近日大市行情表现动荡，房地产板块在政策面上亦面临较大调整，在此背景下，部分房企也开始拿出实际行动向市场释放积极信号，提振信心。注意到，世茂集团(00813.HK)已连续两日于市场上展开回购动作。
我们知道，港股即将进入业绩期，对于已经跌跌不休且估值处于底部的房地产板块，此时头部房企世茂集团的回购动将具有风向标作用，不妨就此具体来看看当下时间窗口下是否孕育着机会？
1、两个交易日回购金额超四千万，行业处估值底部政策边际宽松下反弹可期
根据世茂集团的公告所披露的信息，公司分别在26日以16.34港元/股回购150万股，回购金额2451万港元；在27日以15.61港元/股回购100万股，回购金额1561万港元。累计回购250万股，占总股本的0.071%。
（来源：webb-site）
不仅如此，在今年世茂集团还获大股东的多次增持，截至2021年7月7日，累计增持股份686.25万股，涉资约1.42亿港元，持股比例已上升至65.19%。
不论是从回购还是大股东增持，都充分体现了管理层对公司未来长期业绩的充足信心，尤其是我们能看到，大股东的增持不惧公司股价涨跌，这也表明，其更看重的是长期回报。
从行业层面来看，近年来，中央出台了房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”、集中土地供应等多项政策，从融资、销售、土地等多方面对房地产行业实行了更加严格的管控，整个行业在疫情大环境以及政策面上遭遇较大压力，这也使得房地产板块的情绪持续低迷，一度达到冰点。
而在近日，住建部等8部门联合发布了“关于持续整治规范房地产市场秩序的通知”。与此同时，市场相关消息指，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。这一系列信息均表明，我国房地产长效机制正不断落实并细化，这也将确保整个房地产市场将保持平稳健康发展。
随着地产行业在资本市场集中释放风险，当下整个板块的估值已经处在近十年的较低水平。在此背景下，头部房企受益于集中度提升趋势，其投资价值也正获得市场认可。
近日，美银证券发表的研究报告指，该行的经济师估计政策取态将倾向宽松，加上投资者对行业持“减持”态度，故料即使宏观或房地产政策轻微放宽，内房股亦将现反弹。而摩根士丹利的研究报告则从业绩层面寻找板块机会，其预估上半年内房收入将平均升15.1%，中期每股派息将有稳定增长或派息比率稳定。大摩认为，行业估值已在底部，展望下半年要留意土地市场有没有冷却以及流动性是否有改善，相信具盈利可见性的有质素内房股将跑赢行业。
值得一提的是，在今年7月初，央行宣布全面降准，释放长期资金约1万亿元。此次降准在一定程度上缓解了房企的融资压力，并且银行资金的变多也会加快房贷的审批、放款速度，有利于购房者顺利交付拖欠的房贷。此外，此次释放的长期资金对于实体经济也有一定的帮助，注意到，世茂集团的“大飞机战略”倡导多元化布局战略，这也意味着其多元化业务也将通过降准获得流动性支持。在次背景下，美银证券研报观点认为降准带来正面惊喜，料行业将受惠，其倾向选择包括世茂集团在内的在高增长非发展物业业务有较大覆盖面的开发商，以及与增长潜力比较估值相对低的开发商。
2、业绩稳定提升，“三条红线”全部绿档
从2020年的年报中可以看到，世茂集团的合约销售金额和面积分别为3003.07亿元和1712.6万平方米，同比增长分别为15.5%和16.9%，两项数据在地产行业内都名列前茅。并且在20年受到疫情和政策方面的影响下，营业收入和净利润也都在增长，分别达到了1353.5亿元和194.6亿元。在行业整体承压的市场环境下，世茂集团依旧保持了稳定的增长，业绩在行业中表现亮眼，体现出了公司优良的经营能力。
而在当前市场更关注的房企债务方面来看，公司各项偿债指标都较之前有较大优化，截至2020年底时，公司“三条红线”的指标标准均为“绿档”。现金短债为1.87倍，净负债率达50.3%，剔除预收账款的资产负债率也从2019年的70.6%降至68.1%。这亦充分表明公司的财务表现稳健，债务风险较小，偿债能力充足。
此外，公司稳健的经营能力也获得了国际权威评级机构的认可。在2020年，穆迪将世茂集团的评级展望由“Ba1/稳定”调升至“Ba1/正面”，标准普尔也宣布将评级展望由“BB+”稳定调升至“BB+”正面。而在今年4月，标普再次将世茂集团的评级提升至“BBB-”投资级，展望稳定。标普强调，在销售适度增长下，预期世茂将维持审慎的财务管理及控制负债。评级报告中指出，世茂多元的购地方式对利润率构成支持，较高利润及持续增长的非房地产业务也为公司提供额外支持，快速发展的非房地产业务将增加现金流的稳定性。标普同时预期，未来12个月世茂将维持高于平均的利润率及稳定的杠杆率。作为疫情下为数不多信用评级获得调升的房企，世茂集团的优良表现也将有望刺激估值进一步向上修复。
3、结语
受集中供地的影响，土地拍卖的成交溢价率大幅上涨，在此背景下，世茂集团今年来坚持审慎拿地的原则，尽可能避开高价地。除公开市场拿地以外，更加充分发挥多元化拿地的策略和优势，把握市场机会获取高性价比的土地。而根据此前年报，截至2020年末，世茂集团土储货值约13800亿元，可以满足三年以上开发需求。从货值分布上来看，公司大部分货值位于粤港澳大湾区和长三角地区。充裕的土储、优良的布局为公司后续开发主业的盈利带来支撑。
不仅如此，世茂集团还有着其他多项经营看点，例如公司的合同负债较高，有着丰富的待结转资源；公司实行的“大飞机战略”使公司往多元化方向发展；公司还对组织管理体系进行了重塑、精进。一系列优势下保证了世茂集团未来的高质量发展和后续业绩的稳步释放。
（数据来源：Choice，格隆汇整理）
（来源：wind）
截至2021年7月28日收盘时，世茂集团的市盈率和股息率分别为3.74倍和11.32%（上一年度每股派发股息占收盘日股价的百分比），与销售规模处于同一梯队的房企数据相比，股息率名列前茅，估值也相对较低，特别是结合历史估值来看，公司估值处在历史底部。反观公司的现状，在政策的严格监管下依旧保持着良好的财务状况和业绩增长，在多方面的成长优势的推动下，后续业绩的释放会有着强劲的驱动力，这也意味着当下市场环境下，世茂集团是一个难得的兼具防御属性以及成长属性的企业。对此，近日交银国际研报观点也指出世茂集团的估值并不高，财务状况也在优化，并且维持公司“买入”评级。