中国经济新闻网讯（记者 徐蔚冰）5月14日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.18（2021）》。

蓝皮书指出，在“三道红线”政策出台后，房企整体的融资环境收紧；房贷集中度管理制度则限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。同时，各地纷纷加大对信贷违规资金进入楼市的查处力度，2021年房地产市场整体融资环境持续收紧。在行业整体降杠杆的背景下，未来房地产融资调控预估短期内持续从严。但是，房地产行业事关民生消费和投资发展，是中国经济的压舱石和稳定剂。疫后房地产行业韧性十足，商品房销售、房地产开发投资皆快速复苏，助力中国经济迅速走出疫情阴霾。房地产政策层面依然坚持“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，促进房地产市场健康平稳发展。总体来看，2021年房地产市场将呈现出几个突出特征。

第一，市场风险不断加大，分化趋势明显，房地产开发市场面临重新洗牌。2021年以来，全球经济逐渐恢复，在流动性宽松的环境下，部分新兴市场率先出现了不同程度的通胀压力，货币贬值压力不断加大。美元加息预期和全球通货膨胀必然会进一步加剧国内房地产市场价格波动风险。自2020年下半年，房地产金融政策持续收紧，多部委密集发声，直指房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。“十四五”房地产行业将会转向全面去杠杆时期，并逐步形成长效机制。在“两集中”新政落地后，一二线城市和三四线城市土地市场将逐渐分化，企业在不同类型城市的投资策略、投资方式都将重新调整。随着监管收紧，房企获得资金难度加大，房企整体投资将更加谨慎，房企投资将明显集中。尤其是22城双集中供地政策落地之前，热点城市优质地块热度居高不下，投资主要集中高能级城市。土地供给侧的变革也将导致行业新一轮的洗牌，龙头房企优势将进一步放大，在旧改、收并购、合作拿地等方面有所布局的企业将会迎来新的机遇。

第二，受全球货币宽松和低利率政策影响，2021年房地产市场将面临较大的上涨压力。过去一年，全球大放水，带来的是全球资产价格的膨胀，一些国家股价、房价涨幅双双创出新高。2021年，中国经济增长预期较好，因此人民币汇率大概率会呈现升值趋势。10年期国债利率先于美国十年期国债收益率上涨，中美利差的扩大，必然导致资金持续不断地流入我国国债市场，必将会对房地产市场造成价格上涨的巨大压力。

第三，政策调控趋紧遏制市场过热，房地产仍是当前市场上最有价值的保值工具。自2020年下半年开始，伴随着市场过热，国内的房地产调控政策开始收紧。面对不确定性的市场环境，尤其是在全球流动性泛滥，在通胀预期下，中央坚守不发生系统性金融风险的底线，不断强化房地产市场监管，有序引导企业、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内。在全球经济不断恢复的情况下，房地产市场依旧稳健，或将再次成为资产的“避风港”。

第四，总体判断：2021年全年房地产市场将保持平稳发展态势。展望全年，“十四五”规划强调，房地产事关民生消费和投资发展，可以助力经济内循环。因此，政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。