2021年，中山楼市变化莫测。
大家可能记得，4月份我们整理了中山2万+楼盘的分布图（回顾），当时预测中山至少会有19个2万+项目入市。
| 统计时间：2021年8月3日
三个月后，再看一遍入市或准备入市的项目，除了幸福汇四期被打脸以外，市区其他项目无不在2万/平左右，甚至还出现了几张新的面孔。
据房叔统计，今年市区新入市的2万+新盘共有5个，待入市新增2个，一共还有8个准备入市的2万+新盘。
就拿这半年来说，市区就陆续有大信、华侨城、佳兆业等全新盘入市，其中还有不乏新面孔南区懿臻山、远洋天著等。
今天我们再来盘盘市区那些待入市的2万+新盘。
中山宝龙城：备案价2.3-2.7万/平；
保利天珺：已开放展厅；
颐安御品公馆：备案价2.2-2.6万/平；
富元108国际金融中心：第四季度入市；
奕翠园六期：预计今年入市
华鸿水云轩六期：动工中，入市时间未定；
龙光玖悦臺：已开放展厅；
棕榈彩虹：上涨3千/平，均价1.9-2.2万/平；
懿臻山：已入市，均价1.7-2.4万/平；
远洋天著：已开展厅，8月14日开放售楼部；
南区博达：建设中，入市时间未定。
1.
东区
2万+主战场，至少4个纯新盘入市
今年以来，东区可以说是热度仅次于马鞍岛的地区。特别是在马鞍岛新盘迟迟不卖的情况下，东区充足的货源更受购房者的青睐。
特别是颐安、宝龙、保利、等新盘相继在近期亮相，无论是备案价、亦或是吹风价，个个都是东区的“天花板”项目。
中山宝龙城：宝龙首进中山之作，日前刚公布备案价，为2.3-2.7万/平（详戳），预计9月底开盘。
| 鸟瞰图
项目优势也很明显，占据东区总部周边地段，还自带商场、写字楼、酒店等配套设施。只不过周边还在开发中，现有的配套资源不算丰富。
保利天珺：价格未出，但参考周边项目，以及在展点收到的消息来看，价格“妥妥”在2万/平以上。
| 保利天珺效果图
项目与宝龙城一路之隔，也就是说宝龙城的配套，保利也同样能享受到，而且两盘入市时间相近，日后产品打造、价格定位会是购房者主要关注的重点。
颐安御品公馆：博爱七路东区一带，在万科、越秀清盘后，颐安御品公馆已经是片区内的最后一个新盘，价格也是对标周边：2.2-2.6万/平（备案价）。
|实景图
富元108国际金融中心：东区的神秘新盘，没有户型图、没有价格、也没有准确的节点，现在知道的是项目可能在第四季度入市。
| 富元项目平面图
奕翠园六期：东区老盘奕翠园最新一期产品也即将要入市了，现在最高已经建至14层高，最快会在今年入市。
目前，奕翠园在售均价2.2万/平。根据项目一贯的设计，大概率会是毛坯交付，售价也不会低于2万/平。
华鸿水云轩六期：起湾道上，围蔽了多年的华鸿地块终于动了起来，而且进度很快，不少楼栋已经出土。
作为本地开发商，华鸿素来以现房交付为卖点，这也意味着项目不太可能会在今年入市。不过在这个地段做出一个豪宅产品，那就只有一个字“贵”。
2.
石岐
龙光杀出，石岐总部第三盘来了
在上半年大信、华侨城、天明三大新盘入市后，下半年的2万+新盘就只剩下了石岐总部的龙光玖悦臺。
根据提前收到的资料来看，项目会作为龙光回归城芯的封面标杆来打磨，定位“山水境，精工宅”，目前已在石岐大信开设展厅。
| 效果图
项目目前曝光了99/119/139㎡的户型图，面积段上与华发首府的99/119平（户型回顾）有些“撞衫”，但胜在每个户型都有个大阳台。
在日渐完善的石岐总部+龙光的高标准打造，项目价格虽未公布，但石岐总部的新盘还没有低于2万/平，想必大家都心里有数。
3.
西区
价格稳定，短期内均价不会破2万/平
上半年，房叔曾经猜测西区会有破2万/平的趋势，结果就是被啪啪“打脸”。
一个是幸福汇四期曾经备案价2万/平，结果开盘均价1.59-1.87万/平，在价格有惊喜的情况下，开盘当天甚至有人通宵排队。（开盘现场）
|来源：粉丝投稿
另一个是西区江景盘宝嘉誉峰，首次备案价为22000元/平，不过在第二次备案时调整为了1.6-1.8万/平，目前在售均价1.75万/平。
| 现场宣传横幅
也就是说，在越秀天樾湾后，西区再没出现过破2万/平的新盘，但这不代表西区就没有项目涨到2万/平。
比如去年9月，棕榈彩虹四期开盘时售价1.6-1.7万/平（开盘）。近一年后，棕榈彩虹已经涨到1.9-2.2万/平，平均上涨3000元/平。
西区的高价项目基本集中在彩虹片区，在这几年的高强度开发下，彩虹片区只剩几宗大块的宅地，而这些地块还不少是名花有主。
在这种背景下，通过招拍挂出现新项目的机会越来越少，板块的房价在近期会比较稳定，进入卖方市场时，均价才可能会有突破2万+的可能。
4.
南区
市区2万+的“黑马”
放在过去，突然有个2万+的新盘冒出，我第一时间会认为它会在东区或马鞍岛，其次才可能是西区、石岐。
但令人没想到的是，下半年第一个2万+项目来自“最不起眼”的南区。
它就是南区纯新盘懿臻山，主打低密住宅，在售89-119平三至四房，均价1.7-2.4万/平，价格在片区仅次于德商樾玺。
远洋天著：已经开设展厅，从公开的信息来看，项目会在8月14日开放售楼部，布局为两梯三户、纯南向。
海粤风景花园：一期住宅基本完工，将推80-110㎡户型，最快在8月亮相。
写在最后
总结一下上半年市区的楼市行情。
有降温，一方面，各盘推出特价房源或直接降价开盘，价格能看出来开发商有在“割肉让利”；另一方面，无论是成交套数，还是面积，市区能上榜的盘都是少之甚少。
也有升温，像近期新入市或准备入市的新盘，价格几乎是板块的天花板，而且不乏有客户咨询认筹，下半年的主力会集中在这几个大盘。
对此，本人也简单预测了一波下半年市区的楼市走向（仅代表个人观点，投资自住请以实际为准）。
东区在新项目入市后，依旧是市区最热的板块；
石岐的热门项目则在欢乐海岸和石岐总部一带；
西区利好消息不多，偏自住，价格会比较稳定；
南区作为价格洼地，主力客户还是以刚需客为主。
年底，我们再回过头来看看，有哪些猜中，又有哪些会被打脸。