作者：知了
今早，杭州再次升级了楼市调控。
与7月份两次不痛不痒的调控相比，这次的政策，堪称一剑封喉。
一夜之间，几十万人失去了房票。
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杭州，稳了
8月5日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，主要包含以下几个重点：
1.购房资格全面收紧
之前在杭州，落户就能买房。
新政之后，在杭州市限购区内购房：非本市户籍，需要4年社保；本市户籍落户满5年可正常购买，不满5年需要2年社保。
而在不限购的临安、建德、桐庐和淳安落户未满5年的，需要落户满2年且连续缴纳2年的社保，才能在限购区购房。
需要注意的是，购买摇号新房，社保计算看的是登记日；无需摇号的新房、二手房，社保计算看的是网签备案日。
众所周知，由于新房限价，一二手房价格倒挂。为了打新套利，杭州人已经抢红了眼。
而由于城市潜力大，落户门槛低，更吸引了全国各地大量投资客涌入，加入抢房队伍。
在杭州，但凡是红盘，必定有万人报名，十多个人抢一套房非常普遍，老人房票、代持摇号更是层出不穷。
很多真刚需，成了摇号氛围组，陪跑了一轮又一轮。
根据七普数据，近十年杭州新增人口323万人，而2019年杭州人口净流入55.4万人，2020年人口净流入157.6万人。
粗略估计，大概有200万人是近两年才来到杭州。
当然，常住人口不等于户籍人口。
据权威媒体统计，2019年至今，杭州累计引进35岁以下大学生87.8万人。
在杭州，毕业就买房非常普遍，而这些新杭州人，也是摇号主力。
按照现在新政，这些人中的大多数一夜之间失去了房票。
打新人数锐减，新房市场热度就会降低。而因买不到新房转投二手房的人也会减少，从而实现楼市整体降温。
杭州楼市，稳了！
2.择优入围，有利于社保年限长的人和高层次人才
本次新政，还对摇号规则进行了完善。
当登记人数：房源数≥10:1时，无房家庭、普通家庭按社保缴纳时长排序；高层次人才家庭按照B、C、D、E类别从高到低排序，同一类别人才按社保时长排序。
这样做的好处很明显，摇号中签率大幅提升，只要入围，就要10%的概率摇中。
但是，这种好处仅限于特定人群，即社保年限长者和高层次人才。
可以说，杭州在堵死外地炒房客的同时，也关上了绝大部分新杭州人的购房大门。
对此，很多人觉得不公平。但是所有政策，都只能照顾到一部分人的利益。
站在杭州政府的角度，自然是社保年限越长贡献越大，层次越高的人才越受欢迎。
另外，根据贝壳研究院数据，杭州刚需平均购房年龄为32.2岁，也就是大学毕业十年左右置业。
按杭州现在的房价，如果不是父母资助，很多刚毕业的年轻人是无力购房的。
限购收紧，是对本地无房户的照顾，是对落户杭州多年者的回馈，也是为普通家庭购房者的争取时间，更是对新落户者的筛选。
当然，这种论资排辈的方式也势必会有漏洞，比如会出现“爷字辈”高龄购房者。
比如在实施同样限购政策长沙，某热盘认购入围名单中，户籍起始时间在新中国成立之前的有40名，654名申请人中，最后一名的户籍起始时间是1996年，距今已经25年。
对此，要看政府后期如何取舍。
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土拍第一城，为什么低头了？
纵观全国一二线城市，深圳、上海、广州、合肥、成都等城市都痛下狠手，限购限售限贷，二手房指导价等工具层出不穷，楼市纷纷熄火。
只有杭州，楼市热度居高不下，调控政策却不痛不痒，把统计数据玩得炉火纯青，被网友戏称为“端水大师”。
为何杭州如此头铁，一直不收紧调控？
道理很简单。毕竟修地铁地铁，造新城，举办全运会，建设世界名城，处处都要花钱。而卖地，是来钱最快的方式。
杭州虽然是新一线城市，卖地收入却早已超越北上广深。
