事物的发展往往存在着潜在的路径及一定的规律，任何行业的发展都要经历起步、发展、成熟、变革、再发展的阶段，而最重要的是要符合人类社会进步的要求与标准，也就是所谓的正向发展。当然，中国的房地产行业也有着属于自己的发展路径，就目前来看，整个行业的发展过程并非一帆风顺，而是在波折中不断前进，在变化、调整中震荡前行、向前发展，正如某小品台词中讲到：“气不足了打打气，气太足了撒撒气，这样才能有个好心气。”
行业的发展往往受市场关系、政策引导、交易规则等条件的约束。市场关系是影响行业发展的主要动因，拿房地产行业来说，房子的好坏决定了人们是否购买，供求关系也很大程度决定了房子的价格与交易周期；政策引导则是促进行业健康、合理发展的主要外因，是国家根据行业的市场情况进行合理配置、调控的手段或者方式。目前，十四五规划已经提出我国经济将由高速增长转向高质量增长，这也意味着房地产行业高利润、大扩张的时代已经过去了。
近期，政府出台的“三道红线”、“投资限制”、“集中土拍”等调控政策持续发力，导致部分规模房企也遭受了前所未有的危机，融资端压力巨大、投资端持续受限，加之市场回归合理后，大部分城市的项目销售回款进度放缓，导致现金流问题，产生了诸如工程结款等一系列负面连锁反应，大家不禁要问，房地产行业这是怎么了？未来还能不能起来？就这个问题小编根据自身多年的地产从业经验为大家详细解答一下。
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行业体制改革势必会出现阵痛性的连锁反应
但长期看有利于行业发展
近年来，随着城镇化进程的加速，全国主要一二线城市的房地产行业表现为高速扩张，快速发展。拿发展相对平稳的沈阳为例，早些年大家还在研究三环的房子是不是很偏的问题，到如今三环已经是作为城市核心区的重要组成部分，城市扩张脚步已经逐步迈进了四环时代；早些年大家还认为单价12000元的房子太贵的时候，怎么能想到目前沈阳市住宅的整体均价已经到了12000元/平，而且想买到心仪的楼盘要花上比这更高的价格。
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城市的高速扩张、房价的快速攀升也带来了一系列行业问题，例如，炒房团的出现，因为房价存在了大量上涨的空间，那么势必会有以炒房为赚钱手段的情况出现；再例如，城市快速扩张发展带来的房子的品质问题，早期房地产市场销售火爆，什么样的房子都能很容易的出售，导致开发商缩减投入成本，打造出来的房子也仅仅是能住而已，谈不上什么品质而言，当然，行业利润也是非常高的，最终导致大量企业都想进入房地产行业分一杯羹，行业发展混乱不堪。
沈阳市的房地产发展相比于全国一二线龙头来讲还是相对稳定、合理的，但依然避免不了出现以上种种问题。那么，这时候政府的调控手段就显得尤为关键。例如针对炒房行为，出台了诸如限购、限贷、限价、限售等一系列交易政策，主要针对以不动产增值为目的的投资、投机人群，也遵循了国家提倡的“三稳”与“房住不炒”的政策导向。从近年的市场表现来看，多限政策效果明显，房价由快速攀升回归到合理增长，目前沈阳市已经逐步回归以居住目的为主的购房现状，纯粹投资、投机者基本不存在了。
据小编了解，沈阳市近期也发布了关于重点建设沈阳30个核心区域的报告，从区域分布可以看出政府对于加大城市改造力度的决心，市中心区域把包括诸如太原街、中街、北行商贸、北站、西塔、金廊等商圈作为城市改造的重点项目，其规划细节也体现了政府对于老城区改造的信心，可以说，城市发展正在从大范围的扩张转变为高质量发展。做好城市配套、商业发展等方面的建设，让中心城区脱离老旧面貌、变得焕然一新将逐步成为现实。
以上关于城市建设、交易限制等政策对于房地产行业的调控效果是显著的，虽然市场短期反应为下行走势，成交量价低迷，市场热度骤减，房企利润萎缩等。但长期来看，整体的调控方向是正确的，而且是从根本上改变了行业的不健康状态，也是行业重新走上正轨的必要手段。对于开发商来讲，高利润时代已经不复存在，而且融资、投资、销售端均面临巨大压力，那么开发商们未来的路怎么走？且听小编继续分解。
