7月22日，中央调控工作会议，重申“房住不炒”；
7月23日，八部委联合发布《通知》要求整治规范房地产市场秩序；
7月24日，上海出台赠与房屋限制；
7月26日，无锡出台二手房指导价；
7月29日，武汉出台“凭房票买房”新政；
7月29日，住建部约谈五城：银川、徐州、金华、泉州、惠州；
7月30日，深圳大学区政策（意见征集）；
8月2日，东莞“莞八条”出台；
8月5日，成都出台赠与管理新政......
Vol.01
半个月之内，调控说来就来，节奏紧密、形式多样，绝不拖泥带水，毫无商榷余地！
其实2020年开始，住建部和央行三条红线和贷款集中政策出台，从制度上开始约束地产企业盲目扩张的行为；同时，地产行业融资收紧。受房住不炒等一系列政府调控“组合拳”的影响，房企资金压力进一步加大，高负债、规模化扩张的传统方式越来越难以为继。
从政策层面讲，近年来政府已经开始逐步剔除房地产的经济带动属性：中国社科院在2019 年发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》就提到，2018年中国房地产对经济净贡献来到由正转负的拐点，其挤出效应已大于带动效应。
同时，房价的连年攀升，让“躺平”、“内卷”成为年轻人不无真实的自我调侃，连同下降的还有消费欲望，这一代年轻人对于买房的欲望并不强烈，消费观发生质变。
买房欲望下降、“三稳”政策的引导、地产行业融资收紧……市场维稳大势似乎是不可逆的。
SUMMER
#1
全国主要城市二手房成交过半，存量时代开启
有数据显示，主要城市新房供应量越来越少，二手房成交占比持续提高。以北京为例，2020年二手房成交占比高达72%，深圳、厦门二手房成交占比也分别达到69.7%和66.7%。过去几年，核心城市的二手房市场已经取代新房成为楼市的主导力量。未来几年，大量的新房转化成为二手房，二手房市场规模势必会越来越大。
全国人口增速趋于放缓，未来几年增速继续降低，甚至可能出现下降。第七次全国人口普查数据显示：中国大陆共141178万人（2020年），10年增加7206万人，年平均增长率下降0.04%（较2010年）。15-59岁人口为894376020人，占63.35%，人口的比重较2010年下降6.79%。也就是说，潜在的购房人口（15-59岁）数量是下降的。所以从整体上看，中国人口对房产的需求量在降低，但是存在结构性矛盾，比如像北上广深杭等核心城市住房需求量在增加，房产的供应量在降低，原因就在于人口的增长量大于楼市的供应量。
落实到沈阳的现状，根据《沈城楼市报》智库的最新数据，沈阳二手房尚未成为房地产市场主体，但个别区域内楼盘价格出现倒挂。近两年，沈阳新房整体供应和去化基本达成平衡，但由于之前几年的整体存量较大，6月统计数据显示个别区域的存量去化时间最大达到了29.6个月。同时，二手房挂牌量猛增至16.56万套，整体呈现“量涨价跌”的局面，去化略显迟缓。
“存量时代”可能会迟到，但永不会缺席——沈阳房地产存量时代已经在路上了。
#1
市场转型，房产税即将到来？
一直以来，国有土地使用权出让收入主要是土地出让金，即地方政府卖地的收入。而老百姓手中房地产交易过程中产生的主要是二手房交易时的税费。一般而言，土地出让金收入远高于二手房交易时的税费，在很多地方，几乎占了地方收入的一半。但是由于城市边界的限制以及生态红线的保护要求，大城市可供开发的土地注定越来越少，结果就是：受限于土地的增长空间，一旦达到某个时间节点，城市“无地可卖”，土地出让的收入肯定会下降，那么如何解决这部分的资金缺口？
比如，房产税是很多国家的一项最成熟，也是对于房地产市场调控最简单最有效果的手段之一，房产税不但可以打击炒房客的存在，还能抑制房价上涨，所以这也是很多国家将其作为一项基本的房地产政策的原因之一。
5月11日，四部委召开房地产税改革试点工作座谈会，市场普遍预测房产税最早可能先在部分城市试点，再在全国推广开来。毕竟这项政策一旦实施，那么对于很多买了房的人、要买房的人和租客都有影响。然而，一段时间之后，房产税政策开始全面施行，地方收入会从土地出让金慢慢向房产税过渡，这也是楼市全面进入存量时代后的必然。
#1
以其他优秀城市为蓝本，取精去糟
2016年开始全面普及的楼市调控举措主要表现为：限购、限贷、限售、限价（四限）。2021年以前，二手房是不限价的，只对新房限价。但随着今年2月8日深圳出台的二手房指导价政策，二手房开始进入限价时代。截止到目前为止，出台了二手房参考价的城市包括深圳、无锡、东莞、宁波、成都、西安、合肥等，上海也出台了类似于二手房参考价的政策来进行进一步的限制。
Vol.
