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和地头蛇硬刚,重庆这些高价地项目不死才怪!

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城市分层 2021-08-02 11:12
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8月天气越来越炎热了,购房者虽然不如四五月份那么焦虑了,但总体上而言还是比较躁动。

每天都有大量粉丝留言,我总结了一下,粉丝关心的这些方面,有关心重庆第二批次土拍时间的,有些粉丝咨询的是楼盘是高地价项目,于是索性来专门做一期高价地项目的分析。

重庆2017-2021年住宅地块的楼面价TOP30项目,其中有10个项目已经开盘销售,其中融创云翠、铂宸中央和林与麓在上篇文章里都讲到过,这里就不重复讲了。

接下来给大家分享下我对这些项目的思考,仅为个人思考,不一定对。

对了,我接受表扬和夸奖;

错了,我也接受批评和改正。

第1个项目是荣安九龙壹号,在滩子口。

是2019年的重庆地王。

容积率2,可建体量约8万方,限高60米,成交楼面价13549元/㎡。

这种容积率还是有一些选择的,可以做洋房、做别墅、做小高层。

荣安最后选择了11-17层的小高层,还都是小面积的,套内面积在69-76㎡。

之所以做小面积,主要是为了控制总价,毕竟地价已经这么贵了,房价单价只能更高。

毕竟开发商是个商业机构,不是慈善机构。

但单价更高了,总价也会更高。

如果再做大面积的产品,总价到达300万甚至500万以上,有谁会花这么多钱去滩子口买?

这个预算,在渝中、江北和两江新区,都可以有很多选择了。

总价越高,竞争范围就越广。

200万以内的,九龙坡区内部就可以消化掉;

300万的产品,渝中江北和两江新区,都可以来分一杯羹;

总价500-1000万的,基本上重庆主城都可以选了;

总价大几千万甚至上亿的,你面临的就是全国甚至全球的市场了。

同样是几千万上亿,别人为什么不去纽巴伦、北上广深买,凭什么要来重庆、要来买你项目?

荣安项目是2020年5月首次开盘,而项目拿地是在2019年5月,前后隔了1年时间,估计开发商内部为项目的定位也费了不少心思,来回推演。

这个时间算比较长了,大部分项目拿地后6-9个月时间基本都开出来了,像融创这种开发商,拿地后3个月项目就开盘了。

1年和3个月,这开盘速度差的不是一点两点。

截止到2021年7月底,共推出了358套房子,销售了214套,综合去化率是60%左右。

15个月时间去化率仅有60%,再加上1年的开盘准备时间,也就是说27个月时间里总共去化率才有60%,

项目卖的慢,说明项目面临的处境是有点尴尬的:

看得上这个面积的,出不起钱;

起这个价格的,看不上面积;

看得上面积、出得起价格的,不一定看得上滩子口这个地段,以及荣安这个开发商。

项目的面积主要控制在建面80-100㎡,总价主要是在150-200万左右,单价大概在建面18100元左右。

地价13549元,但房价仅18100元,能赚钱?

拿地后27个月时间内去化60%,去化速度这么慢,资本化利息那么高,能赚钱?

莫非荣安真是个慈善机构?

第2个项目是合能渝玥府,在花卉园。

容积率1.93,可建体量4万方,成交楼面价13167元/㎡。

也是2019年的重庆地王,仅在荣安之后。

合能项目和荣安项目的产品基本差不多,也是做的有小高层,面积也都是在80-100㎡左右,总价也差不多是150-200万。

只不过合能做的是精装修。

花卉园地段肯定要比滩子口地段要好的多。

一是位于北区,发展潜力要大于南区;

二是位于江北花卉园,地段成熟,比滩子口地段要成熟点;

三是江北区的竞争相对较少。

合能项目从各方面来看都要比荣安项目更为优质,但为什么合能最后选择了跟荣安差不多的产品、面积和总价?

对自家品牌和项目地段没信心?

项目从2020年11月首次开盘,一共推出来132套房子,卖了106套房子,去化率80%。

从拿地到开盘共花了18个月,开盘后也仅仅推出来了132套房子,销售节奏确实很慢。

这种慢,是因为卖不动,还是因为开发商想推迟开发节奏,等到重庆下一波牛市到来?

