北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，刚看到个数据，北京25-30岁之前没买房的刚需总量是600万人，有这么多吗？如果有这么多，那商品价格是由供需关系决定的，这是否能说明房价会大幅上涨？我记得您也说过类似的判断，能给分析一下吗？
回答：
1. 我说过类似的判断？不记得了。商品价格是由供需关系决定的没有错，但我从来没说过北京房价会大涨。相反，我是不太相信北京房价会大涨的，顶多也就是跑赢通胀而已，未必会单独性上涨多少。
2. 而且我觉得这数字不对，25-30才6年区间，怎么可能有600万人？北京总的常住人口一共才2000多万，按这算法大多数人都活不过40了，这太高寿了，肯定不对。
估计这600万人指的是无房人数，还不是户数。因为北京不到800万套房，却有1000万户，那就至少有200万无房户。800万套房里再减去一家有两三套房的，那北京就是至少有300万的无房户。按照户均2.2人计算，600万人差不多，包括各个年龄段，并不限于25-30岁。
另外，官方数字说北京住房自有率是70%，那1000万个家庭就是300万无房户，也佐证了600万人这个数字。
3. 但是，即便是有这么多的无房户，也不代表北京房价会因此而被推高。
商品价格确实是由供需关系决定的，但这有前提，就是要有真实的需求才会推高商品价格。那请问什么叫真实需求？
就拿这600万人来说吧，其中有个小张，刚来北京没购房资格，那就算是他父母给了钱也没用，只能干看着眼馋，这能叫有效需求吗？
另外有个老李，有资格了也有钱。但是人家就是嫌房价太高，觉得不划算，所以根本不想买，至少是不用这个价格买，还等着降价呢。那这能叫需求吗？
另外还有个隔壁老王，有资格也想买，但就是没有钱，这能叫需求吗？不能，这只能是叫需要，就跟想娶老婆但出不起彩礼似的，只能是跟着起哄罢了。闲的没事发发牢骚，骂骂丈母娘和媒婆儿可以，但实际上屁用没有。
4. 这三种人都只能叫做需要，尤其是资金不够的，顶多算是未来的需求，至少现在是对房价没有实质影响的。
当然也可以说有些影响。比如市场里有个卖苹果的，10块钱一斤爱买不买。结果自从摆摊儿开始，旁边就有哥儿仨围观，动不动就大喊一声：苹果太贵了，刚需买不起，必须降价。但这真能影响价格吗？真能，真能再涨点儿。
经济学有个围观效应，也就是说，无效需求虽然没有做出真正的购买，但他们到市场中的询价和褒贬行为，就已经推高了商品价格。都知道褒贬是买主儿，喝彩才是闲人呢。那如果围着一群人喊贵，卖家则轻易不会降价。因为既然有这么多的潜在消费者，在商品不多的情况下，凭什么降价啊？
但是，这些围观的“需要”阶层也仅仅是起哄而已，他们并不真正掏钱，也就不会真正的推高价格，只是间接的做出了价格支撑。
5. 总之，北京没有600万的真正需求，扣除掉有钱没资格，有资格没钱，啥都有却嫌贵的这些人，估计也就剩下几十万户，百十万人，这才是真正的需求。而那些“需要”呢，会影响一些房产价格，但很小，不足为虑。
所以还是别太期盼北京房价大涨了，对国家经济没什么好处。就这样稳定的发展挺好，不暴涨暴跌就是最大的稳定，而稳定是压倒一切的。仅供参考。
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