二手房指导价政策不仅会影响到交易，也会影响到房贷（房贷金额可能会减少），对二手房市场影响巨大，甚至会反过来直接对新房市场产生影响，最直观就是压抑二手房市场的成交价格，促进二手房市场以低位价格达成交易；同时，新房的投资收益（主要指出售）或将因此降低，纯投资性住房的交易收到打击，全线限制房价涨幅过快过高。
其实，二手房指导价政策出台的根本原因就在于中国楼市正全面进入存量时代。一方面，“房住不炒”之下，房产已经成为生活必须品，合理的限价是有必要的。但是作为楼市重要组成部分，如果限价只限于新房，就未免留下漏洞。另一方面，二手房市场容易受操纵，在大城市供需不匹配的情况下，卖家很强势，比如赎楼、交易税费本来卖家应该承担的部分，最后反而变成买家来为此买单；中介费用合理的情况应该是买卖双方共同承担，而今基本全部转嫁到买家头上；同时，二手房交易中，卖房容易抱团，同一个小区都有微信群，相互推升房价的动机较强，较易造成挂牌价持续上升。
由于房地产市场发展的差异化，沈阳房地产市场的总体发展略滞后于北上广深等超一线城市，这些城市的现在，就是沈阳的未来。所以我们还有时间，还来得及摸索出一条适合沈阳的走进“存量时代”道路。现有的土地政策和“三稳”的基调下，建议相关部门做好指引工作，以超一线城市的发展为模本，无论是新房还是二手房，学习先进的管理方式，规范市场行为，着力打造健康的房地产市场。
特别需要指出的是，目前沈阳正在全面推进老旧小区改造，按照《沈阳市老旧小区改造（园区内）三年行动工作方案》，计划利用三年时间，全面完成1723个老旧小区改造工程。这个举措将在一定程度上带动小区宜居度的提升，增加居住价值，也有助于提升二手房的流通性。
万科·浑南新都心实景图
横盘证据链，“三稳”初见成效
面对调控，有唱衰者认为，调控就是为了降房价，楼市暴跌指日可待了；而看涨者根据以往的经验认为，调控就是越调越高，房价还是得涨。不过根据调控情形来看，全国统一部署，最主要的目标还是维稳，既要抑制房价增长过速，又不能伤及民生根本。
Vol.
而今，“三稳”初见成效，市场正在逐步降温，而这种现状可能在一段时间内成为常态：
Vol.
