上一篇，（☞），我们从C端视角分析了浦江镇板块的特征：1. 这个版块房源运营商占大头，租房可选性非常多；2. 长寓企业为何都在这里扎堆？今天我们来从机构角度分析长租公寓非常活跃的浦江镇各家的竞争力如何？从投资人角度看看通过运营有没有提高物业的坪效？
01.
整体情况：公寓大多数定位白领，面积段集中在25-40平米
从贝壳租房网上拉取的房源信息来看，浦江镇长租公寓租金范围从1000-10000都有，板块内产品主要以中端白领公寓为主，品牌公寓如城方、魔方、V领地、旭辉、中骏、城家、冠寓、自如等都有布局，竞争非常激烈；真正意义上的高端公寓仅一家，有些名字叫高端服务式公寓实际并不高端；低端市场与散户定价差不多，目前还没有蓝领公寓。
从面积段来看，浦江镇目前租房市场上散户整租的主力面积段在80平米以上，而长租公寓整租的主力面积段是25-40平米，这与机构进来有关系，非常符合运营商的思维，做小面积提高坪效提升价值。
02.
浦江镇板块机构和散户竞争的不是同一个市场
我们把散户和公寓放在同一维度比较，我们发现，散户和机构竞争的明显不是同一个市场，散户做大面积以整套出租为主，公寓运营商做小面积以单间出租为主。散户和公寓分布几乎是割裂的，这主要跟物业有关，上篇我们说过，浦江镇经过两次拆迁，板块内都是安置房面积大，新房也是洋房和别墅，所以浦江镇内散户一室户出租很少，就算是一室户面积也很大。而公寓都是老厂房和写字楼改造来的（下一篇会讲），隔的面积较小。因此，散户和公寓的客群可能也不太一样，散户做家庭和部分单身/情侣，公寓做单身/情侣或部分家庭。
图：浦江路板块住房租赁市场面积与租金分布情况
03.
租金集中在2000-4000元，坪效却大不一样
浦江镇板块运营机构坪效在150元/月/平米以下，而南京东路板块坪效几乎都在150以上，这与区位有关，浦江镇的地理位置自然不能跟南京东路比。具体来看，分散式做中低坪效，主要由于分散式做大面积并且公摊算在房间内，所以坪效自然为低（自如做中坪效）。集中式公寓坪效基本都在散户均值之上（从贝壳上拉取的数据散户房源的单价均价在70.61元/月/平米左右），大部分白领公寓主要做20%-40%溢价，城家、居馨公寓、策道公寓做高坪效溢价有80%。中骏方隅做高端市场，但坪效并不低。
图：浦江路板块公寓租金与坪效的关系
整体来看，中端市场是高竞争状态，80%的运营商集中在这个领域竞争。除了没有蓝领公寓，中高低端都有人布局。先看低端市场，泰洪、夏威夷小屋、客堂涧、爱嘉定价在2000元以下，泰洪位于沈杜公路，最后一站距离较远与其他公寓不共享小环境；安嘉是分散式公寓；夏威夷小屋和客堂涧在浦江镇核心板块内，这种应该比较好做。
大多集中式白领定价2000-4000元之间，在同一个赛道上竞争，位置相差不会太大，比的就是运营商的定价能力。运营商在产品打造和服务上都各有特色，有的公区做的非常精致，如柚米国际社区、V领地芦恒路店、城家公寓等大型社区，公区大居住氛围好，每周都有社团活动，对年轻人比较有吸引力；有的产品比较独特，比如V领地芦恒路店、客堂涧、雅香思寓做了loft产品，城家内窗产品做了入户花园，柚米、城方配置了超大阳台，舒适度较高。
高端公寓市场也不再是空白，但目前仅有一家，即中骏方隅，物业条件上面积更大户型更正，产品高端配置，配备了地暖、烘干机、智能马桶等，服务与配套都比中端好一些，因此，也有了一定的溢价能力，有趣的是，旁边同样的大型社区V领地（位置更好）定价3000多，但这两家公寓几乎都租满了，说明客群就是两拨人。
图：浦江镇板块品牌公寓坪效分布
最后，从投资人角度来看，浦江镇板块的白领公寓竞争异常激烈，中高低端都有人布局，但随着未来人口升级，高端公寓市场还有缺口。
从机构角度来看，大社区是趋势，浦江镇板块公寓产品整体都不错的情况下，大公区是加分项，大公区也更容易做服务溢价。另外时间段也很重要，能否踩准节奏调整价格。
下一篇，我们着重分析各家公寓的物业情况及产品情况！
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