但4月份以来的重庆楼市已经是非常好了,但项目也没占到市场多少便宜,说明合能确实是对市场的敏锐度和反应力稍有欠缺。

第3个项目是新希望D11天际,在滩子口。

容积率2.9,可建体量18.41万方,成交楼面价13091元/㎡。

这也是新希望在重庆的第一个独资项目。

重庆人可能对D11这个产品系没多大感觉,成都人应该更有发言权些。

新希望在成都的项目是叫D10天府,基本都是大户型,住宅部分均价建面3.5万,平均800万一套。

而公寓部分建面3万,最低260万一套。。。

是成都出了名的改善项目。

重庆的项目叫D11天际,是要比D10天府更高端,还是说价格会贵出天际?

据杨一所知,D11天际做的产品面积是建面118-258㎡,面积都不小。据说建面单价在26000左右,可能会做精装修。

房子并非是豪宅通用的板式结构,而是蝶式3梯3户,其他的就是3梯4户,最小的户型的梯户比是2梯4户。

楼层也是32层的,不是传统豪宅那种洋房或小高层。

不知道重庆人民对这种高楼层的蝶式结构豪宅,接受度高不高?

第4个项目是中海寰宇时代,在红旗河沟。

容积率3.5,可建体量15.14万方,成交楼面价12750元/㎡。

这块土地是在2020年10月拿的,真实成本其实并不低。

楼面价12750元/㎡,算上各类限制条件如垫资、代建、商业商务、配建市政道路和幼儿园、修建公交站场,实际楼面价保守估计已经突破14000元/㎡。

修建公交站场,会在一定程度上缓解交通方面的拥堵,在地产开发之外还加上了社会民生的作用。

杨一了解到项目共有5栋住宅,两栋独立于小区外的公寓,建面77–127㎡的2房、3房、4房,精装修带新风和中央空调。

项目套内均价差不多30000元多点,价格不算低。

但是梯户比方面是3梯8户,这种梯户比说实话我已经有两年在重庆没怎么见到过了,而且最小的面积还是建面77㎡的两房。

这么好的地段,配这样的户型和产品,中海是不是有点过于保守了?

第5个项目是金辉玖珑云璟,在石坪桥。

容积率2,可建体量5.18万方,成交楼面价12203元/㎡

项目2020年5月拿地,当年12月份开盘,速度还行。

共推出了503套房子,卖了429套,综合去化率是85%,卖的还不错。

项目主要有洋房和小高层。

洋房是7层,梯户比是1梯2户,板式结构,面积有建面99㎡、123㎡、129㎡,总价主要在180-250万;

小高层是15层,梯户比是2梯8户,配置其实略微有些低,面积有建面76㎡、88㎡,总价主要在150-180万。

小高层配置之所以这么低,主要是为了凑满容积率,毕竟只有2栋小高层。

如果项目全部做洋房,容积率排不满,会有一些浪费的土地,开发商当初拿地时花了那么多钱买地,怎么会忍心浪费掉。

当然,金辉还有另外一种做法,那就是像蘭园那样做大围合中庭,那样是为了做景观做产品做品牌,当然总价也就上去了。

但问题是,九龙坡的这群人,肯为石坪桥闹市中的一个新小区,花300多万去买吗?

大概率是不会的。

现在,嘉陵江以南、长江以东的区域内,最能卖起价格的主要是重庆天地和华润二十四城,都是超级大盘,都有大盘配套,都有品牌效应。

同样的价钱,那为什么不去买重庆天地和二十四城?

这两个项目有多强,看一组数据:

2020年重庆300万以上的高端产品市场,共销售5939套。

九龙坡区卖了223套,占比3.7%。

这233套300万以上的住宅产品,其中有206套是来自华润二十四城,占比高达88%。

可以说,二十四城就是南区的改善收割机。

从金辉玖珑云璟现在的销售结果来看,它的定位是比较成功的。

当初石桥铺的弘阳天宸一品为什么一直卖不掉,原因之一就是它正好处在二十四城和重庆天地的镰刀之下,还是混合双割。

镰刀之下,寸草不生。

而金辉避免了和二十四城这把改善镰刀直接硬碰硬对刚,把总价全部控制在二十四城火力覆盖不到的地方。

而且金辉自家的洋房和小高层,内部也不会产生竞争关系。

稍微有点购买力的,可以买它的洋房;

想从老房子筒子楼里面跳出来,但是购买力又有限的,那就买小高层吧。

为什么小高层的梯户比可以做到2梯8户,是因为这群人愿意为了总价放弃一部分配置;

而如果提高配置,势必会提高总价,只会把这群人给赶走。

有生意不占,那不是王八蛋嘛。

金辉对这部分客户的心理研究,还是蛮透彻的。

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