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留得青山在、不怕没柴烧
房企们先保证“活下去”
近年来，国家持续的调控政策让房企们不好过。早些年的政策调整仅仅让部分中小房企压力大，而近期的政策是对于整个行业翻天覆地的调整，让绝大部分房企都很难过。
最近，部分规模房企已经表现出极大的危机，出现了一些列的恶性闭环：高负债率、降价促销、结款艰难、工程停工、交付延期、客户群诉等，当然这不是国家想看到的，但是为了大局着想、为了行业能够持续健康、合理的发展，为了保护刚需购房者都能够住的上好房子，这些调控显然是及时的、必要的。那么房企针对行业的大变革应该怎么做？小编给出部分建议，仅供参考。
第一，投资端谨慎拓展，控制拿地资金，做好城市深耕，避免盲目的城市扩张
整体市场成交低迷，开发商现金流吃紧，这时候应避免盲目的城市扩张，规模性的投资拿地，应该以现有项目的库存清理作为重点，从而保持负债率处在一个安全的范畴内。当现金流回正且有了一定的积累后，再针对集团的战略进行谨慎的土地获取。而且建议以重点布局城市的区域深耕拿地为主要侧重，因为对于房企来说，长期深耕建立了良好的口碑，另外房企对于深耕区域的客户非常了解，更容易把握客户们的置业心理与置业需求，可有效控制拿地风险，且有利于后期的产品去化。
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第二、产品端要根据客户的需求变化进行调整，而不是一味的提升开发成本
近年来，随着行业的发展、人们对于生活品质要求的提升，开发商们打造的项目品质确实有所提升，也能根据客户的需求，在示范区展示、建筑质量、立面创新、园林规模、户型设计等方面增加成本的投入，但结果往往不尽如人意，房子的流速并没有因此得到显著的提升，开发商也因此而苦恼，但客研工作还必须得坚持做。
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那么，小编认为，目前的客户购房已经不再是单一的考虑房子的户型、周边配套、交通、房屋质量等问题，而是起码要做到满足自身的多种需求，才有可能出手购买。例如，针对央企开发的楼盘，虽然有品牌及房屋保值率的保障，但客户仍然要求其具备相当优质的居住属性和生活便捷度，方圆1公里满足日常购物、游玩；楼下即是学校，3分钟可送孩子上学；想健身了，在园区内即可实现；想读书了，楼下会所就可以做到等等。所以，未来只单一开发住宅项目的开发商则不具备较强的市场竞争力，很难满足客户日益增长的购房及生活方式的需求。
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第三、要随大势而行，销售端控制规模增长率及增长预期
早些年，全国性的龙头房企还在喊着实现了“千亿”销售目标，而近些年，达到千亿的房企已经多达几十家，部分龙头房企已经奔着万亿的规模迈进了，高速的增长势必带来很多负面的连锁效应，一味的冲击高业绩、高利润、高周转，让部分龙头房企变成了“玻璃人”，禁不起任何的风吹雨打，一旦融资受限、现金流稍微出现问题，它们就变得很敏感、很焦虑。
所以，合理控制规模增长率，将规模增长变成高质量增长才是正确的路线，太快，跟不上，太慢，也不对，稳步增长才是符合国家标准。
第四、哪怕是降价促销，成本价甩卖，也要坚持活下去
市场低迷的态势已经形成，开发商们要想办法活下去，哪怕是降价促销，也要度过这段艰难时期。拿沈阳为例，近期市场表现极其低迷，各区域项目纷纷表示售楼处没有客户，除了部分以渠道为主的刚需盘，大部分的项目都冷清异常，开发商们不得已纷纷采取了极端手段，市场上大范围的出现特价房源、首付分期、送物业费、送车位等等促销手段，而且这些开发商中不乏一些具有央企背书的龙头企业，可见它们近期是真的不好过。
而全城范围出现的特价促销行为也引起了已经购买完房子的业主的“轰炸”，他们纷纷到售楼处进行维权，而且明知道得到赔偿的几率是微乎其微，但为了不让自己的血汗钱付之东流，他们使出了浑身解数......
