文丨楼叔
三道红线叠加“黑天鹅”影响，今年上半年各家房企到底会交上一份怎样的业绩答卷，备受关注。
从目前所公布的信息来看，总体情况并不乐观。
如据第一财经报道，截至8月1日，沪深有52家房企发布2021年中期业绩预告，逾四成的房企净利润录得亏损。对比去年同期而言，净利润同比下跌的房企超过三成。其中，中小房企成为净利润下滑较为严重的群体。
比如，总部位于武汉的美好置业发布业绩预告显示，2021年上半年，美好置业归属于上市公司股东的净利润亏损2.9亿-4.1亿元，而上年同期盈利3462万元，预计亏损下滑幅度达到惊人的937.7%至1284.29%。
显然，美好置业的表现并不如其名称所示的这般“美好”。
对于早就致力于转型的美好置业来说，它如今的彷徨与压力，或是一干中小型房企生存境遇的一个缩影。
01
在“黑天鹅”出现前的2019年，美好置业的房产业务销售签约额仍只有不到70亿元，这在千亿房企不再是稀罕事的今天，可以称得上是蚊型房企了。
但就这家企业成立和上市的时间来看，完全可以称得上是一家老牌房企。
公开信息显示，美好置业成立于1989年，1996年在深交所上市，目前定位为城乡建设服务者。虽然规模不大，但业务范围不小。
目前，美好置业在房产开发、城市土地开发、装配式建筑业务、现代农业、产业新镇打造等方面均有涉及。其中“打造装配式领域领先品牌”更是被作为美好置业的重点转型方向。
不过，转型并不容易。
2020年财务报告显示，当年美好置业营收42.07亿元，而“设计、施工、混凝土预制构件及总承包”带来的营收仅有6.23亿，占比不到15%，只有房地产主业的20%不到，毛利率则为-5.65%。
也就是说，虽然美好置业“打造装配式领域领先品牌”的口号已经叫出多时，但就营收结构来看，它仍是一家严重依赖房地产主业的“传统”房企。
事实上，美好置业称，今年上半年亏损的主要原因之一，便是装配式建筑业务尚未达到相应的规模，产生经营亏损2亿元。
目前，装配式建筑业务方面，美好置业已在武汉、青岛、河南新乡、湖北荆州、合肥肥东、重庆江津、长沙汨罗、成都金堂、江苏仪征等多地设厂。
不过，规模仍有效。如2020年，美好置业的装配式建筑业务涉及的金额共只有47.65亿元。
2017年，美好置业董事长刘道明曾对外披露过美好憧景：
2017年-2021年，美好置业集团计划5年投资100亿元，引进50条全球最先进的德国艾巴维公司生产线，年产叠合板12000万平方米，装配精装修房屋4000万平方米，总产值2000亿。立足武汉，覆盖全省，推向全国。
然而，现在2021年已经过半，上述美好目标依然只是憧憬。
虽然说，装配式建筑业务房符合行业绿色发展的方向，但对于在资金、技术方面都不占优的小企业来讲，要想真正走出一条康庄大道，谈何容易。
02
从区域布局来看，美好置业所开发的项目分布在武汉、合肥、重庆、西安、芜湖、杭州、嘉兴、江阴、无锡、中山等国内大中型城市。
今年初，还首入成都，以1.8亿摘得金堂地块，拟建四川首个A级装配式示范项目。
不过，武汉仍是绝对的重点区域。也因此，去年受“黑天鹅”的影响比较明显。
2020年，美好置业归属上市公司的扣非净利润为-4.605亿元，经营活动产生的现金流量净额较上年同期下降80.28%。
不过，其压力在“黑天鹅”出现之前就早已显现。
2018—2020年，美好置业的扣非净利润涨幅分别为-64.57%、-74.97%、-861.01%，已经连续三年呈现负增长。
2017年—2019年，美好置业分别实现营业收入44.38亿元、25.20亿元和36.59亿元，同比增长-14.72%、-43.21%和45.19%。
同期，实现归母净利润6.64亿元、2.49亿元和0.67亿元，同比增长-0.54%、-62.55%和-73.12%。
与此对应，负债率则是逐步上升。
2017年—2019年，美好置业的负债总额分别为97.41亿元、153.04亿元和202.78亿元，同比上涨-14.01%、57.11%和32.50%。
而对应的资产负债率则分别为56.49%、66.26%和73.68%。
可以看出，过去几年，美好置业陷入了明显的“增收不增利”困境。同时，偿债压力和资产负债率一路涨高。
虽然说，参考三道红线，其负债率尚“在合理范围内”，但在当前逼仄的融资环境下，如此体量的企业，即便是未踩线，其风险承受能力都显得相当脆弱。
03
前面说过，美好置业这样的中小型房企在今天具有一定的代表性。
一方面，它早早就上市，可以说在一开始是跑在前面的；但另一方面，在地产黄金年代却并没有真正“跑”出来，不管是规模，还是业务的多元化，都未能让自己成功站到安全地带。
从业务转型来看，我们可以感受到美好置业的“挣扎”与“不甘心”。如自2014年开始进入装配式建筑以来，五年内先后卖掉了5笔武汉主城区“旧改”项目地块。由此展现的转型决心，不可谓不大。
但一边是新业务尚未形成有力支撑，一边是传统主业大撤退，这也给企业造成了巨大的震荡。尤其是在拿地环境对中小型房企而言越来越不友好的今天，这样的快速出清存量项目，其带来的影响几乎是致命的。
公开报道显示，刘道明曾乐观预测，房地产还有20年美好时光。不知道今天的他是否还依然如此乐观？
此外，由于体量上的不足，一旦增速和盈利能力下滑，行业环境发生变化，中小型房企的弱点将会集中暴露。
比如，今年上半年在业绩压力高企的大背景下，美好置业的高管团队就出现重大变化，市值也受冲击。同时，相关质量问题也开始出现。
可以说，当前美好置业面临的挑战是全方位的。
新的转型到底能走多远，如何拓宽新业务的外部市场，告别自销困境，如何解决资金压力，如何储备弹药——哪一个都不是轻松的事。
留给美好置业走向“美好”的时间，确实不多了。当然，其他大多数中小型房企，同样如此。