前言：
1、由于新房限价扭曲了市场，本文重点考量二手房市场；
2、本文只解读了大的趋势，一些个例不在讨论范围。
当然分化的首要标准就是预算，不同预算段的购房群体呈现出的特征越来越明显，或者说重合度越来越低。
环二就本司服务客户情况，简单描述了一下各预算段客户的画像。一家公司数据难免会有片面性，大家有不同看法可以留言讨论。
描述清楚了客户画像就看清了市场，对于即将在上海置业的朋友具备相当的参考价值：五年前，环二看房主要看地段；五年后，环二看房主要看人。
我们在新上海人讲起，这里的新上海人泛指刚拿到上海户口以及通过缴纳社保获得资质的客群。
新上海人是近些年分化最严重的群体。
20年前是沪漂黄金时代，大量个体户、体力劳动者甚至工人都能通过自己的勤劳在上海安家，这个时期的新上海人起点基本相同——全国各地都不富裕。
新上海人的分化始于二三线城市房价暴涨，二三线市民家庭如果不止持有一套房产，通过房屋置换在上海安家其实不难。
比如宁波、杭州、南京、苏州这样的城市，卖出一套房子很容易获得200-400万左右现金。
来自农村的新上海人起点就低了很多，家庭能给予的支持仅限现金，通常最高不会超过100万，大部分其实在50万以下，与二线城市家庭差距相当大。
二线城市有房的家庭来上海奋斗，通常有较好的工作，有更高的人生追求，不然为什么不在老家发展？
收入预期高、拿得出200-400万首付、追求生活品质，注定了他们关注的标的为次新房，老公房是一定不会考虑的。
而没有家底的新上海人则保守得多，他们来上海更多的是为了更高的收入以改变人生定位，对生活品质要求没有那么严格，所以部分客群可以接受“老破小”。
大量新上海人从事第二产业（技术工种）或者互联网、芯片制造等等，这些企业有些分布在郊区，在公司附近选择一个次新房也是一种主流。
当然也不排除收入不高，家庭全款选择郊区次新房的案例。
动迁家庭是一个被误会的群体，之前被贴上“财大气粗”的标签延续至今。其实现在大量动迁家庭只能拿到200-400万的拆迁款，而且他们更倾向于本地置业，也能接受房龄较老的标的。
上图是环二6月份调研杨浦动迁基地时拍的视频，由于马上动迁，吸引了大量中介过来揽客，能转化到郊区新房的案例的确不多。
养老客群需求其实需求并不复杂，不过在开发商的疯狂营销下客群也被严重分流，选择市区老房子、郊区小户型、郊区别墅的都大有人在。
不过事实证明大部分养老客群最终都希望回流市区，因为大部分老人需要的绝对不是开发商宣传的安静，而是年轻化，是热闹——不信你去问问各地广场舞大妈。
需要安静的是90后，“安静的美男子”就是他们发明的词汇。
学区房是一个相对复杂的产品，价位跨度很大，大致可以简化为两类。
一类兼顾学区+自住，通常需要700-1000万预算，这类家庭资金通常2010-2015年就来上海奋斗并置业，现在房子卖出获得资金。
另一类是“挂户口”，选择市区小户型，价格通常300-500万。这部分客群与前面提到的家底薄、收入高的用户相对重合，只是较早的面临着育儿问题。
更早的一批客户是楼市的获利者，他们2010-2015年就购入学区房，现在到了置换时期——孩子读完初中，是时候改善一下生活条件。
如果当初选择的是浦东内环、徐汇的学区房，通过这几年暴涨获得了大量现金，可以够得到千万级产品，现在的目光基本锁定外环内次新三房。
上海本土刚需预算通常400万以上，而且不太接受远郊，是400万-800万市区房源的重要接盘客群。
如果家庭在10多年前抓住了房价机会，现在预算通常千万左右，更多倾向于徐汇、杨浦的新房。
外环内800万左右的产品，房龄如果在20年左右，另一个接手的客群是二胎家庭。他们思想更像老上海人，已经熟悉了自己居住的社区环境，又需要更大的居住面积，在附近寻找标的成了主流选择。
10多年前抓住房价涨幅的老上海人现在真的是“财大气粗”，这部分客群置换预算相对较高，大量押注瑞虹新城、黄浦滨江或者其他市区项目。
10多年前的拆迁客群现在也到了改善节点，他们预算可能与前者相差不大，毕竟卖出两套房子就能拿得出千万首付。不过在标的选择上有一些出入，他们更倾向于选择郊区次新房，诸如上海星河湾、郊区别墅等等。
当下异军突起的是张江的创业青年或者人工智能、芯片制造等行业的高收入群体，他们是唐镇房价的重要推手。这部分客群不愿意承认浦西土著的优势地位，更倾向于拓展新的片区。
其实这样的故事发生过多次，20年前涌入上海的高预算群体怀揣着同样的想法，不承认老城区的中心地位，用白花花的银子砸出了古北、砸出了联洋。
当时的老上海人收入其实不高，眼看着看不上的地段变得自己高攀不起，也曾经陷入过深深的自我怀疑。
不过经过20多年的房价暴涨，部分老上海人财力雄厚，市场已经不是外籍人士/外地精英统治，新区拓展难度加大。
豪宅与普通住宅的分水岭已经由1500万提高到2000万，企业主仍旧是这部分标的的主要客群。不过随着互联网的南下，一些网红也加入到这个阵营。
明星一直呼声很大，在房地产市场影响力却很小，或许是环线接触不到明星客户吧。
这部分客群的特点是更难接受二手房，所以豪宅流通性一直不高。不过当优质地段被瓜分殆尽时也由不得他们骄傲，前提是选择真正的优质地段。
稀缺性是一切考量的基础。
上海楼市的分层背后当然是社会分层，或者说阶层固化，而这正是今年大部分政策要解决的问题。
这部分话题较为敏感，感兴趣的朋友可以添加客服微信我们单独沟通。
总之是一句话：当局如此重视的问题，一定到了相当严重的地步。
以上为正文
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