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提问：房姐好，新人首问。 本人情况如下：京户，老家河北，独生子女，母亲已退休，父亲几年后退休，计划投靠落户。目前在海淀区故宫北院上庄附近有120平新房一套。在魏公村用sfsd资格月供两居室50平80年代老破小一套，房贷压力还是比较大的。目前因工作单位距离近常住老破小，花了大价钱精心装修了老破小，但感觉居住体验仍然不佳，还是想住大房子。关于以后的改善有两种想法：一是常持老破小，在孩子上高中之后（目前还在备孕…以后孩子的学校在老破小附近）再搬到目前上庄的大房子，将已有的上庄房子作为改善之用，寻找机会在上庄小区再买一套70平小户型以后把河北的父母接到北京来，这样办的话省事不折腾，而且资金压力小；二是以后卖出老破小，在海淀四环五环另找改善置换，目前已有的上庄房作为以后父母之用。需要咨询您的是：一是因为目前没有房票了，再买房需要办理父母投靠，按北京现在政策是不是父母投靠后就确定有两张房票了？因为父亲还有几年才退休，母亲甚至为了早点获得房票想办离婚，然后她先投靠过来，这种情况下是否也能获得房票？二是您觉得我的两种置换思路哪个更好一些？三是您觉得故宫北院，上庄，中关村壹号这个u地区以后的发展前景如何，上庄的房子会不会在我等父亲退休的几年里涨起来？第四，也是最重要的，上庄的房子性质不是商品房，目前产权证还未办下来，不清楚以后的交易政策和属于哪类经适。目前在上庄本小区看好了一套急着出手的低于市价的小户型，和我现在的房子一栋，真正是“一碗汤的距离”，价格也很让利，但就是属于先付70%，然后等房本办下来再过户，这种交易是不是风险太大，自己签的这种交易合同有法律约束力吗？
回答：你好，海淀重点是永丰，未来10年以后会有地铁新增，连接北部几个科学城。北部新区房价不会暴涨，需要慢慢养。目前来看，还是离地理位置太远了，上地辐射到西二旗西北旺几乎到极限了。 有两个问题： （1）引入的企业定位还是有问题。那边最大牌企业就是用友了、还有一堆银行软开，缺乏有活力的新晋网红企业 （2）和西北旺之间没有连续发展，形成了断层，中间隔了几公里，突然又规划了永丰。 反观上地西二旗西北旺，基本是无缝连接一点点发展过去的。 上地西二旗西北旺这一片已经连起来，无论产业还是小区；但跑到山后温泉这片，无论是产业还是次选小区中间出现一大片“断层”，客观上造成了永丰目前虽然规划好像未来很好，但发展10多年目前还是不如预期。 投资收益比较弱，如果考虑父母自住可以买，如果是考虑升值潜力，不建议继续加仓这里，同小区租房是最好的选择。把子弹投资到回报率更大的板块。 父母离婚后投靠可以获得房票，你们夫妻离婚，把房子都过户到老婆名下，再用你的房票买，也可以获得房票。 上庄要看具体哪个楼盘，不是商品房，可以合同交易，但是业主需要提供相同价值的抵押物 做公证。
提问：房姐您好！夫妻二人首套，工作地复兴门+亦庄河西，首付较少350万，月供可支持30000左右。准备生孩子，目标改善型三居，无学区需求。考虑老人协助看孩子，老房子在阜外和和平里。计划孩子上学回西城换房或租房，主要考虑房屋保值升值和通勤。求推荐区位及小区 目前看过大红门珠江骏景区域二手房，瀛海绿城和锦城园，亦庄金茂府，西红门熙悦宸著等。纠结二手房能快速入住，但是品质不如新房。
回答：你好，珠江骏景是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱，那边做生意的多，好多发快递的，比较乱。 南海子主要承接亦庄，未来中轴线还是限制密度的，毕竟新旧和成熟度还赶不上亦庄和生天； 新盘我更倾向于亦庄金茂府一点，亦庄金茂府看着偏，但距离就业聚集区很近，而且有学校，加上以后人大附会不错，金茂府能算的上是学区房，保值能力还不错，自住环境也更好一点。
提问：房姐您好，我们现在在长三角城市，刚刚卖掉一套房子，手上有现金250万，老公有京户，想去北京暂时投资一套房子，可能以后几年会回北京发展。现在城市有一套房子贷款200万，北京买可能要二套贷款了。请问房姐有哪些投资区域、楼盘推荐？期房还是二手房？贷款方式？
回答：推荐主看朝阳板块 甜水园、金台路、十里堡等地段紧凑两居，或者常营附近次新。丰台 马家堡、草桥、角门等地也可以淘。二手为主，用等额本息，还款周期越长越好
提问：新人首问。1，哪里看公众号里底部的星球热门文章？ 2，家庭情况：住单位小二居公租房，小区环境还可以，今年十月宝宝出生，目前需要考虑学区房嘛？老破小实在不想花那么多钱买，而且买了公租房需要退，还是得再租房住。想买个自住能保值增值的三居，sfsd，目前只能够上总价1000w左右的，家庭收入未来增长还可以，过两年再买个老破小学区也行。出行基本是开车，请问望京，亚运村，东三环附近有没有推荐的笋盘小区？ 3，朋友们给我推荐海晟名苑，嘉明桐城，亚运新新家园，嘉美风尚，朝庭公寓，左家庄南里等，我实在不懂分析，请帮忙给予指导，多谢！ 4，应该等子弹再多点，明年再出手买个更大点的4居嘛？
