撰文:青龙 美编:田青 校对:紫藤
——1——
哪些房企能活下去?
3年前,深秋。
房企中的龙头,喊出:“向制造业学习,向管理要效益,活下去”的口号。
当时,很多头部房企还依然搏杀在乡村之间,忙着收割县城的韭菜,高周转玩的不亦乐乎,活下去的说法被嗤笑为胆子小。
3年后,盛夏。
谁也没有想到,连续三年间,每年百余次的房地产调控政策,让地产行业迎来最为严苛的市场环境。众多房企来不及掉头,就已经被惊涛骇浪摧毁。
如今,暴雨、疫情、封控区,连遭暴击的郑州房地产行业,正在经历至暗时刻。
2021年8月2日,郑州市住房保障和房地产管理局下发文件,要求各个开发商做好疫情期间的防疫工作。
目前,万科、融创、金科、保利等开发商为全面配合疫情防疫工作,已经做出反应。
可以预见的是,未来会有越来越多的开发商积极响应配合。当年被人嘲笑的“活下去”,变成现实中每个房地产企业都要面对的问题。
而作为买房人,更需要了解,什么样的房企有更强的抗风险能力,可以从容走过这场风暴。提前收起小桌板,调直座椅靠背,系好安全带,以免多年辛苦积存下的血汗钱打了水漂。
——2——
符合三道红线是基础
高层有高人。三道红线可以说直指房地产行业的命门。
“三条红线”包括:
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%。
2、房企的净负债率不得大于100%。
3、房企的现金短债比小于1。
如今,政策公布已经一年有余,哪些房企比较安全,哪些房企还未达标,当然是买房人应该关注的一个硬指标。
——3——
拿地是检测房企健康程度的试金石
如果说三道红线是卡住了房企的脖子,打断了高周转的融资链条。
那么,两集中政策就是打响了土地供应改革的第一枪,直指房地产的另外一个命门,土地供应。
如今,又一个更为严格的限制性措施公布。
这样做肉眼可见有三点影响。
1、重点城市的供应量会缩减,进而影响房价。因为这些重点城市土地价值更大但是价格更高,有限的额度内,房企会重点布局这些大城市以保证自己的品牌价值和布局。
2、同时,没有足够的销售额度作为支撑的中小房企,在拿完城改用地,进入公开的土地招拍挂市场后,拿地更难。
3、行业内洗牌会更严重,大房企的优势会进一步加大,中小房企的生存空间被进一步压缩。
——4——
国企央企和头部房企更吃香了!
变天后的房地产,比拼的是销售规模谁更大,比拼的是回款速度谁更快,比拼的是融资成本谁更低。
从这些方面来说,国企和央企以及部分头部房企都有先天的优势。
因为融资能力强+现金流充裕一直是国企、央企的核心竞争力之一。同时,他们与政府良好的合作关系,也能获得更多资源倾斜。
此消彼长之下,实力雄厚、负债率低、稳扎稳打的国、央企,此时的优势就逐步显现。
因此,未来楼市由无脑买买买的时代,进入“考验眼光、两极分化”的时代。
在此情况下,每个购房者在购房时都要慎之又慎,因为可能一个不小心,你的财富就会被迅速稀释。
我们之前反复强调,经过16年暴涨之后的平稳期,一定要优先购买国企央企的项目!
2017年,郑州限价严格,国企央企背景的楼盘限价执行到位,给购房者更多实惠;
2018-2020年,郑州限价效果初现,很多企业为了效益降低品质,但国企央企背景的楼盘大多数还是能够保质保量完成;
如今,在楼市不明朗的当下,安全是基础,品质是前提,国企央企更是起到了托底楼市的作用。
未来买房,依然还是要首重房企的品牌和规模,买大不买小。
——5——
有品牌IP和注重品牌影响的房企更有竞争力!
我们常说,死猪不怕开水烫。
有些房企,因为巨大的经营压力和高周转下的负债压力,早已顾头不顾腚,仅有的资金也要用到渠道上,一切都是为了卖房、卖房,活下去!
