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2021年上半年，在国内整体经济持续恢复的大环境下，广州也延续了一季度强劲复苏的发展态势，社会经济持续活跃使得写字楼市场同样有着不俗表现：甲级写字楼净吸纳量达五年之最，空置率迎来七个季度首降，写字楼平均租金止跌回稳；大宗交易成交额显著上升，市场韧性得到凸显；写字楼租赁找房活跃度指数增幅继一季度提升10.36%后，二季度再度提升20.27%；同时，经纪人对写字楼需求保持预期乐观。
01
经济持续稳步恢复
“纾困9条”精准帮扶对抗疫情
根据广东省地区生产总值统一核算结果，上半年，广州市GDP总量为1.31万亿元、同比增长13.7%，两年平均增长5.2%。其中，第一产业增加值为123.52亿元，同比增长6.3%；第二产业增加值为3420.68亿元，同比增长16.3%；第三产业增加值为9557.69亿元，同比增长12.8%。工业生产、高新技术制造业稳健增长，服务业持续回暖、增长势头良好；全市固定资产投资额同比增长26.5%，其中房地产开发投资同比增长22.1%。上半年广州经济持续稳步恢复，发展质量与效益明显提高。
（数据来源：广州市统计局）
为了应对5月的突发疫情，纾解企业困难、减轻企业负担，激发市场主体活力，6月23日，广州市发改委起草了《关于积极应对新冠肺炎疫情影响着力为企业纾困减负若干措施》，从金融、税费、用工、租金等方面，提出“输血、减免、缓缴、补贴、返还”等一系列政策，及时精准帮助企业渡难关，为企业减负超300亿。
在“纾困9条”的基础上，广州市后续又出台实施《关于更好统筹疫情防控和经济社会发展坚定不移推动高质量发展若干措施》，简称“双统筹46条”，发挥投资关键作用、推进以中心城区为重点的83条城中村改造；强化重点产业带动，研究对总部企业加大奖励力度，持续优化营商环境，以便更好弥补疫情带来的损失、确保实现全年经济社会发展目标、推动经济高质量发展。
尽管5月出现的疫情反弹，在一定程度上影响了写字楼市场和项目建设进度，但在宏观经济持续向好、利好政策的大力扶持下，广州写字楼市场还是表现出了极大的韧性。
上半年全市成功出让商服用地28宗、成交建面约184万㎡，成交金额约169亿元。28宗商服用地中，中心区占25宗成绝对主力，其中白云区独占10宗，空港经济区、白云移动互联网产业园、白云数字科技城、白云新城均有地块出让，且白云新城核心地块楼面价同比上升1207-2260元/㎡， 标志着功能区发展已步入成熟期。
天河区出让地块主要为金融城、航天奇观地块、双创智园地块；6月挂牌的珠江新城“绝版商地”——A4-3地块以总价19.9亿被合景泰富竞得，成交楼面价为28800元/㎡。
（数据来源：广东粤港数据研究院）
土地成交保持热度，三大总部经济集聚区也持续发力，上半年亚洲文娱巨头——英皇娱乐大湾区总部落户广州，老牌香港房企——新世界中国将总部从香港中环皇后大道迁至珠江新城周大福金融中心；华为先后落地人工智能创新中心、广州研发中心，宝能新能源汽车总部也顺利落户广州开发区。总部项目推动了企业的搬迁聚集、加快产业结构升级，为广州写字楼市场的发展提供了极大的助益。
02
甲级写字楼净吸纳量达五年之最
空置率迎来七个季度首降
据58同城、安居客发布的《2021年Q2三十城写字楼租赁指数报告》来看，一线城市中，广州写字楼租赁找房活跃度指数增幅相对较高，继一季度提升10.36%后，二季度再度提升20.27%；同时，经纪人对写字楼需求保持预期乐观。
具体市场表现来看，据CBRE世邦魏理仕统计，上半年广州甲级写字楼净吸纳量31万㎡、新增供应量28.7万㎡，约为2020年全年净吸纳量的7倍，也是近五年同期的最高水平。二季度，位于珠江新城-万科中心、鱼珠板块-行信中心的两个甲级写字楼项目投入使用，贡献约15万㎡的新增面积。万科中心作为珠江新城板块多个季度以来的首个新增写字楼项目，随着4月挂牌成立的广州期货交易所的入驻，多家国内头部金融机构也相继落户。
（数据来源：CBRE世邦魏理仕）
据CBRE世邦魏理仕数据，截至二季度末，广州写字楼空置率回落至9.1%，环比下降0.8个百分点，实现七个季度以来的首次下降。甲级写字楼租金水平保持平稳、季内并无大幅涨跌，季末租金为161.6元/月/㎡，止住了连续七个季度的下跌走向，开始有回稳趋势。
（数据来源：CBRE世邦魏理仕）
58同城、安居客数据显示，区域表现上，天河区、白云区、番禺区延续了一季度的搜索热度，继续霸榜前三，海珠区紧随其后。具体商圈则是珠江新城、琶洲、体育中心板块的租赁需求活跃、热度持续，琶洲与珠江新城作为企业办公选址的最热门区域，上半年净吸纳量均在10万㎡左右。前者主要满足企业的新设、扩张，后者则是众多企业搬迁升级的不二选择。
（数据来源：58同城、安居客）
从写字楼面积段偏好来看，二季度广州200㎡以下的小面积办公房源延续了一季度的搜索热度，广受客户欢迎。
（数据来源：58同城、安居客）
03
金融行业主导租赁市场
TMT行业成交面积一半在琶洲