电话拓客楼盘增量。作为房地产从业人员，最近我们编辑部也接到了不少拓客电话，从沈北到铁西、从大东到皇姑都有楼盘在海量Call客，其中不乏头部房企的项目。
区域竞争激烈，截客现象频出。曾经多年前，由于信息渠道有限，区域竞争激烈，截客现象比较多见，而今，随着市场热度走低，一些区域又再度出现了截客现象；同时，据传一些售楼处出现大量水客，营造虚假繁荣。
总体销量走低，不少楼盘忌谈去化。近期，除了一些卖得特别好的楼盘会做开盘**亿的大海报，很多房企不再主动谈及去化及首开销售数据，而在随后的真实网签数据中，有些新开楼盘的去化率可能只有一、二成。
中介代理引流，开拓销售渠道。曾经，很多头部房企完全不允许第三方中介代理的介入。近期，不少房企开始频繁接触第三方中介，希望能利用中介的渠道为楼盘项目引流真实购房者，以较高的佣金来达成交易实绩。但以目前掌握数据来看，往年“无往不利”的渠道销售在目前也呈现“火力不足”的态势，无法解决招生问题。同时，不少房企开始推出全民营销策略，注册微信小程序，广撒网，希望能从中拿到业绩。
房子没变，但优惠变多了。今年尤其是下半年开始，一直“傲娇”按表价卖房的项目也出现了转变，特价优惠大面积重出江湖，有些楼盘项目优惠甚至直降2000元/平！有些项目需要签定“保密协议”！
Vol.
以上这些信息都是新房市场回稳的明显信号，2019年7月30日政治局会议上定下的基调，至此真正打下烙印。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”也正式宣告，房地产从原来“支撑国民经济快速发展”，至今已经完成了它的历史使命，回归居住本位。
改善需求下的二手房交易，何去何从
全国来看，越来越多“一夜暴富”的幻想，已经融化成“高位”套现离场的悲剧故事。存量时代开启，市场从卖方时代向买方时代的回归同时也意味着改善时代的正式到来，很多变化也接踵而至。关于二手房交易，有不少专家学者提出很多建议，比如：
# EXAMPLE
1.在二手房交易中推行国际通行的“单边代理制”；
2.上线官方主导的二手房交易平台，买卖双方可以自助交易；
3.不允许业主向担保公司借钱赎楼，只能用自有资金赎楼。
这些建议短期能否推出不清楚，但长期来看，随着中国楼市正式进入存量时代，未来落地的概率很大。上面这3点建议如果真成行，无论是哪一点，对二手房市场都影响巨大。比如第一点、第二点，将使买方议价的空间大大提高，大量的房产中介或将不得不退出市场。第三点将使房子交易成本上升，二手房成交量将再次压缩，价格也将会下降。
时代之城开盘现场02
中金·公元启城【泓府】组团开工奠基仪式现场图
新房市场万变不离其宗，产品力是第一要素
对于新房市场，尤其是沈阳目前还处于新房占据房地产市场主体的当下，大量的房企已经在跟从政策，抢工期、加快推盘节奏。4.30土拍之后，至今三个多月，已经有过半地块的项目案名落定，比如万科·浑南新都心、万科·府前壹号、华润置地|润溪山、华润置地|九悦、招商·江山和樾、招商龙湖·东望府、保利·拾光年、保利·时光印象、远洋·鲲栖府、佳兆业·时光道、富禹·东域以及汇置公园City等，有些项目城市展厅已经开启，部分项目售楼处、样板间也已经面世。
同时，房企回归从人居的本质出发，用好产品说话才是万变不离其宗的成长驱动。在市场难以预测的环境下，市场更加趋于平稳，“买方市场”属性凸显，多样化的市场需求也推动着房企不断做出新的改变。随着购房者消费水平的提升和拿地成本的提升，房企需要不断提升产品品质，实现品牌的扩增。如此，也倒逼房企不断提升自身的综合实力，推出更高品质、更有竞争力的产品。而在产品和规模的“硬实力” 之外，如何应对市场、如何发挥自身所长，更能体现出一个房企的市场前瞻性和其市场站位。
