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大家好，我是日本掘金房产总监陈意。
很久没有跟大家聊聊最近日本房产的趋势了，今天我们来聊一个大家非常关心的话题：奥运会之后，日本的房价会怎么变？
最近我注意到不少媒体，在东京奥运会闭幕之后称其为“最贵”、“最亏钱”的奥运会。甚至有文章指出，东京奥运会在没有观众的情况下将会损失高达72亿美元。
文章一出，不少朋友就跑来问我：东京奥运会亏这么多钱，日本经济还能实现复兴吗？日本房价，尤其是东京房价会不会也受影响？
前一个问题我们今天暂且不表，因为这个话题太过宏大了，但关于后一个问题，我可以明确地说，东京的房价还会维持上涨态势。
为什么？
奥运之前房价为什么涨？
首先我们要关注一个动态：日本的地价在奥运会之前就一直在涨。
根据日本国土交通省给出的数据，日本全国的总地价在经历了漫长的下跌（中间有两年是基本持平略微上涨的）之后，终于在2017年实现了连涨4年的“壮举”，连2020年的疫情都没有阻挡日本地价攀升的脚步。
地价上涨的背后，其实离不开两点深层原因。
一个是日本经济在“安倍经济学”的助力下已经实现了比较长足的发展。
2012年安倍晋三上台后加速实施一系列刺激经济政策。安倍经济学有三个主轴：宽松的货币政策、积极的财政政策和结构性改革。
虽然各界对安倍经济学的评价褒贬不一，但从结果来看，日本的GDP、股价、企业利润在安倍上台之后均有所增加，同时失业率和财政赤字减少，可以说该经济政策取得了理想的成果。（金融四十人论坛）
经济稳定向好的大环境成为了日本房产发展的土壤，而日元和日本房产自身的避险属性也让日本房产在世界的追捧下量价齐升。
与此同时，日本房产最近还出现一个很值得注目的现象：房荒。
上图是2020年3月至今年3月，日本首都圈二手公寓的几个数据：成交件数，新入库的数量以及库存数量。
仅仅一年时间，日本首都圈二手公寓的库存量就下降了1万多套。几乎每个月的库存量都在减少，而且减少的比例在不断上升。
与此同时，二手房的成交件数却在大幅提升。
今年3月份，首都圈二手公寓的成交数量为4228套，同比大幅增长16%，创下了1990年5月这个统计机构创建有纪录以来的最高值。
这里的成交不仅有赖于日本国内的买者，还有不少海外的买家，甚至包括著名企业。
即使在疫情期间的这两年，美国、加拿大等多个国家和地区的公司也花了数万亿日元在投资日本房地产上。
所以，在奥运会之前，日本的房地产走势一直不错。
我们可以具体来看几个数字。
2020年6月到2021年6月，日本东京都的二手房成交单价在一年间涨了16.7%，东京23区更是涨了18.5%。
而日本近畿圏的二手房成交单价也在一年间涨了10.9%。
我们可以得出一个结论：即使没有奥运会，日本的房价不出意外也会一直涨下去。
奥运会后房价怎么走？
在回答这个问题之前，我们可以先看看历史数据。通过分析近30年奥运会举办城市的房价，我发现没有一个城市在举办奥运会之后房价是下跌的。
我们举几个例子。
下图是1996年美国亚特兰大奥运会前后的房价走势。可以看到在奥运开幕之后，亚特兰大的房价飞速发展，发展的势头一直持续了很多年。
英国的房价在奥运会前后也有比较大的变化。在2005年申奥成功之后，伦敦的房价也曾上涨，不过2008年的经济危机让英国的房价大打折扣。但在2012年举办奥运会之后，伦敦的房价还是开始了加速上涨。
而2008年北京奥运会之后，北京的住房价格涨幅飞升（大家都有目共睹），水立方周边涨幅较高的楼盘甚至一度达到了250%。
我们完全有理由相信，不出意外的话东京奥运会过后东京的房价也会有一波小爆发。
但是，随着疫情蔓延，现在也有一种声音是：日本奥运会过后房价不会涨，而是会暴跌。但在我分析看来，东京的房价虽然不一定会暴涨，但是上涨的态势是不会变的。
虽然日本奥运会的经济账还没算清楚，日本靠着奥运会实现经济复兴的梦基本宣告破碎，但日本在准备奥运期间，为日本城市规划和基建设施投资巨大。
日本野村综合研究所此前的调查显示，东京奥运会“最烧钱”的项目是临时设施建设，支出超过35亿美元，交通一项也投资近9亿美元。公共设施和交通方面的改善对于城市的发展有很大促进作用，也会吸引更多的地方和海外人口。
除了奥运会本身的提振作用之外，还有几点原因支撑着日本房价提升。
一是日本国内量化宽松的政策还在延续。自疫情以来，全球主要国家都走上了发钱的道路，日本政府也不例外。
从去年新冠肺炎疫情暴发之后，日本央行就一直维持的量化宽松的金融政策，包括用负利率鼓励消费，大规模收购资产，向经济注入资金。
目前，日本低通胀的现实仍在继续。上周，日本总务省统计局公布最新消费者物价指数（CPI），6月份通胀同比上涨0.2%，创下2020年3月以来的最快的同比增速（华尔街见闻）。
然而，即使在大宗商品涨价的影响下，日本的通胀上涨速度仍然比其他国家要慢得多。原本日本希望能够在2024年达到通胀率2%的目标，但日本央行表示，这个目标很难实现。（21世纪经济报道）
在这种情况下，日本央行在未来可以预料还将继续实施大规模宽松政策。
随着现金供应的增加，日本央行降低利率，让企业更容易获得生产所需的资金从而增加企业的活力，日本也期望消费者和公司在有了大量资金之后会花更多的钱。显然，这也会给当地的房价带来加速作用。
而面对未来疫情常态化的世界，避险情绪和避险资产是投资者们永恒的方向。日元作为避险货币，日本房产作为避险优质资产，必然会被世界各地投资者们所青睐。
加上日本国内的基本面也基本不会变，经济形势基本稳定，而东京乃至日本房荒的架势也不是一朝一夕能缓解的。
总结一下：
奥运会之后，东京的基建设施得到更新，促进人口流入。
日本房产避险属性会让日本房产投资在疫情之下更具吸引力。
日本金融政策持续，可以期待疫情过后的经济回暖。
讲到这里，大家应该很清楚了，奥运会之后东京房价会继续涨，而且房子会更加抢手。
如果后面有计划想入场的话，在投资上就得再谨慎些。
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