人口悬崖
前几天写的文章里，我提到了一个概念：人口悬崖
当时描述的可能不是非常详细，有很多读者希望我再讲讲。
人口悬崖，又称人口峭壁。是美国财经学家哈瑞·丹特提出的经济学理论，指出生率下降和老龄化加剧同时出现的现象。根据丹特的总结，人口发展的趋势能够决定一个国家的经济命运，当婴儿潮带来的人口红利消失的时候，也就是这个国家的经济从悬崖上跌落的时候。
说通俗点就是，决定一个地区、城市、国家经济的根本因素，是人口。
造成日本失去的20年的主要因素，就是因为人口结构的逆转，人口结构迅速老龄化。
其实也不难理解日本为什么会衰退。医疗技术的提升让人们寿命变长，国家需要投入更多的钱放在养老上，物价房价的飞涨让日本的年轻人根本负担不起育儿的费用，所以只能选择丁克。青年劳动力下降，导致生产力降低，花的多赚的少，时间一长，日本经济自然就垮了。
再看看国内，新中国建国初期的多生育现象导致人口爆炸式增长，青年劳动力剧增，直到1971年出台计划生育政策，国内人口增长才得到有效控制。
但是任何一个东西增长过快，都是病态的。人口增长带来的巨大的人口红利，的确帮助了中国仅仅用了三十几年的时间走完了西方国家两三百年才走完的道路。但是飞速增长下，日本当年面临的问题，我们自然也无法避免。
人口老龄化的到来
根据世界银行的数据，我国总和生育率在1965年达到峰值6.4，之后一直下跌到1982年的2.6。从1992年起，我国总和生育率跌到2.1的更替水平以下，进入2000年以来有缓慢回升，但总体仍低于1.8，2017年只有1.63。
到了2019年，我国总和生育率已经不到1.5，创出了历史新低，这就是所谓的“跌破警戒线”。2019年同一口径数据即户籍登记的新生儿数为1179万 ，2020年出生并已经进行户籍登记的新生儿共1003.5万。比2019年下降了15%。
正是基于这样的背景，越来越多的经济学家、人口专家呼吁放开生育。
4月14日，央行工作论文提出，我国要认清人口形势已经改变，要认识到人口红利当时用得舒服，事后是需要偿还的负债；要认识到人口惯性是跨代际的巨大力量，其反作用力将导致人口反方向变化；要认识到教育和科技进步难以弥补人口的下降。
5月31日，国内出台三孩政策应对人口老龄化。不到两个月的时间，7月20日，中共中央、国务院又发布了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。
先往前看看从三孩全面开放前针对房地产的一系列调控，先是控房价、控二手房，紧接着打压学区房、加速发展租赁保障性住房，这样看，目的就非常明确了：
就是为了让90后80后住得起，生得起，养得起。让年轻人抓紧生娃，避免走上日本的道路。
对房地产的影响
那么开放三胎，又会对房地产行业有什么影响呢？
影响已经有了，房价调控是紧紧咬住的，二手房、学区房的也很难再有春天。我想讲的是对房地产行业未来的影响。
往年一套户型图纸打天下，集团产品线套城市的方式，现今肯定是行不通的。从住的起再到住的好，人们对房子需求的转变；各区域家庭结构变化，城市、文化的差异，必须做深入的研究，才能洞悉市场真相，满足客户真实需求。
可预见的是：
1、大户型的需求肯定会增加，
2、医康社区悄然兴起。当下养老、康养、颐养等产业，开始成为新的“朝阳”行业。
3、儿童配套措施，将会成为新的亮点。
总结下就是：房地产行业未来需要做到换位思考，从用户的角度去想问题。而且，已经有房企这样做了。
新的未来
前几天，金辉在上海举办了一场产品发布会，内容我就不细谈了，感兴趣的朋友可以自行去搜搜。发布会上金辉的高管有一句话让我印象深刻：
“人类经历几百万年学会直立行走，如今用一生90%的时间坐躺。我们设计发明了无数种床和沙发，只为每天能坐躺的舒服一点，但却从来没有发明过任何一件东西让我们站得舒服一点。”
这句话，我的理解是：如何探索到连客户都不清楚的需求，并去努力实现，这才是房企未来应该做到事。看看金辉是如何做的：
他们花了很多时间，走访了10个城市、1000个家庭，去探索用户需求，得到了一些很有意思的数据：
在重庆，两地分居的客户是最多的，一半在外打拼，一半在家带孩；
佛山人爱做菜，菜市场的距离决定了佛山房子的价格，再小的房子佛山人也要一个大厨房，因为佛山家庭讲究一起做饭；
码农最多的杭州，互联网新贵们对智能家居是刚需，有钱人的快乐就是那么朴实无华；
长沙人的教育的投入家庭占比更高，68%的家长都要陪孩子写作业……
78%的客厅，从来没有客人，这也打破了传统户型设计动静分离的概念，很多客户需要把客厅打造成多功能空间；
当很多开发商还在精心设计厨房的油盐酱醋收纳功能，有68%的用户与外卖相伴，并不做饭；
每个人的心中都期待一个X空间，可以是书房、麻将房、衣帽间、游戏室、茶室、健身房……
用户对社区景观的需求排序：开花的＞结果的＞补蚊的……
我不止一次引用万科CEO郁亮的话来回答房企未来应该何去何从这个问题，答案依旧不变：要向制造业和服务业学习。
房企们，该把身段放低点，多点眼力见，该换个角度考虑问题了。
笔者：地产王者@亦歌
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