综上，面对突如其来的危机，开发商们应该认清事实、转变思想、调整策略、保持心态、避免侥幸心理和负面情绪，从投资端、产品端、销售端等方面入手，结合自身的开发规模、财务指标等实际，安全、有效、合理的采取相对应的手段，才能顺利的度过这次行业调整的阵痛期。开发商如此难过，购房者是否该高兴呢？接下来，小编给近期想要购房的朋友一些建议，仅供大家参考。
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不动产红利期已过，购房者要以自住需求为主进行购房，否则容易后悔
01
关于特价房的购买要仔细斟酌
不要只为了图便宜而舍弃了居住品质
近日，小编的朋友圈已经被大量的特价房的海报连续刷屏了，除了本身价格就是洼地的项目外，各区域部分在售项目均或多或少的推出了特价房源，主要针对本身就质素较差的房源，例如位于园区北侧的临街房源或者临近铁路、快速路等位置较差的房源，且以高层的低楼层以及14、18、顶层等特殊楼层为主的特价房，而部分项目以特价房为噱头吸引客户到访咨询。对于这部分特价房源，小编建议大家谨慎选择，一方面这部分房源质素差，二手房出售很困难，所以，对于想投资或者资金沉淀的客户不建议购买；另外对于自住的客户，如果你能认可房源的这些不利因素，在考虑资金有限的情况下，可以酌情进行购买。
02
刚需首置及首改客户可以出手了，从现在到年底是购房的最佳时期
从近期的市场表现来看，沈阳房地产市场自2014年以来又经历了一个抛物线周期，今年整体市场给人的感觉特别像2014年时的市场，当年的沈阳也是受限购政策的影响，加上整体供大于求的市场关系，全城特价房频出，笔者的不少朋友及同行都是在当时抓住了上车的时机，以较低的价格购得品质不错的房子，其中一位朋友当时以6900元的单价购买的浑河南岸某盘，目前二手房单价已经挂到了18000元。
而今年，又是同样的情况、只是房价肯定回不到过去，但相比而言，仍然出现了性价比较高的品质楼盘，建议以居住需求为主的刚需及首改客户可以选择自己心仪的房子进行关注，在年底之前小编觉得都是近几年来最佳的购房时机。
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03
品质改善、终极改善的客户仍然要从需求出发，综合考虑，尽量避免盲目上车
目前，市面上定位高端的品质改善、豪宅项目本身数量就极为有限，就算在市场如此低迷的情况下，这部分项目的价格也是相对坚挺，基本没有降价的情况出现，因为这些项目作为沈阳各区域、各板块的标杆项目，本身的定位就是针对数量不多的城市中高端圈层及城市塔尖人群而打造，具备很强的稀缺性与唯一性特征。
综上所述，小编建议这部分客户不要受到市场低迷的现状影响，要以改善自身居住品质、城市高端资源占有等需求出发，以选择中心城区及潜力板块的大品牌高端楼盘为主，在房源选择上也无需考虑特价房源，一定要选择园区位置相对较好的楼栋、质素相对较高的房源，这样才能满足自身对于未来居住品质的需求。
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资金沉淀、配置，资产保值型置业需求的客户不建议购买特价房
近期，由于市面上很多项目推出了特价房源，有不少朋友问到某楼盘房价这么低，可不可以投资一套，未来涨价就卖了。其实这种做法，小编是不建议的，首先大家要搞清楚投资或者资金沉淀的逻辑，就是你购买的房源一定是在未来5-10年左右好出售的房源，就是未来5-10年甚至更长时间内，这类房源仍然比较抢手，且具备很强的市场竞争性，比如园区品质、物业管理、户型设计等方面在未来出售过程中仍然不过时，仍然满足了未来接手这部分房源的客户需求。
举个例子，假如说某客户以低价购买了某楼盘的特价房源，是一个高层的两房产品，那么在5-10年后，此类房源很容易就变成了“老破小”，可能未来的刚需客户都看不上你的房源，导致非常难出手，虽然购买的时候很便宜，但未来无法变现，也就无法实现资产的保值；目前房产的红利期基本是过去时了，资金沉淀已经不再是过去的概念，小编建议这部分客群要购买价值相对较高的产品，比如三室至四室的品牌洋房产品，比如城市核心的平层产品，这部分房源本身就比较稀缺，未来也相对更容易变现，当然对于客户的资金量要求也较高。
综上，除了资金沉淀需求大量的资金外，刚需、首改、品善、终改的客户均要从自身的需求出发，一方面要考虑自身的资金情况，最重要的就是要客观看待特价房源，不要因为图便宜而降低了住房的品质，毕竟人生能有几次购房；另外就是刚需、刚改客群要抓住目前的购买时机，品改及终改客户不要考虑特价房源，毕竟好房源是不会被特价出售的，最重要是要综合考虑，尽量选择大品牌的优质房源，毕竟改善一次要让自己住的舒服。
写在后面
未来的市场将是瞬息万变，但万变不离其宗。国家仍将以“三稳”、“房住不炒”、“抑投资、保刚需”等政策为主导，全国各地“因城施策”,根据各地市场情况采取相对应的调控政策，短期仍将以从严调控的主基调为主。沈阳市作为东北的核心城市，仍将以冲刺“国中”为十四五规划的主要目标，重视高质量的经济发展，而对于房地产行业预计将持续目前的政策调控不变。
针对土地供给端将采用最适合行业发展的相关政策，目的就是要严格控制土地溢价率，从源头上控制房价的上涨幅度；根据各区域住宅库存及去化周期情况适当增减土地供应，以保证住宅供需端的平衡，从而实现住宅价格的平稳发展；多限政策不放松，确保刚需客户都能买得起房子，持续抑投资，坚持“房住不炒”，压缩房价涨幅空间，让商品房回归居住属性。
END
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《沈城楼市报》第31期第20-22页