回答：1. 看下精华帖，部分文章被星球限制，找机会再发出来 2. 如果你不是京户可以主看朝阳，，嘉铭桐城带陈经纶嘉铭学区，可以兼顾学区和自住。如果未来几年能筹足一套老破小学区首付现在就不用考虑学区，居住推荐看下 上京新航线、宝星国际、大西洋新城、朝庭公寓。 3. 不建议等，可以先筹借，提前上车更重要
提问：房姐，北京有哪些小区过万户吗？密度太大是不是不能买？
回答：融泽嘉园，天通苑西2和东1好像也接近万户 密度或大是缺点，按照缺点衡量对应的价值即可 小区的体量太大，出房多，对于价格的修正会很强，淘笋和评估不占优势。
提问：房姐您好： 我手中有300万，本人不能贷款，现在名下有回迁房但没下房本，等于首套无房看了好几的方向的房子 1.劲松一区老房1979年的40平米300万租金4000+但是房龄太老以后不好出手。 2.新宫南庭新苑全款加税费300万60平米，但是小区环境差租金低即便是4000元仅链家出租房有50多套都没租出去，空置率太高，但是房龄新今后19号线通车升值空间大不大。 3.赢海瀛海家园税费+房价300万环境好，出租3800，空置率一般吧房龄新离亦庄近好租一些.但是就一个地铁做支撑。 4.亦庄贵园南里290万租金4000+环境好6层板楼.房龄2002年的无电梯。 5.常营首开畅心园的房子，年代新些，小区环境一样乱，但是租金高，空置率低好出租，就是要交70%的税自采暖一套一居室50平米就要280万租金4600元.因为是全款做低网签，所以感觉还能接受 6.还有和义东里西里的房子南中轴路有规划，有升值空间和投资价值吗 我不住纯投资，或许两年或者五年就出手，哪个升值快些并能保值，看了好多地方找不到方向，请您指点该如何选择或者您给推荐几个楼盘 谢谢啦
回答：你好，这几个楼盘对比，优先常营首开畅心园。 劲松老公房的房龄太老，影响流动性。 瀛海家园已经超过我们圈定的远郊区域。 南中轴完全实现彻底翻身，但现在还是个遥远的愿景。
提问：房姐你好，我和男友都有北京户口，有首套购房资格，目前一人在西二旗，一人在五道口上班，月薪税前一共4W吧，男友手里子弹200-250左右，我有100出头吧，我们本来是想婚前各自把首套资格用了，他买个两人的婚房，我自己再买个小房子。关于婚房，目前看的想入手融泽嘉园，融泽的房子，有满五的和不满五的，以87平的两居来说，满五的话大概460W左右，不满五的话大概425W左右，不满五的总成本会低，但不能多贷款，首付要到350以上，就得我们俩一起买。大体情况就是这样，整理一下我的几个问题，希望房姐给些建议，帮帮孩子吧~ 1、 融泽嘉园满五（可以多贷款，男友自己买首付够，我的首套资格不需要用）和不满五（总成本低，但首付高，需要我们一起凑首付，相当于一个首套资格没了，我的首付款也搭进去了），买哪种划算？ 2、 假如男友家里还能借到钱自己付350的首付买不满五的，我的首套资格还在，这样的话是考虑满五的还是不满五的合理？也就是说应该选总价低还是选多贷款？ 3、 融泽两居的户型，我们在考虑87平和98平的，如图所示，各自有优缺点，87平的问题是次卧通过厨房二次采光，基本采不到光，优势是价格低二三十万，客厅和主卧朝南，98平的问题是客厅朝北，优势是两个房间很大，南北通透，这两个户型您觉得哪个更好一些？ 4、 除了融泽，您觉得我们还可以考虑哪些区域？想上班不要太折腾，另外能有一定增值空间，未来几年好置换的。我们希望小区不要太老，15年以内，最好10年以内。 5、 我自己买的小房子的话，100万出头的首付可以考虑哪里呢？这个房子想的是短期租出去，未来父母退休了还可以来养老住，所以希望小区新一点，环境配套好一点，能有点增值价值就更好了。
回答：未满五的需要把税费一起加进去再比较，未满五标的能便宜10以上，就买未满五的 还有 领秀慧谷 北京北 新龙城 也可以淘下 100+首付建议看东三东四的90年后的公房，主看 团结湖、劲松 这两个板块租金不错
提问：房姐，有一个疑问也是建议，经常看到您说类似于“680万首付对标1500万左右标的”，但是对于大多数人来说背上800万贷款从财力上还是心力上都是无法负担的，往往会被直接吓跑。不知道这么多月供是通过什么方式维持的？信用卡？是否应该将标的分为稳妥的、激进的或诸如此类的分级推荐？
回答：1.银行的风控比个人严格，尤其是北京。银行能贷给你，首先是你有还款的能力和余力，否则，贷款都贷不下来，就不要说买房和月供了。 2.推荐查看集合贴《月供怎么还？》 月供在月收入+信用卡\/12的2倍以内属于稳妥。 核心的指标是：你的现金流可以循环多久，对自己的月供能力有没有一个清晰的计算，从而得到合理的评估。
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