自2017年开始，杭州已经连续多年土地出让金超过2000亿，2017-2019连续三年土地出让金全国第一；
2020年，杭州土地总出让金2514.5亿元，位居全国第二，比上海低378亿；
2021年上半年，杭州重回第一，卖地收入1988亿。
大家都知道，新房市场越火，土拍行情越好，而土拍热度高，尤其是地王出现，又会刺激购房者情绪，促进新房销售。
所以之前很多地方政府也很乐于配合开发商，为新房造势。
比如4月底重庆首轮集中供地土拍，一半地块溢价率超过40%，更是出现130%溢价率的地王。土拍还没结束，重庆人民就涌入售楼处，扫空了新房房源，抢房抢到冲上热搜。
很快重庆就被点名批评，随即升级了调控政策。
把楼市调控做成一门艺术的杭州，自然不会犯这样的低级错误。
杭州今年首次集中供地的竞拍规则为“限地价+限房价+竞自持+竞配建”，57宗地全部出让，总成交建筑面积757.2万㎡，平均溢价率为26.05%，总成交金额1178亿，位居全国第一。
如何在降低溢价率的情况下，增加土地收入？
答案是减少住宅供地，提高起拍价格。同时拿出优质地块，如钱江新城二期、萧山钱江世纪城等板块的土地，吸引更多开发商参与，增加竞争强度。
此外，首轮供应的土地面积占全年计划的42.6%，是今年最多的一次供应。而第三次供地是12月公告，大概率是明年1月竞拍。
这样房企今年就只剩两次拍地机会，更会全力参与第一次竞拍。
作为土拍第一大城，土地财政依赖度高达140%，一向头铁的杭州为什么突然下狠手了？
在这里，就不得不提到近两个月房地产领域一系列重磅信号：
7月22日住建部司长发话：对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责；
7月23日住建部等8部门联合发声，整治房地产市场，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转；
7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市；
7月30日召开的中央政治局会议重申了“房住不炒”定位和“三稳”目标。
上半年，深圳、上海、成都、西安、合肥等热度高的城市纷纷自宫。
东莞更是在政治局会议结束后不久，就发布史上最强调控，向深圳看齐。
而上半年已经被约谈的杭州，却始终没有拿出有力度的政策。
如今在三四线城市都纷纷表态的当下，即使杭州头再铁，也要考虑下政治站位。
3
杭州，还能入手吗？
最后，调控刚出，很多人会纠结，杭州房子还能不能买？
对刚需来说，当然可以。
不过满足购房资格的，一定要优先报名新房摇号，尤其是核心板块优质楼盘，这是政府给的机会。二手房大概率要回调，可以先观望。
退一万步讲，如果二手房热度还是居高不下，下一步，杭州可能会跟进二手房指导价。看看深圳如今的冰封状态，就知道这个政策威力多大。
没有购房资格的，也不要灰心，抓紧落户，继续交社保。如果本身也准备在杭州发展，这样做也不会增加什么成本。
杭州的经济实力毋庸置疑，也是最有希望挤进一线城市阵营的。近几年对青年人才的吸引力也位居全国前列。
杭州每年有几十万的人口流入，限购只是推迟了这些人的购房时间，但无法从根本上消灭需求。
等限购后第一批人取得购房资格，市场热度又会提升，这一点北京、上海已经给出答案。
长期来看，杭州房价还是呈上升趋势。因此，杭州还是有投资价值的。
限购之后，本地投资者更是近水楼台先得月，少了很多竞争者。
但是对外地投资者来说，加上限售，持有周期可能在7-10年，时间成本很高，对现金流的考验也比较大，需要自己酌情考量。
总而言之，杭州此次的调控，的确是拿出了诚意，也极大缓解了购房者的焦虑情绪。
市场内卷浓度降低，算是一件好事。
不过要实现楼市平稳，只靠控制需求端人数是不够的，还需要加大供应，这才是长远之计。