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深圳学区房暴跌,才刚开始

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假装是天堂 2021-08-03 21:24

我是老徐。

深圳学区房最近的改革你们看了吗?

太牛逼了!

7月31日,深圳发布了《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》。

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其中有一个点十分引人注目。

在第九条关于义务教育板块的建设条例中,深圳要求市、区级的教育部门要推行大学区招生和建立教师轮转制度。

这两个点,招招打中学区房的命门。

先看第一个,大学区招生。

这个简单来说就是类似前阵子北京西区的模式,通过一个房子对应多所学校的方式消灭学区房概念,并通过电脑随机派位决定学生入学的学校。

这是空间上消除学区房,而第二个才是绝招:教师轮转。

这个顾名思义就是通过全市教师在各个学校的轮转教学实现优质教育资源均衡。

之前我们在讨论学区房改革,不乏有人冷嘲热讽说根本原因是教育资源不均衡,你再怎么改革都没用。

这个信念成为了所有涌入学区房炒作的人最坚强的靠山,无论你跟他们说什么,他们的答案只有一个:教育资源不均衡,学区房就还在,学区房就还能炒。

这次深圳算是出了绝招了,直接剑指核心。

既然你们都觉得优质的教师资源是最大的靠山,那我们就来轮岗,让优秀的教师资源有机会去到任何一个学校。

打破教育不均衡的局面。

大学区招生加上教师轮岗,这一招,绝!

可能有些人看到这里还是觉得懵,为什么就多加一个教师轮岗老徐我就那么激动。

因为这个方法,早就被日本人实验出来很有效果了!

日本算是全球罕见被房地产拖垮的国家之一了,在当年日本人房地产的高峰期,他们喊出了卖掉东京可以买下整个美国的口号。

日本的房价一路高涨,最后泡沫破裂的时候,房价回调了80%,整个日本经济也一蹶不振。

到现在还没缓过来。

不过就算是曾经房价如此高昂的日本,却没有什么学区房的概念,更没啥人去炒日本的学区房。

为什么呢?

因为他们根本炒不起来。

日本推行的是教育均衡化,他们的杀手锏就是教师轮换。

在学校硬件上。

日本国内所有学校的教学楼,教室,饭堂,运动场等都是一模一样的,管理标准和上课时间也是统一的。

这也就解决家长担心的学校硬件差异问题。

在最重要的师资问题上,日本公立学校教师在市内平均6年轮换一次,校长3到5年轮换一次,保证教育均衡。

正是在这样有效的轮换机制和对口学校硬件统一化之下,日本学生能在几乎没有实力差距的学校上课,也就避免了所谓学区房的概念,也更不存在天价学区房了。

而目前国家在深圳做的,就是类似日本的这套教育改革。

所以老徐才说深圳这次是下了决心要整治房地产了,而第一个下手的,就是学区房。

虽然目前这些条例还在征求意见阶段,但从深圳的办事效率来看,征求意见基本就等于预告发布。

可能这时候有人会觉得,说得再好有什么用,没有改变就是在意淫。

如果说之前有些政策是口号,那这次深圳的房地产市场已经给出了答案,学区房的恐慌式抛售。

才刚刚开始。

在深圳的改革政策出炉后,传统学区房福田的长城大厦一套房源挂牌1084万起拍居然流拍了。

要知道,这可是优质学区房,拥有深圳四大名校之一的深圳实验学校初中部学位,是不少人挤破头都要买到的老房子。

去年同期,该小区110平的户型拍出了1328.9万天价,没想到这次直接遇冷。

而长城大厦所处的百花片区有15个楼盘也都出现了放盘量猛增,数量突破250个,去年同期这个区域放盘的房子,是个位数。

至于价格那就不用说了,基本都是几十万一百万这样去下降。

大家慌了,这些业主本来想的都是买个学区房,到时候孩子读完书还能赚一笔,有的就是单纯来投资学区房。

可问题在这种改革之下,以后有没有学区房概念都不知道。

没有了学位概念的「老破小」根本配不上千万的价格,这还不包括出现有价无市,烂在手里的情况。

至于说自己住,花那么多钱住一个那么破的房子,你住得下吗?

这就是为什么大家开始恐慌式抛售的根本原因。

当然,情绪不是一日就爆发的,为什么一个新政策就能引发这种反应,最重要的原因还是大家开始意识到国家对「教育公平」、「生三胎」的决心了。

不知道老徐的读者有多少教培从业者亦或者股票投资者,最近大家对「双减」的威力应该有所感触了吧。

一份关于禁止课外培训班的文件,把这个行业基本全军覆没,而其背后的资本市场更是惨烈。

新东方价格股价这一年来最高19.97,现在剩下2美金;

好未来(也就是大家熟悉的学而思)这一年来最高90.96美金,现在剩下5块多;

高途(跟谁学)现在3美金,这一年来最高149美金。

上面这些教育公司,一夜之间市值蒸发了超过90%,千亿市场不复存在。

恐怖吧?