市场冷不冷和刚需、刚改的你有什么关系！
在需求收缩的情况下，市场供应长期来看不会存在问题，买房的主动权，肯定要回到买房者手上。报复性反弹的可能性几乎不存在了，房子是买来住的普通商品，是老百姓“中国梦”的坚实载体。就普通买房人而言，是空好而不是利空。
沈阳，虽然节奏比照全国是慢了一点点，但它是一个稳中求进的城市，毋庸置疑。所以，刚需的你别慌，没那么多人抢，机会只会越来越多，按照自己的节奏来选房就可以；改善的你别迷茫，想改善就选个舒适的，别奢求投资暴涨；炒房客，真正炒房客已经难眠，沈阳有吗？
可能，你曾经错过了买房的最佳时机，但调控密集下的楼市绝对是入场的黄金时机，去泡沫化的市场本就是你最好的选择。比如，当下。
哪些项目值得买，你得心里有点数
买方时代来了，虽然个别项目还是持续热卖，但绝大多数的购房者开始持币观望，在此我们也给大家买房提些建议。
政府先导，规划先行
#01
SUMMER
大品牌房企的项目。品牌房企，尤其是头部房企资金有保障，调控之下，大开发商的抗风险能力较强；加之今年开始的集中土拍政策，对小开发商的资金链是很严峻的考验，能不能杀出重围是个问题。另外，品牌房企能够较好地完成交房后的维保，绝大部分会比较积极地处理问题；同时，品牌房企配备的物业也是房子保值增值的一部分，在去年物业拆分上市的大潮下，各大房企的物业公司也正在提升服务品质。
#02
SUMMER
好地段越来越稀缺。当下的沈阳，市区内面临着“无地可供”的窘境，可选择的新房越来越少；二环三环之外的板块逐渐崛起，希望大家能够多方面斟酌，尽量挑选交通、学区、配套有优势的楼盘项目。虽然现在房产大幅度增值的可能性不高，但这样配套完善的楼盘保值性还是很好的。
#03
SUMMER
别指望房价下跌。面对回稳的市场，很多人预期“房价下跌”。走访多个楼盘之后，我们发现，沈阳目前的在售项目确实存在一些营销手段，导致成交单价较之前下浮，但是这部分成交只是楼盘项目内的个别产品，或者楼栋在园区的位置不好、或者产品规划本身的户型不是太受大众认可、或者是存在楼层问题等等。必须提到的是，接下来新入市的产品，都是高地价的高端产品，房企在不断缩短产品周期，但是不大可能赔钱卖产品。从宏观角度看，政策是为了稳定楼市，而不是让房价大跌。所以我们建议真有购房需求的人，看到自己喜欢的项目，价格和区位、配套都不错，完全可以下手。
#04
SUMMER
跟着规划走，基本不吃亏。8月2日，《沈阳市国土空间总体规划(2021-2035年)》(以下简称《规划》草案)正式面世，向社会征询意见。《规划》明确提出，沈阳将进一步优化城市功能布局和空间结构，明确用途管控方向，合理安排用地布局，强化“一枢纽、四中心”核心职能的空间支撑，促进城市高质量发展，构建全域“北美南秀、东山西水、一核九点、一带五轴”的理想空间格局。在这个大格局里，购房者可以根据自己的关注点，选择合适的区域和楼盘项目。沈阳，未来可期！
写在后面
2021年，楼市存量时代正在来临！未来，对于普通购房者来说：买房时条件相差不大的情况下，建议能买新房就买新房，新房的建筑品质整体可能更有保障，抗跌性也较好；
一旦决定购买二手房，请多花点时间多看点房，更多地了解市场，才能在交易时考虑周全，将细节都关注到，比如供暖、车位、水电燃气管线、物业等等，还要特别重视交易方面的程序和套路，防患于未然；
同时，建议购房者的购房杠杆不宜过大，也就是说不建议还款额度太大，毕竟良好的现金流是面对未来突发风险的最好保障。最后，还是老生常谈：对很刚的人群来说，买房最好的时机绝对是30年前，20年前也勉强可以；其次，就是现在！
END
更多关于本篇详情请参见2021年
《沈城楼市报》第30期第16-19页