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从2万直降到1.2万!闽侯这个板块为何一跌再跌?

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福州地产信息 2021-07-31 23:11

最近,中铁城江督府降价引起买房人的关注,从朋友圈我们看到这些促销信息:

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甚至,我们也收到它推送的短信:

但是我们如果打电话咨询,对方会说:所谓1.2万/平的房源是工抵房,而且数量的少,位置主要以2楼、3楼等低楼层。这种低价套路吸引买房人,在难卖的板块,我们也屡见不鲜了。

据说,这个项目正常在售的商品房(非工抵房)均价1.4-1.45万/平,其中一线瞰江售价为1.5-1.6万/平。

这个项目价格大跳水,让我们想起三江口青富片区的中海锦江城,都是长期去化不佳,最后以工抵房面目降价。

查询土拍记录,2013年11月27日,中铁二局地产分竞得闽侯南通镇宗地2013挂16号(A)地块、2013挂17号(B地块)南通镇洲头住宅用地,楼面价分别为4561元/㎡、4970元/㎡。对比地价,当前售价还是有利润。

目前南通多个项目去化都不佳,江督府二期(江上)并不是个例,除了库存大,还有就是闽侯其他片区分流厉害,可谓价格无优势,配套无利好。

南通板块为什么这几年跌跌不休,市场行情这么差:

我们认为,归纳起来,前期开发商冲太猛,后续利好断尾,最终供大于求的结果。

南通板块在2018年最高峰时候达到2万,开发商拿地积极,甚至有一些本地地王,我们看到比如中铁1万楼面地价,导致售价也水涨船高。

但是,南通的配套却还是不如高新区,随着上街和南屿持续推盘,分流大部分福州外溢刚需和本地买房人,偏偏南通库存有很大,久而久之,就是我们现在看到情形:供大于求!库存山大,价格暴跌,供求理论始终是影响楼市走向基本。

但是,这几年南通最大的规划,地铁却没有声音了。在去年规划版本里,南通还有地铁,但是今年连续两个版本,南通都没有地铁规划,这也意味着它缺席第三轮地铁路线,基本这十年内是没有地铁的。

此外本板块在2014-2015年有很多投资和投机客买入,但在2018年趁高点套现,导致后续购买力不足。

从2018年达到顶峰,再到2019年灵光一现,南通楼市从2020年开始,市场库存是越来越严重,是闽侯九大区域中,库存最大的!

如今地铁遥遥无期,如同雪上加霜,开发商只得大幅度降价卖房。

首先,经过三年的下跌,南通板块的优劣势,买房人也看得很清楚,也不会盲目买房。有了之前的惨痛经验教训,对于后来购房者有积极借鉴作用。

其次,从价格上看,目前板块均价在1.4万左右,个别项目下探到1.2万,对比前几年,下跌幅度很大。但是,恰恰说明这个风险值有一定下降,对于买房人是一件好事,毕竟虚高价格被挤出一些。

对于刚需来说,如果是本地需求,且匹配自己需要,现在一些楼盘目前的价格是可以入手的。

此外,还有一个策略,就是等现房,一些库存大的楼盘有可能到交付,依然卖不完。所以,买房人可以买此类现房,好处所见即所得,不仅省一些利息费,甚至可以交房即办产权证,减少许多隐患。

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