近日，某拍卖网显示成交了一套办公房源（含车位）：
据显示，拍卖标的物位于福州市鼓楼区湖滨路西湖新庄B1#楼第七层不动产及地下03、05、11、12车位，其中不动产建面747.23㎡，车位建面196.61㎡，其评估价为1010万，7.29日起拍，成交价为646.40万。按照成交价计算，该标的物以6.4折成交，价格直降363.6万。不过，这646.4万的成交价打包了车位的价格，据悉，保利天悦车位的备案价在35-51万之间，若西湖新庄B1楼的附属车位价格以40万/个来算，那么4个车位就是160万，扣除车位的价格，747.23㎡的不动产成交价仅约486万，单价低至6509元/㎡，据公告，因拍品位于7楼，部分可见西湖湖景，也是个办公湖景房，且又位于市中心，但价格如此之低令人惊叹。去年，同样位于鼓楼的佳盛广场一套220.45㎡的办公楼进行拍卖，当时拍卖起始单价1.1万/㎡,对比之下，西湖新庄B1#楼这套办公楼再创新低，市区甚至郊区没有唯二，这个价格与新房3万相比，腰斩、膝斩、暴跌都不足以形容。虽然，法拍房卖出低价大家都有心理预期，但是这么低的价格估计还是需要时间来消化和适应吧。
西湖新庄对面就是西湖公园，市中心范畴，交通非常便利，配套齐全，鼓一小、福三中等众多名校环绕，附近设有地铁1号线屏山站，在这个位置办公无论乘车、用餐等都极为方便，配套并不比那些高大上的CBD差，那么为什么其成交价会如此之低呢？
据公告，西湖新庄B1#始建于1994年，地上总层数7层，为钢混结构，第7层为办公性质，这套办公楼建筑年代久远，已有27年房龄，为旧办公楼；另外该标的物没有产权证原件，也没有钥匙，目前还在租赁，为法院查封房。老旧加上被法院查封确实无形中带来诸多风险，所以难免出现无人参拍的情况。
据悉，公告拍卖轮次一栏为变卖性质。也就是该标的物已经流拍两次，所以说天上没有掉下的馅饼，没人敢拍，而进入变卖环节去拍靠的是勇气，所以价格低点也合理，据说变卖是要一次性付款的。
关于一拍二拍变卖，网上找了一些资料，大家可以一起学习一下，毕竟法拍房也是捡漏的一种方式：
我们知道，当前法院对固定资产处置的流程，总体上是分为查封、评估、拍卖（一拍）、拍卖（二拍）、变卖、以物抵债等环节。第一次拍卖按评估价拍卖，或按评估价的80%拍卖。第二次拍卖，允许在第一次的基础上降不超过20%拍卖。只能流拍两次，第三次就是变卖，拍卖不出的，按第二次拍卖的保留价变卖。
所以，变卖的价格就会很低。不过通过此次对办公楼的法拍，有个现象值得关注。若办公楼增值性较强，很受欢迎，那这次的一拍或早已成功。可事实是沦为变卖，说明办公楼吸引力在减弱，市中心也不能避免，未来办公楼，特别是老旧办公楼增值保值前景堪忧！