最新消息：7月22日，武汉市自然资源和规划管理局东湖新技术开发区分局公示了武汉电德悦谷置业有限公司申报的新建居住、社会福利项目（电建·德商·洺悦天玺）的规划。
作为光谷东的前地王项目，在6月份武汉首场集中土拍出来之前，一直都是楼市关注的焦点，成为区域楼盘的比较的对象，虽然今年被光谷东两宗2万+的地块超越，成为次地王，但是热度一直很高，据说要卖到3万+。
该项目会成为光谷中心城首个破 3万+/平的项目吗？一起先来看看规划吧。
项目详情
从规划来看，电建德商洺悦天玺A+B地块净用地面积46974.44㎡，总建筑面积173026.63㎡，地上总建筑面积（计容）117499.04㎡。其中住宅109921.33㎡，配套用房7577.71㎡，含配套商业446.20㎡，幼儿园面积2734.59㎡。不计容建筑面积55527.59㎡，容积率2.5，建筑密度17.59%，绿地率35%，总户数724户，居住人数2317人，户均面积约152平米（包含叠拼）。机动车总停车位1471辆，含新能源车位295辆，非机动车位639辆，车位配比约1:2.03。
项目总经济指标
▲A+B地块经济技术指标
项目分为A、B两个地块，一共规划有6栋6层叠拼和23-32层的高层，以及一所9班幼儿园。
▲鸟瞰图
其中A地块净用地面积约34221.79㎡，总建筑面积约126231.39㎡，其中住宅79829.26㎡，规划总户数530户，户均建面约150.6㎡（包含叠拼），容积率约2.51，绿地率35%，地下停车位1078个，车位配比约1:2.03。
A地块经济指标
▲A地块经济技术指标
B地块净用地面积约12752.65㎡，总建筑面积约46795.24㎡，其中住宅30092.07㎡，规划总户数194户，户均建面约155㎡，容积率约2.47，绿地率35%，地下停车位391个，车位配比约1:2。
B地块经济指标
▲B地块经济技术指标
项目两个地块均比较方正，所有楼栋呈正南正北朝向。
▲总平面图
A地块小区内部西南侧为3层幼儿园和6层叠墅，地块东侧为光谷十七小，高层基本没什么遮挡，采光好，B地块西侧为高科园路，东南侧为规划的文体活动、医院、体育馆、公园绿地等，也没什么遮挡，因此整体采光不错。
▲日照图
▲效果图
项目点评：从项目规划来看，地块方正，布局合理，每栋楼的采光都不错，同时户均面积在150.8㎡，规划为大平层和叠墅，公建化外立面，部分楼栋一层架空，部分楼栋一层带局部配套，可能是要打造会所之类的高端配套，整体定位高。
拿地信息
2020年12月8日，武汉德商高泷置业有限公司经过167轮的激烈竞价，最终以楼面价15778元/平米，溢价率86.53%，拿下武汉P（2020）136号地块，一举打破2020年8月德商创造的光谷东14370元/平米的楼面价，而且也已经非常接近正荣地产在2016年创造的15966元/平的光谷地王的楼面价，为2020年光谷东的第四个地王。
根据企查查查询，电建·德商·洺悦天玺开发公司为武汉电德悦谷置业有限公司，该公司为武汉德商高泷置业有限公司的子公司，武汉德商高泷置业有限公司由电建地产和成都德商置业共同控股。
中国电建地产集团是中国电力建设集团唯一的房地产开发平台，目前已在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、西安、济南、南京、杭州、武汉、长沙、成都、郑州、佛山、安康、太仓、三亚等28个城市共115个项目进行了房地产开发。
在武汉开发了、等项目。
成都德商置业有限公司是成都本土公司，有着“豪宅专家”之城，较为出名的就是“天玺”系列产品，为该公司首入武汉的项目，目前德商彰泰佳兆业翡丽天玺已经面市。
项目区位
大区位来看，电建·德商·洺悦天玺位于光谷中心城北片，距离光谷中心城的核心商务区、高新大道、关豹高速都在1公里以内，与三环直线距离约6.1公里，与武汉绕城高速直线距离约2.8公里。
▲项目区位
从小区位看，电建·德商·洺悦天玺位于东湖高新区高科园路与神墩一路和神墩三路交汇处，北侧是神墩一路、规划教育用地；南侧是神墩三路、绿地光谷星河绘；西侧是高科园路、光谷188国际社区；东侧是光谷十七小、规划的文化活动、体育等用地，以及光谷中心城东区社区卫生服务中心、星河公园；西北侧为规划的武汉中南医院光谷分院；西南侧为朗诗里程小区。
▲项目区位示意图
项目所在的光谷中心城规划总面积36.15平方公里，定位为中国光谷TBD——高科技商务中心。旨在打造服务中部，辐射全国，面向世界的国际化商务城区；构建促进中部战略性新兴产业深化的总部控制中心和后台服务中心；搭建促进武汉市金融创新、现代服务业与高新技术产业共融的示范平台。
根据功能，中心城分为多元居住区、金融商务服务区、文创产业区、商业配套区、综合体验休闲区等。项目所在地块涵盖在如下图所示的东部多元居住区板块。
▲光谷中心城功能分区示意图
从项目位置来看，项目更靠近绕城高速，环线位置较远，距离光谷核心商圈也比较远，但是距离高新大道很近。
▲高新大道实景图
区位点评：电建·德商·洺悦天玺位于光谷中心城核心区北片，属于光谷中心城目前规划落地比较快的板块，也是光谷中心城最热的片区，虽然项目位于光谷中心城靠近边边的位置，但是其临近高新大道主轴，市场认可度更高。