因此,这个时候还能够拿出真金白银在品牌美誉度和品质上不断下功夫的房企,自然是粮食充足的“饱汉子”。
最起码也说明这些企业资金雄厚,目光远大,有长期发展的打算和实力。
因为,未来同质化严重的房地产市场上,品牌的差异化和品质的差距会逐渐在买房人的心中树立起一个不可逾越的护城河。
更重要的是,现在很多一二线城市呈现明显的分化。地段好、品质好、开发商好的社区炙手可热,行情一路走高。改善房的时代来临,也让品牌+品质在买房人心中占据的权重越来越大。
未来,客户对于这些软性实力越来越在意和挑剔,是房子都不愁卖的时代早已经过去,除非你赔本赚吆喝,否则买房人根本不买账。
而且,土地越来越难拿,好地块越来越贵。以前要做到高周转的前提是快拿快建快售,随着买房人进一步被市场教育,要做到快速去化的根本不再是PPT卖房,而是实实在在的产品力和不可替代的品牌号召力。
说白了,郑州的房地产市场中,嘴炮开发商真的越来越难混了。因为大品牌开发商都会强化自己的产品和品牌团队,用拳头产品迎接市场的检验并适时调整。
而一些小房企既无品牌美誉度和号召力,也没有已交付的成熟作品,连最基本的体系化和标准化都达不到,一步落后、步步落后,最终淘汰也只是时间问题。
——6——
好物业的首位度不断提升
你可以不认识对门的邻居,但是你一定和小区的物业吵过架。
所以,物业与业主的相爱相杀从你买入这个房子的那一刻开始就注定要伴随你漫长的居住生涯。
很多人从之前的疫情艰难时刻意识到一个好的物业能给自己的生活带来多大的便利,但是终究人是健忘的,疫情过去后,依然该咋地咋地,物业的好与坏基本都随“疫”飘去了。
但是,当暴雨过后,疫情又接踵而至时,很多人开始明确的意识到,一家好的物业不仅仅是服务那么简单,关键时刻,可以救命,也可以让你的财产颗粒无收。
尤其是自媒体时代,人人都是发声者,做的好的物业会在网络上不断发酵转而成为更可信的加分项。反之,做的差劲的物业,也会因为其表现而受到所有买房人的关注,从而把这家开发商的相关项目都拉黑处理。
因此,物业的作用甚至在短时间内超越地段,成为郑州人买房置业第一维度需要考虑的重要因素。
对于开发商来说,物业的作用从以前的卖房辅助,到现在的下路ADC,已经发生了根本性的改变。
1、物业不仅是品牌价值的重要因素,更是尚未受到强力监管和调控且资本青睐的蓝海。
2、物业和房地产行业不同,他具备轻资产、低负债、稳定现金流、高成长特点。因此,物业公司拆分上市备受资本市场的追捧,IPO中往往获得不俗的估值。
3、2018年以来,房企分拆物业上市成潮,2020年全年有近20家物企上市,截至2020年末,累计已有超40家物企上市。
4、好的物业能够真正拉动房地产品牌价值,从而在市场竞争中取得优势。
总结:房地产行业的逻辑变了,要从卖房子向卖服务转变,把自己从大爷变成服务员,才能够赢得客户的心,进而赢得市场!
——7——
总结
不可否认,外有调控,内有涝疫,郑州房地产市场正在不可避免的经历一场“渡劫”。是平安渡过后羽化成仙,享受赢者通吃的局面。还是被打落凡间,一蹶不振甚至破产清算,都不是房企临时抱佛脚能够解决的问题。
冰冻千尺,非一日之寒。如果早点居安思危,在至暗时刻反而能够从容度过,反之,早晚成为别人口中的晚餐。
但是买房人伤不起啊,不能稀里糊涂的把钱交给一个糊涂蛋开发商,过上既还房贷又出租金,房子烂尾的悲催生活。
1、未来买房,首先要看这个开发商的资质是否符合三道红线的要求,这意味着开发商是不是真的有钱,这很重要。
2、有钱也不行,还要看销售业绩。排名靠后拿不到地,巧媳妇难为无米之炊,早晚也是弹尽粮绝,无房可卖,有倒闭之隐忧。
3、有钱有地只是基础,还要看开发商要不要脸。不要品牌、不要脸的,压根不能指望他能做出品质来。现在人人不缺房,缺品质好房,要明白这一点。
4、有钱、有地、有品质还要有好物业,这点每个郑州人都切身体会就不说了。
总之,下半年每个开发商的日子都不好过。但是各个开发商,如果能对产品多用点心,对买房人多上点心,对市场有点敬畏之心,用这段时间来总结沉淀,未必不是一件好事!
▼往期文章:
备注:
本文部分图片和信息来源于网络。
文中观点只是作者看法,不构成操作建议。
【注:本文作者原创,未经本平台允许禁止抄袭,侵权必究!全网追踪!】