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炒房客资料泄露:深圳楼市的疯狂,远超你想象

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时尚的小人物 2021-08-01 13:05
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我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱 请大家关注“雕叔谈楼市”微信公众号,进入知识星球提问

提问:雕叔,深圳首房首贷,手里150万,年入38万。打算年初尽快入手480以内的首房,看过松坪村西区50平,沙井万科翡丽郡一期,还有上梅林梅兴苑和福田区岗厦附近国际村的老房子(做梦等老房子会拆迁),还有上梅林的健君园,首先考虑3-5年短期或者5-8年中期投资增值,其次考虑到南山或者福田核心区交通便捷和学位保值。暂不考虑自住(目前有稳定住所)。请问老师推荐上面哪个?年初疫情尽快入手还是下半年入手比较好?老师有建议的其他合适的房也请告诉我,谢谢。这个数额感觉投资增值保值比较尴尬。

回答:短期看南山和福田,租金稳 长期看宝安,利好多 沙井有重大利好 不过学校应该在海岸城,万科有自己的九年制学校。 翡丽郡缺点在于地铁超过了1公里,如果能接受这一点,其他都是不错的。 另外新盘海岸城也可以关注下 疫情结束之后是二手房比较好的入手时机

提问:雕叔,你好,今年想购置一套用于自住的房产,预算2000-3000,基于自住,对面积和学区都有需求。我老公喜欢别墅,看了城市山谷和曦城以及九号公馆别墅,城市山谷,地段好,带南外学区,曦城,九号公馆,宜居,学区一般,但价格相对城市山谷便宜。另外我们也看过南山一些大平层,总觉得面积比别墅小很多,老师对于别墅怎么看,相对于平层,哪个更具投资价值,涨幅大,对3个别墅盘有什么建议。谢谢

回答:你好,先说说CEO盘 CEO盘没有明确的定义,但至少有以下两个特征: 1、户型大、单价高、总价也高; 2、二手流动性极差,涨幅也很低; CEO的指标是要细化的,有的盘单价高,但套总价低,比如说深圳湾,1500-2000万左右的3-4房,遇到市场好的时候,流动性并不会太差,甚至恒裕二都不能算,为什么呢? 1、83平三房两卫、89平四房两卫,套内分别在100平、120平以上; 2、精装修、好学位,这是很多高收入白领能够接受的范围; 3、170平四房三卫看海、保姆间,总价跟上海的豪宅比可能只能算入门。 综上,深圳湾的大部分“刚豪”,其实可以称之为“区域标杆住宅”,因为总价低、赠送多的原因,单价短时间内依然有向上冲的动力。宝中的壹方中心、熙龙湾、科技园的华润城都可以称之为“区域标杆住宅”。 那么深圳哪些房子可以称之为CEO呢? 淘金山就是CEO,90%的户型是150平以上的双屏,山沟沟里的两梯四户,翻看了链家的成交记录,偌大的小区,2016、2017、2018三年仅仅成交三套房。 没有花园、学位、地铁支撑,独靠“深圳湾公馆”这个名字奠定十五万加单价的单体楼,可直接纳入CEO住宅序列 像远郊的曦城别墅、鲸山觐海、汉京九榕台自是CEO不用说了 总结CEO最重要的一个特征:投资客的扑街地、土豪们的收割机! 这几个盘对比,优先城市山谷。 别墅还是大平层? 这个问题就像奔驰还是宝马、贝多芬还是莫扎特、肯德基还是麦当劳,永远是见仁见智,讨论不出确定结果。 不如分不同需求的人群来定吧。 追求便利度:大平层;追求私密性;别墅。 追求城市效率:大平层;追求安逸宁静,别墅。 喜欢城市景观:大平层;喜欢绿化花草,别墅。 市区服务业:大平层;郊区制造业:别墅。 装修预算有限:大平层;装修预算无限:别墅。 家里车少:大平层;家里车多:别墅。 不希望房间太大:大平层;房间越大越好:别墅。 实际上,同一级别地段,别墅单价总价都要高于大平层。 享受生活,追求生活品质,别墅很受有一定经济条件人的喜爱和追捧,更是身份的象征,有天有地,依山傍水,中介的口号更是:戎马一生必有一墅。 深圳是个年轻的城市,平均年龄32.5岁,很多富豪都很年轻,他们从事科技、创新、金融类行业,这些行业必须是在CBD,别墅区的位置一般都位于远郊,每天往返花费2个小时,一年下来就有一个月在路上,有钱人的时间更值钱。 大平层一般处于CBD附近,地铁、商业、海景、配套教育(贵族学校)相对完善,交通也便捷,这类物业不受政策层面的影响,2015年之后深圳大多数物业持平或微跌,但深圳湾的物业每年都有独立的行情。 别墅适合养老休闲,深圳是个创业之城,奋斗之城,年轻的富豪选择了距离工作上班更近的大平层,例如许家印和他的高管们搬到深圳后买了几套深圳湾一号,喜之郎老板住深圳湾一号,宝能老板住在太古城,鸿荣源的老板住在壹方玖誉… 所以无论居住投资我的建议是尽量买CBD附近的商业大平层,海景、商业、教育、交通、升值潜力都具备了 如果考虑升值潜力 自住 学区 性价比综合考虑,更推荐大平层。

