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提及“双限地”，大家第一反应多半是未来房价被提前“锁定”，购房者笑的时刻来了，但实际上，购房者未必笑得出来。
双限地被限制了未来最高清水均价，真的被限死了没有一丝操作空间吗？开发商真的已经陷入“囚徒困境”的博弈了吗？
实际上，这一个“均”字就很有灵性。
成都近期已经开盘了两个双限地项目，同批次房源单价价差近1万/㎡，个中奥秘，我们可以从中窥探一二。
01
熔断后剩余36套房源
最高价差到达10000元/m²
近期取证的成华区二八板块项目，由万科、新希望联合打造，是去年12月成交的“双限”地块，清水房被限制最高销售均价21087元/m²。
项目占地面积约79亩，容积率3.0，由12栋高层（18F~33F）和21栋洋房（4F）组成，是市场常见的“高低配”模式。
今年7月，项目推出207套清水房源，建面约108-303㎡的高层和洋房产品，以及部分底跃。
项目参与报名人数超过三倍房源套数而导致“熔断”，限售五年，沦为刚需争夺战。
房源仅207套，最后进入摇号池的人有635组客户，这意味着，至少有428组客户会“轮空”。
但实际上，开发商成都官微7月29日发布项目公证摇号后商品住房剩余房源销售公告，显示还有36套房源剩余。也就是说，诸多购房者弃选了。
通过梳理发现，剩下的36套房源中，除1套建面约145㎡洋房产品以外，其余35套均为233-303㎡超大户型的底跃产品。这部分底跃基本上是负一楼跃一楼，附带开挖的半地下私家花园，凭空多卖一层地下室，改善看不上；总价大多在500万级，真刚需买不起。所以这部分房源被剩下实属正常。
图源成都透明房产网
有意思的是，项目被限制的最高清水均价21087元/m²，但首批次207套房源中，仅57套房源低于该价格，占比24.63%，且包含40套底跃大户型，仅11套高层房源价格低于均价。
本批次清水价格13827-24492元/m²，单价最高价差达10665元。
一楼底跃单价均价约1.63万，直接拉低项目整体均价。其实，本批次多数房源单价介于为2.2-2.4万/㎡。
02
限价房也寂寞
超六成房源被剩下
无独有偶，金牛区电建项目，同为“双限地”，同样利用底跃拉低整体项目均价。
熟悉的味道，熟悉的配方。
具体来看，该项目位于城西3.5环，属于泛国宾板块，被限制清水最高销售均价为21731元/㎡。
项目上个月取证推出建面约116-142㎡高层，以及部分底跃，全部为清水房源。
项目房源214套，参与摇号人数207组，并没有三倍爆仓。这与大家心中“双限地”项目被疯抢的预期有落差。
根据商品住房购买登记系统显示，项目还剩余/退出房源套数为133套。
这是什么概念？
入市房源共计214套，207组客户参与摇号，如果摇号客户全部购买则会仅剩下7套，但实际上剩下了133套，占比62.1%。也就是说126人弃选了。
剩下的房源包括主力户型116㎡和141㎡，还有243㎡、257㎡、281㎡底跃产品。
图源成都透明房产网
项目位于金牛和郫都交界的位置，不上不下，项目产品偏改善，但是户型设计紧凑，且没有阳台属于硬伤。小高层总价258万起。整体来讲，大部分房源被剩下也并不奇怪。
整个项目被限制的清水最高均价21731元/m²，而项目首批次214套房源仅51套房源低于该价格，占比仅23.83%，且包含16套房源243-287㎡底跃，仅35套高层房源价格低于均价。
本批次清水价格14652-23935元/m²，单价最高价差达9283元/㎡。
一楼底跃单价均价约1.52万，能够拉低了项目整体均价。事实上，本批次多数房源单价介于为2.2万-2.4万/㎡。
03
利润or产品？是个问题
不难发现，上述两个已经取证的“双限地”项目，都是利用大户型底跃来拉低项目整体均价，单价价差约1万/㎡。
双限地的这种解法：做高高层房源价格，利用高层房源面积较小、总价较低、去化较快的优势，获得利润；再配给总价较高的洋房、叠拼、跃层等房源超低单价，这样综合算下来，守住了均价。
事实上，“高低配”在成都市场很常见。尤其是在限价之下，多个项目利用大户型来拉低整体项目均价的做法并不稀奇。
例如高新区 龙湖昱湖一号，少量底跃单价14774元/㎡，这样的单价很香吧？然后一看面积，建面约413-465㎡，事实上大平层均价 2.7万。
利用“高低配”来拉低整个项目均价的操作，楼市并不罕见，但选择面越来越广的情况下，关键还得看购房者是否买账。
不可否认，“双限地”模式开启，房地产暴利时代消逝，如何平衡利润和产品，将真正考究开发商的手艺。
对于购房者而言，双限地的确带来了购房的机会，但低价格房源占比太少，购房者还是要及时把握机会。必要的话，可能需要适当提高总价预算。
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