市场瞬息万变，这句话用在近期的广州楼市最合适不过。
最近一两周“开闸放水”明显，预售证新批明显放量。
据阳光家缘数据披露，广州上周 （7月19日-7月25日） 一共有13个楼盘领证，新批预售证20张，合计新增5442套住宅房源，环比上周涨126%。
近期广州每周新批预售证情况
数据来源：阳光家缘 制表：地产少年 时间
预售证
(张)
新批住宅货量 (套) 7月5日-7月11日 12 1142 7月12日-7月19日 15 2433 7月19日-7月25日 20 5505
而促使官方扎堆新批预售证的原因，可能是限价政策的调整，各个楼盘新申请的备案价，不仅不能高过上一次开盘备案价，还得在此基础上下调3%。
广州频频出手调控，终于给刚需买家一个不错的新房上车机会。
要说到番禺，除了当家“门面”万博外，广州国际创新城也成为了人们最近讨论的焦点。
昨天，位于广州国际创新城的越秀星汇文玺7栋开盘，均价4.2-4.5万元/㎡，目前仅剩少量单位。
而其7月15日首次开盘的4栋、6栋（已售罄）产品，开盘价相同，为4.2-4.5万元/㎡。
与别的楼盘不一样，或许因为此批产品申请时间较早，因此本批备案价和上次一样，没有降价3%。
不过，因为限价原因，目前备受看好的国际创新城与去年一样，依然还是4万头，对于买家来说，绝对是一个 惊喜。
有人问，广州国际创新城值不值得买？
房小擎认为，值得，广州国际创新城还是挺香的。
其一，一二手价格明显倒挂，买到就是赚到。
从国际创新城周边来看，没有新盘在售，只有一桥之隔的大学城有不到10个盘的二手次新房。
据悉，大学城板块二手楼盘均价大多在6.5万元/㎡以上，包括大学城馨园、星汇文华、星汇文宇、越秀三四里江等。
截图来源：链家
而创新城板块，有奥园恒基学苑一号、越秀星汇文玺还有思科智慧城三个新盘。
目前已开盘的越秀星汇文玺、思科智慧城才4字头，低洼的价格优势突出。
项目 户型 均价 奥园恒基学苑壹号 105-125㎡三至四房 吹风5-6万/㎡ 越秀星汇文玺 94-114㎡三至四房 4.2-4.5万/㎡ 思科智慧城 112-183㎡三至四房 4.3万/㎡
可以看出，国际科技创城-大学城板块内存在一二手倒挂的现象。
其二，开发商对板块持续看好。
说到大众市场敏锐度，开发商还是要比大众强很多。
在今年4月的首轮集中拍地中，广州国际创新城一期C居住地块引来了超21家房企参与竞拍，最终引发183轮竞价，成交总价为535178万元+45900㎡配建，楼面价达33599元/㎡，溢价率高达45%。
其仅次于金地•壹阅府的33660元/㎡，成为“番禺第二贵”出让的宅地。
国际创新城南岸的多个旧村、旧厂将连片开发改造。
合景泰富介入奥园恒基学苑壹号附近的思贤村旧改项目。
南郊村，以89.18%的同意率，完成了旧村庄更新改造意愿表决，目前开发 深圳湾壹号的鹏瑞 集团已介入。
意愿表决结果
而由奥园和恒基操刀的氮肥厂改造项目——奥园恒基学苑壹号，有望在8月开放示范区。
多个旧改项目正在快速有序地推进中，未来10年，国际科技创新城必将呈现一番崭新的画面。
其三，与市区的时间距离拉近，获得更多外溢的改善需求。
以往，虽说国际创新城地理位置确实不错，但与离大学城、海珠东都、老黄埔鱼珠CBD，都有至少一江之隔。
6月28日，新化快速路的开通，快速串联了天河、海珠、番禺三个区域，解除了番禺东部交通黑洞的封印，国际创新城到琶洲仅需20分钟，到珠江新城仅需30分钟，开车通勤方便。
如今，金光东隧道已经在施工中，五分钟直达大学城；沙鱼洲隧道也已经写进规划，五分钟直达老黄埔临港CBD；莲花山过江隧道亦有规划，未来能直达东莞麻涌。
此外，地铁4号线、7号线（规划）、12号线（规划）在此设站。
其四，国际创新城有两大王牌，产业和人才。
广州国际创新城是广州人工智能与数字经济试验区的重要组成部分，也是第三科创中轴核心之一和广深科技走廊上的“十核”之一，科技企业密集布局。
板块内的很多高校如华工广州国际校区、暨南大学番禺校区和广州医科大学(番禺校区)，将形成产学研一体的系统，可以向周边的科创企业输送人才，为产业发展注入新活力，进一步促进板块的经济发展。
天河东和海珠的一手楼盘单价达7万+/㎡，番禺万博CBD已经5-6万+/㎡，老黄埔也高达5-6万/㎡。
相比之下，国际创新城有强有力的规划、富有前景的产业发展、丰富的资源价值和相对低洼的价格，价值就马上凸显出来了。
但对比同是4万+/㎡的科学城、白云湖，国际创新城还有优势吗？
白云湖有望成为白云区新一代电商企业聚集地，有拥有优秀的景观资源和便利的地铁资源。
但骨感在于，道路交通实在太差，与其他区域的联系不如国际创新城密切，发展宛如“飞地”。比起配套不成熟国际创新城，还需要更长的时间发展。
而科学城板块，拥有成熟的产业和不错的教育资源。
但因为板块开发较早，没有优秀景观资源，产品开发比较刚需和同质化，改善买家比例没有国际创新城高。
国际创新城早期买家主要以大学城教授为主，属于高收入群体。
该板块拥有珠江后航道一线江景，绿化配套打造上，也是不遗余力，未来的板块溢价空间不小。
不需经过城市更新，这里已经是高端人居板块，更受改善群体青睐。
国际创新城南岸起步区，除了华工国际校区、暨大校区、广医校区，还有思科智慧城片区、新造旧镇改造组团、谷围新村组团、旧厂组团（西北角）、科创组团（南部/暨大与谷围新村之间）。
除了三个新盘项目，国际创新城南岸起步区的住宅主力为新造旧镇改造组团与谷围新村组团，拆迁改造尚需等待一些时日，住宅产品尚算稀缺。
如今，国际创新城的项目单价较 低，一二手倒挂，适合对居住需要要求较高，盼望一步到位，并兼具投资的买家入手。
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