提问:你好,昨天办理了收费会员。我想买房自住(当然也希望能升值)。目前我的情况是,我老婆名下有套房子(无贷款)。想买一个房子(三房),后续自住。预算是房子总价不超过600万,最好是新房,想知道买哪里的房子合适。最近看光明、沙井、龙华都有新房,去买哪里合适?另外,如果打新抢不到,二手哪里合适,谢谢

回答:你好,目前市场很多人在观望打新,但有没有发现,有倒挂值的打的新盘只有两类。 一是光明沙井的远郊盘,总价400-600万; 二是市区的网红倒挂盘,比如远洋天著,润四,海德园,阅山境等等,总价全部800万打底。 问题来了,适合自住的总价高,总价低的不适合自住,结果是什么? 就是400-700万的市区二手房因为竞品不多,又缺少新盘竞争,价格会一直坚挺。 总预算打不上去的自住客,不要被清淡的二手市场和热闹的打新迷惑,那和你没有多大关系。 总价600万,宝安南山两房还有入手机会,比较推荐松坪村三期这类上车盘。 其次是光明 沙井 龙华地铁沿线的次新盘,年底可以多淘淘笋。

提问:广东省9月4号出了一个旧改指导意见,说是不必达成百分百,有三分之二业主同意就可以实施拆迁,这对湾区来说算是利好吧,城市更新加快了,博拆迁的也有指望了,呵呵

回答:看来是那位执着于拆迁的仁兄,如果坚信自己是对的,那就选择你所爱的,爱你所选择的。。。 深圳早就是棚改政策了,可一样还是难啃的骨头。看看西丽京基御景峯,长源村旧改而来,赔了三栋卖两栋,开发商难啊。还有龙岗吉祥里前面的那一堆民房,如此大煞风景,为何不一起拆了,这几栋拆了那块地只够建一栋赔的,索性不动了。

提问:雕叔好。我在南山有一套自住60平小房,女朋友因为社保问题失去了购房资格,手头上还有700万左右资金。目前计划下月结婚,然后将现有住房赠与给我弟(我弟已婚,目前只有一套)。这样我们就家庭名下无房了,可以方便参与打新或者首付5成。请问这种赠与过户的方式有没有什么潜在问题?以后买卖税费会很高吗?到时可以再过户回来?另外我这种方式(先结婚再赠与的方式)是最优的吗?需不需要先推迟结婚计划?多谢解答。

回答:1、赠予后再次出售时会有20%的个税(满五唯一免征),一般不采用这种方式,而是走亲属买卖的方式,费用更低; 2、你这种情况最优的是先过给你弟,然后再买入,至于打新还是买二手,泽看你对房子的需求急不急,打新可以直接套利,但有机会成本。 3、目前你这种还可以操作三成(你女朋友无贷款记录的情况下),不过感觉口子也越收越紧了

提问:雕叔您好!我纯投资,不自住,可持有5年以上,预算700左右。近期看了不少楼盘,包括中海阳光玫瑰园,诺德,水榭春天,金海岸,西海湾和云海天城,我自己觉得云海天城还不错,不知道是否正确,还请老师帮我分析下我看过的这几个楼盘,谢谢!

