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催款房企的队伍里,多了一名新成员

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地产大爆炸 2021-08-03 10:41

转眼,房地产调控已经3年,难过的不只是房企,地方政府的反应也越来越微妙了。

日前,因为房企拖欠土地出让金,兰州自然资源局发布了一则关于41家单位欠缴土地出让金的公告,涉及恒大、富力等多家房企。

房企和地方政府,是楼市最大得利者,如今房企资金链承压,影响了土地款缴纳,逼得地方政府也加入到催款房企的队伍中来。

地方政府突然拔刀相向,对于房企来说,无疑是当头一棒。

局势,对房企已经越来越不利。

但另一边,卖地依旧是地方财政收入的大头。

01

财政部数据显示,2021年上半年,我国国有土地使用权出让收入34436亿元,同比增长22.4%,占地方财政收入62492亿元的55.10%。

从数据上看,今年上半年地方政府的卖地收入是更多了,但背后的隐忧却更深了:

三道红线的降负债大旗祭出后,房企资金链承压,地方政府100元收入仍然有55元来自于土地收入,等于命运已经和房企牢牢捆绑在一起。

过度依赖土地财政,地方债务的偿还逻辑陷入了一个困境:土地收益可以避免地方政府出现债务违约风险;而为了防止引发房地产金融风险,调控上又容不得分毫闪失。

房地产经济已经影响到了实业经济,然而越是土地财政依赖严重的地方,实体产业“空心化”越严重,也就越难摆脱这个困局。

地方政府也是非常难的。

过去30年,我国城市化得到了突飞猛进的发展,大批人员从农村涌向城镇,

产生了大量公共事务和公共需求,为了跟上城镇化建设需要,地方政府不得不通过举债和卖地过日。

债,是一定要借的。分税制改革后,大头税收上缴中央,钱少了,该做的事没少,不寅吃卯粮怎么发展呢?GDP增长可是被列入考核的。

地,是一定要卖的。只有卖地,才能维持一个城市正常的运转,同时也是地方政府偿债的主要途径。

为给房企创造良好的经营环境,地方政府积极予以政策面的扶持,以维持市场的活跃,就这样,地方政府与房地产市场发展捆绑在一起。

02

面对着地方政府越滚越大的债务雪球, 2014年,国务院办公厅印发《关于加强地方政府性债务管理的意见》。

意见主要传达了两个意思:

建立地方政府性债务风险预警和风险应急处置机制;

地方债务地方负责,中央实行不救助原则。

不过,由于短期内GDP仍是政绩审核的关键,地方政府不得不“顶风作案”,举债去维持公共服务和社会福利,并把更多的钱砸到回报周期长、利润低的公共基建项目上,以赚取政绩。

2017年,中央终于动真格,密集出台了50号文、87号文、194号文等多项规范地方债务、加大融资监管的监管政策,同时联合央行对各商业银行与政府基金进行彻查和整顿。

很快,多地投资和财政收入完全不匹配,实际效果与预期收益相差太大的市政工程被叫停,特别是地铁工程。

这种监管,从开始就没打算停止,持续到了现在……此后每年,地方政府的偿债压力也成为外界的关注点。

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结合31省市偿债压力,再把上半年卖地收入TOP50城市拉出来,就会发现,偿债压力大的城市往往也是土地收入比较高的城市。

比如,天津、南京、重庆、长沙等等。

如果把排在第1位的杭州和排在第2位的上海拉出来做个对比,你还会发现一个特别有意思的事情。

上半年杭州卖地收入比多出33亿,土地面积却是上海比杭州还多——多出了279万㎡,杭州的地价居然比上海还贵!

这个现象背后,是上海对土地财政的依赖度很低,去年仅在42%。

而杭州忙完G20峰会,又要忙2022年亚运会,市政建设就没停过,土地财政依赖度连年居高不下,去年占比达到了123%.

到此,了解一下今年集中土拍上海和杭州的规则设置,就知政府在土拍中的真正意图了。

03

回到开篇我们说到的兰州也是这个道理。

数据显示,2020年兰州全市一般公共预算收入247.13亿元,增长5.96%。其中,税收收入176.15亿元,下降0.66%;非税收入70.98亿元,增长26.97%。一般公共预算支出485.73亿元,增长6.37%。

值得注意的是,去年各地政府还多了一项支出——防疫支出,财政局数据显示,各级财政疫情防控资金超出了4000亿……

兰州也不例外。经过去年一年,2021年兰州的专项债务余额达517.22亿,一般债务余额达124.02亿。

财务吃紧,债务居高不高,去年成为兰州近三年来土地供应量最大的一年。

根据诸葛找房数据,2020年成交宗数、成交面积、成交金额均有所上升,卖地收入达到了219.09亿。

始料未及的是,2020年秋天三道红线融资新规横空出世,房企普遍面临现金流压力,有的房企虽然拍了地,但种种原因,最终交不上这笔款项了。

其实兰州楼市除了去年受疫情影响,出现短暂下跌外,近几年的房价都挺稳的。

房价坚挺的主要原因是主城区的地形因素,地少人多,优质的房子,优质的学校都集中在这里,这也是多家房企看重该区域的原因。

但兰州新区就不是这样了,因为种种原因到现在都无法承接主城区的行政功能,楼市分化明显,开发商拿地会面临去化压力。

04

在公告中,兰州市政府并没有公布41家公司的欠款数目,基于什么原因欠款的也没有说明。

但在发公告之前,兰州市政府已经和几家公司因为欠缴土地款,或者因为项目开发容积率更改未及时补缴土地出让金对簿公堂。

对此,兰州市的应对措施是,款项不到,就不给相关项目的业主办理房产证,让愤懑的业主倒逼开发商去解决问题。

两虎相斗,伤及无辜,受伤的总是购房者。

公告发出来后,有多少公司会及时补上土地款,购房者何时能够办证,没有人知道。

但可以肯定的是,兰州市政府是真的缺钱了,偿债压力下,其毅然决然的加入催款开发商的队伍里。

05

近一年,催款房企的队伍很壮观。

首先是员工,他们追讨的主要是工资、项目跟投款、分红、还有内部融资的款项。

然后是供应商,他们主要追讨货款和工程款。

再然后是银行、信托等金融机构,他们追讨的是各种贷款,还有明股实债各种。

商票爆雷后,又有多位供应商和持票人出现,他们聚集在一起,要求房企兑付商票。

现在,连地方政府也出现了,它们主要是土地款和税费。

在这样的局势下,不知道谁才是压死房企的最后一根稻草,也不知道现金流承压的房企何时才能逃出这个危局。

还没关注的,抓紧上车了!

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