为什么他们这么惨?答案也很简单,他们阻碍了教育公平,让更多人生育的意愿下降。

而打掉这些阻力,就是国家释放出来的信号:这一次,国家不是跟你开玩笑了。

任何阻碍生三胎的阻力,都会被一一处理。

我们都知道,普通人生育最担心的就三个问题:住房、教育、医疗。

现在国家要做的就是照着这三座大山,一座座来帮助普通人踏平。

你们说教育股都这么惨了,学区房这个占据了住房和教育两个概念于一身的东西,能安然无恙吗?

不可能。

之前被喊得最大声就是「高房价是最好的避孕药」,这句话正在成为房地产领域的噩梦。

房价只能涨不能跌的时代,彻底过去了。

从4月开始,深圳二手房成交量一路下跌,从当月成交4877套一路降到7月份的2557套,跌幅接近一半。

而二手房价5月环比下跌0.1%,6月更是环比下跌0.2%,虽然7月份数据还未出炉,但从成交量来看,跌幅基本是持续扩大的。

内行人看的都是数据,市场讲究有买有卖才会红火,现在交易越来越少,卖的人越多越多,但买的人越来越少。

那会导致什么局面,不用老徐明说也懂的吧。

不只是深圳的二手房,全国目前大部分房子市场都进入了冰冻期,有价无市正在成为新的主流。

至于学区房,那就更别提了。

这个二手房涨幅主力军的学区房基本每天都在被各种政策打击。

例如3月16日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。

规定上海优质高中超过一半的招生名额将分配到各区和各普通初中。

这就意味着上海全市的初中学生都有可能考入优质高中,不再受到学区限制。

新规公布后原本学区房以为香饽饽的上海法拍市场上,竟然出现了让人大跌眼镜的结果。

顶级学区房文鼎苑一套126平方的房源起拍价1125万,结果成交价格只比起拍价多1万,比市场评估价低了374万元,折合单价为7万/平。

要知道该小区过去在法拍市场上成交过的22套房源,成交单价都是超过10万/平。

而北京西城区教委规定去年7月31日后买入学区房或迁入西城户口的家庭将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

政策实行后西城区二手房7月上半月成交量占全市的比例为5.6%,环比6月份的6.5%下降了0.9个百分点,同比下降1.4个百分点,呈现萎缩态势。

不仅如此,像杭州4月份也提出了教改政策。

要求市内省一级重点高中名额分配比例由50%提高到60%,分配生录取率不低于95%。

4月刚政府刚喊话,杭州二手房成交量应声下跌,直到7月份,杭州二手房成交量仅6300余套,与3月份峰值相比近乎腰斩。

在政策面前,学区房显得异常脆弱,别说有没有市场了,现在大家是连信都开始没了,还谈什么继续涨下去。

另外,深圳这次算是在国内开个了头,上次开头的是「二手房指导价」,结果被证明有效果后全国好多城市都用上了,没用上的基本都在路上。

那这次如果再被证明有效,肯定又是全国借鉴。

也就是说,这次是深圳的改革,但也不只是深圳的改革,只要效果好,他就有可能发生在全国任何城市。

学区房的拐点,来了!

为什么我会用「拐点」这个词呢?

主要有两点:

第一:学区房的信仰共识正在崩塌;

学区房之所以火,房价之所以高涨,本质就是信仰共识在支撑,就像房价崩了80%的日本房子和没崩之前,住起来有什么不一样吗?

没有。

之所以价格那么高,全是因为共识,而只要共识没了,房价自然就回到原本的价格。

第二:国家这次铁了心要为「生育」让路。

高房价,学区房,基本都是生育率最大的阻力,通过近期种种措施老徐基本可以断定,这次绝不是喊喊口号那么简单。

而且,政策也绝不是刚刚才开始。

最典型的就是如果你们关注下新闻就会发现,中央直接定调,以后哪个城市房价涨得快就直接问责负责人。

你猜,谁目前最紧张房价继续涨?这里我们就不说得太直白了,基本上老徐的读者该懂的也懂了。

讲了这么多,我还想跟你们说一句,如果现在你们身边有人跟你说别怕,去抄底学区房,肯定能赚钱之类的。

老徐建议你远离他。

抄底学区房跟去抄底教育股有什么区别?甚至还不如人家教育股呢,教育股至少还能转型。

你是觉得老破小的学区房,还能推倒重新再建吗?

能是能,就怕有生之年看不到。

你赌学区房继续暴涨,就是在赌国家放弃为百姓谋福利,赌国运会差,甚至赌国家像资本认怂。

老徐敢大胆放言,你赌不赢。

各位,千万别小瞧我们社会主义国家为民谋利的决心啊!

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