交通配套
自驾： 电建·德商·洺悦天玺距离光谷中心城主干道高新大道约500米，自高新大道向西到光谷连接雄楚大道，向东到左岭、葛店等地。
同时项目所在的光谷中心城路网规划非常密集，而且四通八达，项目附近的高科园路、神墩一路、神墩二路、神墩三路如同蛛网，未来可辐射整个光谷中心城，但是距离三环线比较远，去往武昌核心、汉口、汉阳会比较远。
▲ 自驾交通示意图
地铁： 项目距离地铁11号线豹澥站最近步行距离约530米，距离光谷六路站步行距离约645米，距离在建的19号线地铁光谷五路约1.7公里，可自光谷六路一站路换乘。
▲豹澥站实景图
11号线连接葛店、光谷中心城到光谷东站，地铁19号线连通光谷中心城、花山和武汉火车站。
▲地铁11号线规划和走势图
▲地铁19号线走向图
公交： 项目附近有两个公交站点，不过均只有一两条公交线路，通达性一般。
附近步行范围内，绿地光谷星河绘附近有已经开通运行的有轨电车L2，可达光谷的产业园和商圈，不过有轨电车速度比较慢，比较鸡肋。
▲光谷 有轨电车走向图
交通点评：临近高新大道，附近交通路网密集，附近步行范围内有地铁、公交和有轨电车，出行配套还是比较丰富的，到达光谷中心城区域内还是相当方便的，到武汉三镇则比较远。
生活配套
商业方面 ： 光谷东主要的商业基本上都集中在光谷六路到光谷五路之间，距离项目比较近。
▲红色部分为商业和商业规划
另外，项目旁边已交房的朗诗里程、光谷188国际社区等小区也有商业，日常的基本生活需求可以就近解决。
学校方面：项目东侧就是光谷十七小，光谷十七小为公办学校，是目前光谷中心城比较好的学校。
▲光谷十七小实景图
自西侧的高科园路向南直走约800米，还有一所武汉光谷（国际）外国语学院。
▲学校距离示意图
光谷(国际)外国语学校是一所全日制学历学校，校园占地面积255亩，建筑面积逾8万方，国内外顶级专家精心设计，打造华中地区一流的教育教学设施，师资还不错。
不过，光谷外国语学校是民办性质，学费不低。
▲武汉光谷（国际）外国语学校实景图
此外，项目周边还有光谷十六小、光谷一初等学校，后期具体对口学校需交房以后教育局划分为准。
医疗方面：光谷区域内有同济医院光谷院区、湖北省妇幼保健院（光谷三路院区），且自驾或者乘坐地铁前往均比较方便。
▲光谷同济医院实景图
同时，项目西北侧还规划有武汉中南医院光谷分院，另外，光谷中心城东区社区卫生服务中心也在项目东侧附近。
▲ 武汉中南医院 光谷分院效果图
生态休闲方面：项目A地块东侧光谷十七小旁边、B地块南侧就是星河公园。
星河公园规划建设面积约24公顷，是光谷最大的户外亲子公园，同时星河公园的规划已经获批。
▲星河公园效果图
星河公园北起九峰一路，南至高科园三路，形态狭长，南北跨度约3km，腹地最窄处约50m，最宽处约230m，总占地面积约24公顷。十四个大大小小的绿地如一颗颗璀璨的繁星组成一个整体的星河。
价格分析
电建·德商·洺悦天玺为光谷东2020年单价地王，楼面价15777元/平，今年光谷中心城地价再度刷新，楼面价突破2万+，项目楼面价为目前光谷中心城第三高。
同时项目所在的区域，为地王的聚集地，项目东侧是光谷前地王光谷南山府，目前高层已经清盘，最后一次开盘带装修均价约24525元/平，还不好抢，项目东南侧为德商前地王，案名德商彰泰佳兆业翡丽天玺，房价为光谷东最高价带装修27200元/平，首开去化不错；项目南侧约1公里左右，为光谷东2021年单价次地王，楼面价20330元/平，同时区域地王楼面价已达20799元/平。
按照德商的另一个项目，拿地价约14730元/平，首开均价27200元/平来推算的话，项目楼面价15777元/平，备案价很有可能要到3万/平，而且据说该项目标准将高于。
而且目前光谷中心城板块目前区域在售的和待售的房源，除了像中建星光城、恺德光谷熙园、正荣恒瑞御峯少数几个楼盘之外，其他的楼盘要不就是卖叠拼，要不就是大平层，豪宅化趋势明显。
从二手房来看，项目旁边的188国际社区挂牌价2.7万/平，光谷创新天地2.7万/平，部分房源成交价已经突破了2.8万/平，而朗诗里程2.2万/平，部分小户型成交价突破了2.5万/平，成交相当活跃。
项目点评
1、项目地处光谷中心城北片，周边基本已经成熟，后期可享成熟的商业、交通、医疗、学校等教育；
2、项目附近2公里范围内有2条地铁线路，其中地铁11号线在项目步行范围内有两个站点，属于区域内地铁比较多的；
3、项目周边生态环境不错，附近有星河公园，同时学校、医疗、商业配套距离也都不远，未来生活便利；
4、项目周边为学校、公园和规划的文体活动等用地，周边无遮挡，采光视野不错；
5、项目产品为大面积大平层和叠墅，从德商前期开发的项目来看，定位高，适合改善人群；
6、神墩二路将项目地块一分为二，其中B地块仅3栋住宅，园林规划有一定局限性；
7、项目为光谷前地王项目，拿地价比较高，户均面积大，未来总价必然不低，首付门槛高。
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