投资。
赚租客的钱
可以赚租客的钱，用我上面那个玉兰公寓的租金算，1048个月收回本金，还不算物业维修啊，空置期啊，房子折旧，这些都不算。就假设买完就租出去了，一年有12个月这个大家肯定没争议吧，那么就是87年收回成本，嗯嗯，只是收回成本而已！
87年啊！房子产权证是70年，从开发商取得土地使用权之日起计算，没错你可以续签！ 但是你现在出去看看，40年前的老房子还能租出去吗？ 水泥寿命也就是40-50年左右，谁租你的危房？推到重新建！ 好，成全你，不要再花钱的吗？
赚买房人的钱
首先，人要有自知之明，你赚的是买房人的钱，那你凭什么认为你一定比他聪明呢？能赚到他的钱呢？
其次，要注意两个因素：1，价格。2.流通性。两者缺一不可，不放在一起说就像卖不掉一样没有意义。
价格，还是以上面的例子算一算，一年是从32500元涨到35000，一年涨2500平米计算，5年内交易是有高额的交易税，所以假设去年买的5年后卖，去年的房价32500+2500*5=45000元，那平均一年有7.6%收益，理论上赚38%。单纯看这个收益还行，但是还有物业费，买房卖房的各种中介手续费税费等等。
最最重要的是，这个收益是建立在全款买房的情况下，如果是贷款买的话，收益几乎所剩无几。
流通性，挂多少价格都是虚的，问题是能卖掉吗？100个方的房子就已经450万了，工资每年有7.6%的涨幅吗？普通人谁来接盘？好，假设普通人要来接盘，他二手房贷借得到吗，银行还有额度给他吗？ 那有钱人来接盘，那他为什么要买你的二手房呢，新房不香吗？
那假设接盘的有钱人和你一样，对房子永远涨的预期是坚定的，那房子永远涨，你还会卖房吗？那房地产商干嘛卖给你？（此处需要思考若干分钟）
如果房子永远涨的预期打破后，你准备怎么收回投资本金？
那赚谁的钱呢？怎么赚回来？准备赚多少？你心里有答案了吗？作为投资选项，买房投资胜算几何？
我举的例子不代表普遍性，因为不可能完全客观分析清楚每个节点，只是给大家提供一个思路，大家可以把实际情况代入分析下就知道了。
其次我们要判断，房子还能涨多少，长多久？什么趋势？
美国与日本房地产周期
在判断之前，我们先看下发达国家的房地产周期，因为这不是一篇学术类文章，就不写出处了，感兴趣自己网上搜。
首先，美国房地产周期大概是18年左右，没有听说哪个国家房地产是不遵循周期的。2009年到现在，美国房产价格的走势完全是由美国2008年的金融危机所确定的。当时房产价格急剧下跌之后，美国几乎花了将近10年的时间，才让房地产市场的发展逐渐走上正轨。
这里推荐两部电影《大空头》和纪录片《监守自盗》，看完就知道了下跌可以多么狂野，10次危机9次房地产。
其次，看看日本，就更惨了。疯狂的时候，光卖掉东京就可以买下整个美国！到了90年代房地产泡沫破灭，日本股暴跌70%，东京房价暴跌65%，一夜之间许多日本人沦为千万负翁，不堪重负之下，无数人跳楼自杀，到了1992年，东京地价跌到了泡沫时期的七分之一，日本一夜之间回到解放前。
当时日本企业大量破产，银行、房地产公司几乎全部湮灭。
至今！
日本现在还有许多年过七旬的老人还在打工还那些年留下的房贷。日本甚至将房贷还款放宽至85岁，你们自行脑补吧，太惨了。日本人经历了房地产市场泡沫破灭后，就很少有人去投资房子，然后很多中国人就去抄底了。去过日本的人可以说说，这里推荐一本书《失去的二十年》，看看那代日本人为了房子付出了什么，你就能理解现在日本人为什么死气沉沉的了。
中国的房地产周期
然后，回头看我们自己，中国至今应该是没有走完过一个房地产周期的，所以房子永远涨的预期深入人心。
1997年国家停止福利房分配时，当时“60/70后婴儿潮”的年龄在25-35岁，就是我们的父辈，恰好都在首次置业的年龄。1998年商品房市场开放，释放了第一波婴儿潮人群的购房刚需，中国房地产市场开启了第一个房地产大周期。
2017年，第二波“80/90后婴儿潮”人群在26-32岁，就是我们这一代，也全部进入了安家置业的年龄，没房丈母娘就不认你，买得多可不得就玩命涨嘛！所以为啥有种老是盯着我们这代人坑的感觉？