二季度写字楼行业租赁需求，除TMT与金融行业外，当属零售贸易和专业服务业的需求最为活跃。其中零售贸易成交占比为32.9%，名创优品搬迁至琶洲铭丰广场，租下两万㎡的甲级办公面积；专业服务业占比21.8%，成交主要集中在天河-体育中心及珠江新城板块。本季度TMT行业虽然整体租赁成交占比较低，但大面积办公需求依旧保持活跃，今日头条搬迁至琶洲新投入使用的赫基国际大厦，贡献30,000㎡的租赁成交。
（数据来源：CBRE世邦魏理仕）
就整个上半年而言，TMT与金融业在全市写字楼租赁市场占主导地位。在市场需求的带动下，琶洲、珠江新城板块优质项目去化加快；琶洲更是凭借区内突出的供应量以及数字经济产业聚集优势，受到不少企业青睐，TMT行业上半年的租赁成交面积中超50%都位于琶洲商务区。
截至目前，琶洲38个重要建设项目中，唯品会、赫基大厦、阿里巴巴等3个项目已正式投入使用；其余项目1个主体已竣工、15个已封顶，9个正在进行主体结构施工，4个正在进行基坑施工，6个进行前期设计，各个建设项目均在稳步推进中。
预计到年底，18个已投入使用和完成封顶的项目将为琶洲板块新增建筑面积共计超过151万㎡，届时琶洲板块将成为广州写字楼最火热的子市场。
而珠江新城、体育中心等成熟商务区，在长期没有新增优质项目入市的情况下，或提升自身写字楼运营水平、或适当降低租金水平，才能更好地接住来自琶洲等新兴商务区的竞争压力。
04
一手写字楼供求再破纪录
金融城限高令解除成最热门板块
58同城、安居客发布的《2021年Q2写字楼价格地图》显示，二季度广州写字楼挂牌价为27642元/㎡，环比涨幅为4.11%。区域价格差异较大，白云区挂牌价格38364元/㎡；海珠区以35316元/㎡位列其后，天河区31222元/㎡的挂牌价格排在第三位。
成交方面，据广州中原数据，上半年广州一手写字楼市场大幅回升，多个板块迎来新一轮供货期，供应环比上升33%。5月金融城限高解除后，旧高层项目与全新项目陆续释放、刷新历史供应第二高位纪录，成为今年5、6月份的热门板块。
其中，上半年大宗交易相关成交面积达31.8万㎡，较多涉及定向交易、关联交易等特殊交易形态。其中番禺敏捷广场由番禺信投整体成交9.5万㎡、广州国际空港中心单笔成交5座小独栋合计9.3万㎡，保利鱼珠港一栋12,000平方米的写字楼被某自用买家以6.32亿元收购。整体来看，一手市场月均成交量突破6万㎡，同比涨幅近30%，国际金融城、黄埔鱼珠等新兴商务区因大量新货入市，备受自用型买家青睐，热度不断攀升。
金融城目前的热度已经可见一斑，5月市政府又发布《广州人工智能与数字经济试验区产业导则》，指出金融城片区将着力推动新一代信息技术赋能现代服务业，大力发展数字金融、数字贸易、数字创意等产业，建成金融科技先行示范区。金融城建设不断提速，预计到2025年，区内写字楼存量将达到120万㎡左右。
届时凭借自身发展定位及“黄金三角区”区位优势，金融城板块将对金融、贸易、消费及专业服务等多个业态的租户有更强劲的吸引力。
05
市场展望
下半年，广州写字楼市场预计将有61万㎡的甲级写字楼入市，琶洲板块新增供应将占比58%，其余供应则分布在珠江新城、万博及白云新城。而随着金融城、黄埔鱼珠、番禺万博等多个区域性商务区的不断崛起以及受疫情影响延期项目的陆续入市，未来3-5年间，广州主要商务区的优质写字楼供应量将达到319万㎡。大量新增供应持续入市或将带来新一轮空置率、租金的双重压力。
（数据来源：高力国际）
2021年广州市重点建设正式项目多达666个，年度计划投资3417亿元。在上半年全市房地产开发建设大幅提速下，写字楼市场多项记录已连创新高。下半年除了新增项目扎堆的“黄金三角区”外，白云新城总部经济集聚区、广州设计之都片区、黄埔“科学大道—开创大道总部经济走廊”片区也将迎来大批量总部项目的交付。
随着城市内不同板块分化愈发明显，品质化办公物业需求将成为市场主要导向。区域发展定位明确、拥有高品质项目的新兴商务区，凭借区内现有优势产业的办公需求、吸引上下游企业及配套服务产业在区内落户，成长为极具竞争力的区域性商务区，或将成为未来写字楼市场的主力。
在“十四五规划”的指导下，广州制造业、现代服务业、零售贸易等多个产业正稳步进行数字化转型升级，未来数字化也是产业发展的大趋势，互联网、新经济等产业将迎来新一轮的业务扩张机遇，这都将是写字楼蓬勃发展的基础。
而写字楼市场也开始从传统意义上的“重资产”行业向“轻资产”转型。未来，精细化运营、资产管理专业能力、健康绿色、智能智慧都将成为办公物业不可或缺的竞争筹码。
粤港澳大湾区被认为是未来中国经济增长最快速的区域之一，投资者普遍看好其发展前景，因此5月突发的疫情也没有过多影响到投资者对广州市场的信心。从二季度的大宗交易成交来看，未来购物中心、物流和医疗设施以及数据中心将受到投资者的青睐。在“千年商都”逐步构建国际消费中心城市、实现“十四五规划”的过程中，广州写字楼市场也正在迎来发展新机遇。
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