7月18日晚，远洋集团发布公告称，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以40亿元获取红星地产70%股权。三方将有效持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司（下称“红星企发”）35%、35%、30%的股权，共同推进红星地产的后续开发与经营。
事实上，早在今年3月28日，远洋资本便宣布与红星控股签署合作协议，双方将对红星企发及其下属的红星地产板块展开战略合作。根据当时协议，远洋资本入股红星企发获得18%股权，股权转让对价为10.3亿元。
仅仅3个多月时间，远洋收购红星地产的股权比例从18%增加到70%，收购金额也从原来的10.3亿元增至40亿元。
根据公告，远洋本次收购红星地产，目标公司连同其附属公司、合联营企业等共计持有91个项目。同时，红星的物业平台也将按照账面净资产的价格转让，由远洋集团和远洋资本100%持有。
目前，红星地产待售货值接近千亿，从区域布局上而言，华东、华中、华西占比超过80%；从业态分布来看，可售型住宅产品比重达80%。
来源：远洋集团，红星地产区域货值图
去年，远洋集团协议总销售额约1310.4亿元，同比微增1%；总销售面积约706.35万平方米，同比增幅11%；协议销售均价每平方米约18600元，同比下降9%。
今年前6个月，远洋集团协议总销售额约523.7亿元，与去年全年相比不足五成，后续销售压力依然很大。
“合作开启后，远洋在华东、华中、华西的土地储备将得到明显增厚，区域布局亦将更加完善和均衡，销售规模有望迈上新台阶。”远洋方面表示，按照计划，红星地产在未来两年每年将贡献300-400亿元的销售规模。
此外，远洋方面认为收购红星地产能够提高公司毛利率。红星地产项目多通过招拍挂方式底价获取，毛利率可达到25%至30%；于2020年，红星地产结转净利率达到15%，远高于行业平均水平。
在住宅开发业务之外，红星地产拥有的商业项目以及物业管理平台也是远洋集团所看重的。
本次合作中，还包括红星地产拥有的21个商业项目，以及未来3年内在管面积有望突破2000万平方米的物业管理平台。
“以此次合作为契机，远洋集团在商业地产和物业服务领域的布局更加完善，并进一步发挥城市深耕战略下的联动拿地机制优势，以多元化方式扩充土地储备。”远洋方面表示。
近两年，物业公司估值不断高企，远洋却能以红星物业账面净资产零溢价拿下，匪夷所思。
去年底，远洋集团拆分出远洋服务赴港上市，上市首日却遭“破发”，从近几个月走势看，动态市盈率PE只有22.59倍。
2020年，远洋服务实现营业收入20.23亿元，同比提升11%；毛利5.11亿元，同比增36%；毛利率25.3%，同比提升4.7个百分点；归母净利2.58亿元，同比增长25%，收益大部分来自远洋集团，其物管收入占比78.4%，第三方收入占21.6%。
远洋集团董事局主席、总裁李明曾在上市仪式上公开说，上市后将做大做强远洋服务。如今，抄底拿下红星物业千万级平米物业管理面积，或能助其规模迅速壮大。
作为母公司，远洋集团当前最新股价也才每股1.74港元，市盈率3.89倍，作为千亿级房企，总市值也很可怜，最新仅为132.5亿元。
对于远洋集团来说，截至去年底“三道红线”指标全部达标且均为“绿档”，信用等级亦长期位列行业第一梯队，股息率8.71%，但为何市场给出的公司估值如此低迷？
反看红星，红星美凯龙家居集团执行总裁兼大营运中心总经理朱家桂7月13日在上海某公开场合表示，原本属于房地产下游周期性的家居行业将超越房地产成为第一大市场。存量时代的二次消费红利正在为家居行业带来结构性的增长机遇。
今年3月底，红星美凯龙“海陆空梦之队”阵容悉数登场——海军：家装业务军团，陆军：家居大营运军团，空军：线上线下同城零售军团，并发布了各自重磅战略，意味着这个家居巨头将开启“轻资产、重运营”增长极。
如今，红星美凯龙让出红星地产绝大部分股权，无疑是在为上述重大战略落地与执行腾出更多资金和精力，以聚焦于行业新趋势。
目前，红星在南昌的项目有：红星中奥广场、红星九湾天铂、红星中奥九龙都会。而此前的红星桃花源筑（新的楼盘名称：绿城春熙明月），已成功改名换姓。接下来，南昌的这3个项目，会否换到远洋名下呢？此外，赣州市南康区项目红星中央广场也已更名为远洋红星中央广场。
来源：江西爱房网
本站法律顾问：江西南芳律师事务所 赖贵发律师
电话微信：15007087558