1998年至今，房价指数除了2008-09年和2014-15年发生过不超过3%的回撤外，几乎是没有回撤的大牛市。
通过其他国家的房地产历史推测，你算算我们这波周期走多少年了，还能再涨多少年？你能在周期结束前华丽的离场吗？李嘉诚为啥早早就跑了，他为啥能穿越那么多经济周期依然屹立不倒，潘石屹为啥要贱卖SOHO中国，还被调查？等等（此处需沉思良久）
不动产变“冻产”
以上概述了房地产国内国外的前世今生，我们再来看看上边对待房地产的态度，是个什么意图？
正所谓识时务者为俊杰，即使是普通人，也一定要学会去看趋势。先给出我的判断，现阶段最好解决办法就是“”冻住“”楼市，然后拿时间换空间，用未来的十几年慢慢消化这个价格，所以要防止暴跌发生就要先防止再涨，冻住就是锁住流动性，减少交易。
这就是为什么买后几年不让你卖，如果要卖就得交重税，为了按住房价减少流通，现在银行房贷额度都是卡死的，听说年中的时候就很多银行房贷额度就发完了，这里说的是新房，就是你和房地产买房问银行借钱借不到了。
还有，二手房贷早早就断了，虽然主流媒体都不愿意承认所谓的二手房停贷，但是你问问身边银行的朋友就知道了。新房是你去买的，二手房是你拿去卖的，银行不放贷，哪还有人和你买你的二手房？
知道为啥房地产商今年这么难了吧，房子有多难卖，只有卖家知道！
如今，最大的趋势就是生育率急速下跌，人是国之根本，要看透政策就要看透其本质。要减缓生育率下跌的趋势就要判断什么原因导致了生育率下跌如此快，而且生育率下跌的趋势是不可逆的，历史上没有哪个国家生育率下跌后会反弹的。
不用查资料，就问我们自己为什么不愿意生就知道了！
- 房价那么高，生孩子和父母一起住吗？没房连媳妇都没有，好吧！
- 教育成本高，各个学科、美术、音乐、体育等等哪个不要烧钱？
- 医疗成本高，我们自己都生不起病，更别说要孩子了
医疗成本高，现在已经改善很多了，看看当时电影《我不是药神》播出时的社会反应就知道了。教育就更不要说了，今年已经被政策按死在地上了，上市的教培行业基本一年内跌掉90%的市值，参考新东方和好未来等等。上百万教培行业从业人员不是失业就是在被失业的路上。说这么多，能感受到调控楼市的决心了吗？
再仔细感受下，是不是第七次人口普查后，调控房地产的政策就特别密集，随便举几个例子，你们感受下：
- 房地产商拿地不许分期
- 央企全面退出房地产行业
- 北京学区房多校区划分
- 集中供地
- 房地产贷款和个人住房贷款占比双线收紧
这种类似的政策多如牛毛不一一列举了，有心人上网搜搜吧。
另外一个方面，这几年投机房产，导致实业都没人愿意干了，哼次哼次的忙一年还不如人家炒房的呢，但是实业兴国的道理大家都知道的吧，芯片是怎么被别人卡住脖子的。
投机的社会氛围越发浓重，我就遇到好几次，客户买了我的产品不满意，然后和他心平气和地解释产品性能等，然后客户突然冒出来一句：我在某某地方有好几套房！
。。。。。。。。。
简直莫名其妙，现在这种“谁有房谁就有理”的扭曲价值观已经普遍存在很久了。
长期的“饭票”：房产税
地方上的意图和上边还不太一样，这就不得不从和房地产并称中国经济两头“灰犀牛”的地方债说起！
起初，地方要发展就要钱，卖地来得快，土地财政可以把债务转嫁到普通消费者身上，所以地方在楼市上涨上起了积极推动的作用。同理，银行也是始作俑者。
要让房地产软着陆就要先解决地方上吃饭的问题。
拿今年说，地方债借新还旧的比例已经抬升到了85%以上了，6月份达到87%，靠卖地和借新还旧的模式快玩不转了，那怎么补这个缺口呢，就是增量玩不动了就玩存量。
增量是卖地，存量是收税！一个地方可以没大的企业缴税，可以没有地再卖了，但是总归有房子吧？这就是为什么高层定调房产税是十四五主要任务之一的原因，箭在弦上不得不发，据说地方债规模已经达到几十万亿，好多隐形债务都没办法统计。
有人肯定要说了，推动房产税是很难的。那如果给每个人免征额呢，人均40平以下免征，普通老百姓就不用交，而那些手上好多房子的炒房客就难了。