回答:你好,感谢赞赏! 投资学区房有很多打法: 1.买没有学区的学区房(有暴击) 2.买学位用过的可以有折扣(时间的财富) 3.买成熟自己要用的学位房(投资+刚需) 同品质小区涨幅差不多,这几个小区更推荐:中海阳光玫瑰园 诺德 西海湾 另外如果是纯投资,可以考虑山语海和山海韵。 首先山语海目前学位不好,但是未来规划很好,学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便,所以天花板很高。

提问:雕叔,您好,您对深圳地产的研究很精准、很专业,我很欣赏,立刻就加入星球。我想请教一下,我有两套房,一套用父母的房票前几天才买的福田报税区帝涛豪园两房,总价550,因为老人年纪大了不能贷款,就一次性付款;一套保税区圆梦园141平的5房,目前市值1000万左右,有贷款400万,目前手上还有现金100万。如果从投资的角度来看,您看我圆梦园的房子是继续持有还是卖了投资其他地方?如果投资其他地方的,有什么区域楼盘介绍? 中心区黄埔雅苑的两房或三房,自住和投资可否?

回答:你好,1000万以上的房子,投资角度不要继续留在保税区了,前海 蛇口 宝中 西丽这些地方更利于你的资产保值和增值。 老深圳人都喜欢福田黄埔雅苑 雅颂居 天健 深业花园,自住还不错,但是投资有点下不去手了。总价太高、学位尴尬、长期跑输。 自住+投资建议香蜜湖 深圳湾 前海等板块的上车盘,比如翠海花园,太古城等。

提问:你好雕叔:请问黄贝岭的东岭花园86平的一期回迁房怎么样?值得入手吗,有没有坑戓升值能跑过大势吗? 谢谢!

回答:深业东岭在罗湖的黄贝岭板块,是仅有的次新盘,带翠园的学位,其实性价比还不错。 但周边的黄贝岭村环境过差,进入社区之前要经过大片的村中小路,这样就影响了它的长期潜力,自住上学可以,投资适中。 总结:性价比不高。

提问:雕叔你好,本人手上最近能凑齐300万左右的现金作为首付,想再买一套房进行短期3年左右的纯投资,打算一到限售期之后马上卖掉进行获利操作。问题1,经研究目前我看深圳最有投资价值的片区是沙井和光明,这两个片区之间如何选择?为了利益最大化,今年看是投一手还是二手?沙井和光明片区有什么最值得投资的楼盘。问题2,除了这两个片区的投资,是否还推荐其他区域的楼盘?可以跑赢这两个区域的涨势? 十分感谢你的回答。

回答:如何发展,看两点: 一是产业规划 二是地铁线规划。 目前的产业规划,沙井有空港新城,有国际会展中心,有海洋新城,有高铁规划,有22个旧改项目,地铁方面,除了现有的11号线,还有正在建设中的12号线和20号线,分别连接蛇口和机场北。 光明片区,有光明凤凰城,有中山大学深圳分校,有光明天安云谷产业城规划,有华侨城光明特色小镇,有大量开发商的入驻,地铁方面,则有6号线和13号线,分别连接深圳北站和后海。 从片区规划来看,沙井目前投入最大,规划正在落地,近几年利好会逐步兑现;光明新城未来可能暴击,但需长线持有; 希望未来几年获取跑赢大盘的收益,重点关注沙井,虽然房价已有部分透支,但如果利好兑现,还有继续上涨的空间。 纯投资,希望获取长线暴击的客户,重点关注光明片区,长线持有,耐心等待新区的蝶变。 只考虑短期持有。建议优先沙井。 新盘关注海岸城 二手关注西荟城

提问:雕叔您好,您觉得佛山的三山新城那边值得投资吗?现在首付有70。

回答:我只是觉得选择三山新城,为啥不选择千灯湖那边,区域板块强太多 三山新城可能唯一的优势就是离广州近,离海珠芳村近,但既然都去到了三山了,那就千灯湖呗,千灯湖不会让你失望的

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