按理说,广州向东的发展趋势,已经是公认的事实。

但我没想到,这个已经老掉牙的观点,有一天也能被杠是“阴谋论”。

前些天,我在水群的时候,发现有个粉丝的观点很有意思。

他说:广州向东,其实是一场大型炒作,所有人都被洗脑了,觉得广州东部很有价值。但实际上,广州人都选择了北部,广州北才是广州发展的希望之光!

为什么这么说呢?这位粉丝甩出了一张图。

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他说,从广东常驻人口增长量前十的区可以看出,白云区位于广东前三,不仅远超天河,而且这些年猛吹的东部区域一个都没上榜。可见白云才是群众之选,人们用脚投票的结果就是最好的证据!

好家伙,一套组合拳下来,倒是唬得我一愣一愣的,开始怀疑自己头上是否也绿得“韭韭有神”。

刚好,我们也借着这个数据研究下,广州向东,是否真的空有噱头,没有人口。

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新广州人

为何一路向北?

其实这张数据图,前段时间以另一个形态,已经在网上流传过一轮了。

给它做个卸妆,你们就认识它了。

文章开头那张表格的基础数据,来自今年5月份广州发布的第七次全国人口普查公报。

其实,白云常住人口多,早不是什么新鲜话题。

从2017年开始,白云已经连续3年霸占广州市常住人口增长排行榜第一位,在吸引人口这件事上,白云还真是孤独求败。

那么,白云为什么能吸引那么多新增常住人口呢?说到底,这跟白云的产业结构有很大关系。

一直以来,白云被称为广州的“加工厂”,在白云目前的产业占比中,以低端服务业为主的第三产业占比较高,而且多为劳动密集型产业,比如化妆品、皮革等等。

这一类型的产业,对年轻的劳动人口需求量非常大,但是对学历的要求并不高。因此,白云吸引了大量外来务工人员。根据第七次人口普查数据,白云区的流动人口数量达到了237.55万。

流动人口虽然也是常住人口的组成部分之一,但是流动人口太多,也在一定程度上表示,在白云生活的天量人口中,对白云有归属感的人其实并不算多。

除此之外,白云的年轻人虽然多,但从数据统计中各类受教育程度人数结果显示,白云区目前的人口中,以初高中学历人群为主,而大学以上人口占比,在全广州中排名第七。

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但是反观黄埔,大学以上人口占比在全广州中排名第四。

一般来说,高素质人口的数量,取决于地区产业的承载力,同时,高素质人口也会反向推动区域发展。

从这个角度看,白云虽然人多,但是从高素质人口的选择上来看,黄埔的产业结构和发展空间还是要优于白云。

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流入白云的人口

都选择在白云安家吗?

另外,虽然白云人口总量大,但是流入的人口,是否都将家安在了白云呢?

我们来看一下,今年上半年,广州各区域的一二手成交情况。

从一手房成交情况来看,东部的增城、黄埔,分别包揽了成交的冠军与季军,而白云不进前5。

而从今年上半年二手房的成交情况看,白云虽然超过了黄埔,但还是被增城反压一头。

当然,一二手房的实际成交受很多因素制约,比如库存,供应等等,我们再来看一个更为客观一些的数据:库存量及消化周期。

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库存量及消化周期,可以很明显的反映出各个片区的供求情况,也能直观反映各个片区的购房热度。

从库存消化周期来看,白云的库存消化周期高达12.8,全市排名倒数第二。而增城、黄埔的库存消化周期均低于全市平均水平,且黄埔的库存消化周期全市第二低,从侧面也反映出了,广州人在东部置业的热情,还是高于北部。

换言之,白云虽然流入人口多,但是这些人口对片区楼市的拉动作用,微乎其微。

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白云还有机会吗?

当然,不可否认,白云区的常驻人口多,确实是白云发展的优势。

如何将这些流入白云的人口留住,是白云发展接下来要考虑的问题。

而近年来,白云也在大刀阔斧的进行产业升级,比如打造数字经济产业、大健康产业等等,都是在为引入并留住优质人口造桥铺路。白云较多的可发展用地存量,也为白云提供了腾笼换鸟的资本。

另外,随着近些年天河、海珠等中心城区的可居住用地越来越少,白云作为中心城区之一,也会承接来自其他区域的居住需求外溢。

白云的发展子弹很充足,至于能否命中靶心,不如让子弹多飞一会儿。