想卖？到那时候恐怕就没有多少人愿意接盘了，其次房贷额度紧，相接也得有钱才行。
想租？想把房产税转嫁给租客？想得挺美，你猜其他人怎么想，那些炒房客都想把多余的暂时卖不掉的房子拿来出租，那么供大于求会怎么样？ 你出租3500，别人比你着急，就租2000，更着急的就租1000，在这种情况下，你有什么议价空间还转嫁房产税。
房产税会倒逼持有多套房的人抓紧出租来止血，多余的房子就完完全全变成了负债。
小伙伴们，看到这，你还着急买房吗？
我知道还有很多人抱有幻想，这很正常，温水煮青蛙就是这个原理。这个世界上有两种人，一种是因为相信所以看见了，还有一种是要看见了才会相信，前者狼，后者肉。
最后，生在这个时代洪流中，如何不被吞没，全身而退呢？
首先呢，感谢你们能耐心看到这里，我也只是一个普通人，不是各种各类的专家，这里也只是借文章提供了一个看待房地产的角度，不一定全面，但是趋势应该错不了。欢迎大家指正，也希望大家和我一样兼听则明，什么观点都看看，多代入自己的情况去分析。
其次呢，感谢你自己，你不伸手没人拉得了你，我原来也和大多数人一样睡着，很多人叫我才把我叫醒，我也想去叫醒更多的人，这好像就是时代赋予我的使命感。当然，装睡的人是永远叫不醒的。
最后，我给大家几点建议参考，看看能不能帮到你们分析自身的情况。
非刚需普通人买房4个需求点：自己住、学区房、改善住房、保值投资
第一种情况，自己住。
不妨考虑租房，便宜不说，如果房子或者邻居不合适，说走就走。另外，劝你从善如流，他们要抢着买房，就让给他们。房产税开征的时候，他们着急出租割肉卖的，你就再出手帮帮他们。记住，人多的地方不要去，肯定是贵了。租售比1:300，高于这个值租比较划算，低于这个值就可以考虑买了。
第二种情况，为孩子买的，学区房。
如果孩子上学还早，那就再等等，这种房子最大的风险就是政策风险，北京一个学区房政策就导致28万一平的和8万一平的人在一个学区，当天房价就拉平了。北京就是全国的榜样，所以可以等等。
如果马上就要上学了，那没办法了，但是还是劝一句，量力而行，不要为了学区房背负大半辈子的负债。我认为最好的学区是自己家的书房，父母是孩子最好的榜样，你爱学习他们就会爱学习，不是你咬牙买套房就能解决得了的，到时候你能保证不把你的生存压力转嫁给孩子吗？ 你能保证永远不说出，“我买这么贵的学区房还不是为了你能好好学习吗”类似的这种话吗？
第三种情况，改善住房
这个简单，就是靠操作了，不管买还是卖都是贵的，那么你只要同时进行就可以了。就是看好要买的新房子，等旧房卖掉后再出手置换，同一时间做出对冲就可以了。过渡期可以租房，办法总是比问题多。
第四种情况，保值投资
有些人不是为了投机房地产，就是想保值，跑赢通胀。但是我想说一个概念就是估值回归。
房地产这几年已经远远跑赢通胀好几倍了，未来还寄希望它能继续跑赢是很不现实的。在一个30年的周期里面，房地产就是每年稳定4-5%的一个涨幅，之前涨多了，它就会停下来等等，这是周期也是天底下自然的规律。
投资界有个遛狗人理论，就是狗是价格，它一会儿前一会儿后，遛狗人是匀速往前走的，遛狗人就是那个价值，而价格短期走多快涨多高都没用，迟早都要在那等遛狗人的。
也就是说，之前涨多部分迟早要回吐的，如果这个时候接盘就等于涨是别人的，跌有可能就轮到你了，这个比喻不太恰当，但是就是这个意思。
君子不立危墙之下，投资房地产也是这个道理。
结尾，有时候看到同龄人为了生活而辛苦奔波，不免心酸，按说都这么努力了，为什么还是这么焦虑，还是过不好当下，又有多少人陷入“仓鼠之轮”而不自知的呢？奋斗的一生就变成了奋斗买房的一生！ 父母生我们养我们，让我们好好学习努力工作，最后是为了买一套房子吗？如果不买房，我们就过不好下半生了吗？ 如果不买房，我们的人生还有多少种可能？
你想过吗？
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