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专家深度分析:在武汉,未来5年的买房建议,价值100万

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房姐购房指南 2021-07-31 22:52
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这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年,已经带领10000+人资产破千万,22次成功判断各城市楼市波动,关注武汉房姐,成为最会买房的人。

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提问:新人首问! 房姐好!请问想买自住复式,并考虑小孩上学方便,东西湖的恒大城、万科西半岛、万科高尔夫;江夏保利五月花的别墅这些有建议买的吗?或是建议买哪里有大露台,可养花,适合自住上学的小区。目前持有三套房,武汉恒大华府一套,江苏两套,其中一套贷款还有六十多万,手中还有现金两百多万,家庭年入近百万。 二手房光谷绿地中心城和中建光谷之星还适合投资吗?另外江苏苏州、南通如皋长江镇这些地方适合做投资吗? 建议未来怎样规划。

回答:你好,如果是纯投资,短期内不自住,除非底仓很足,否则别墅在远郊属于典型的错配产品,注定客群有限,流动性不好。 投资角度属于赌博,赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展,从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区,可以作为第一居所,于是价值大大提升。

但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的,在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。 真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的。但是远郊别墅不可能作为第一居所,需求量很小,供给不小。

三环内优质别墅可以买,远郊别墅回避。富人不会去远郊买二手别墅,宁愿溢价买新楼。 考虑自住 学区和升值潜力,综合来看,花山是一个不错的选择,有山水环境,教育资源也相对丰富,板块增加不错,别墅价格也不算贵。 东西湖和江夏的别墅对比,硬要选一个 更倾向东西湖。 光谷东核心区性价比高的项目可以买,苏州挑区域,南通不太建议加仓了。

提问:美丽的房姐,我还是小白,我们年轻夫妻在深圳工作,后期很有可能去武汉工作。现子弹50,摇中了武汉花山联投瑞园146平房子想自住的,户型和价格都挺好,但现非常纠结要不要买?怕买了万一不去武汉不自住,房子太大又脱不了手。现在年薪20,如果不买的话,接下来要怎么办呢?烦请您帮忙分析一下吧[抱拳][抱拳][抱拳]

回答:你好,瑞园当然要买啊 花山的优势,我们在圈子内分析过很多次,大家感兴趣的可以搜索往期问答。

此外,选择花山还有一个重要的原因:价差关系决定着未来涨幅。

东湖高新区未来10-20年里,最贵的房子在哪里?

毫无疑问,是光谷东核心区。

方法论:所有的价差形成的沟壑,都会在时间的长河里被价值抹平,让价差保持在合理的区间。 价差/交通距离=N,我们要找的,就是这个N最大的区域和楼盘。

所以,各位,摊开武汉房价地图来看。

所以找这个城市价差关系最大的板块和楼盘,不管是辐射效应、轮动效应、溢出效应,你都是第一受益区域。

提问:等额本金贷款划算还是等额本息合适?我记得原来在圈子里看到过,现在找不到

回答:为什么买房贷款,选择等额本息,而不是等额本金? 我们以100万借款,基准利率4.9%,10年期(120个月)为例:等额本息首月还款10557元,等额本金12416元。

1.同样锁定一笔借款,等额本金比等额本息的月供要多20%,这里的20%,如果换成等额本息,相当于你可以借来120万的贷款,凭空多了20%的支出,浪费了现金和现金所带来的机会。

2.有人说,等额本金的月供是逐年减少的,还有人说,等额本金的总月供少于等额本息。没错,但是谁又会还10年的贷款呢?何况现实中往往是30年。 先有定量,才有定性。利率是个位数,贷款是百位数 哪怕按照10年期计算,等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金,如果按照30年按揭,则要到第十几年,实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢? 最重要的一点,是因为我们的视角: 通胀的速度,通常保守按照12%计算。我们把通胀速度(1%每月)乘以当前月供,才能得到真正的【币值】,【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素,逻辑就变得鲜明易懂,相比没有通胀,我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。 按照【币值】计算: 等额本息首月月供10557元,等额本金12416元。等额本息末月月供3192元,等额本金3037元。

结果是什么呢:

1.等额本金的总月供,比等额本息更多

2.等额本金早期消耗了你更多的现金,月供压力更大,也消耗了更多的机会

3.买房开头难,等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草。

提问:年前作为投资入手了当代名山筑97平,现在有点后悔了,觉得投资不划算。请问房姐有什么建议,如何处置才能保本变现?还是说继续持有等待后期某个时点再出手?

回答:你好,感谢付费!

铭山筑是商墅,坑中坑,涨幅满,交易税费高。 商业别墅属于最没有投资价值的一类产品,如果考虑终极置业,纯自住可以入手。投资建议回避。 建议现在直接出手,自己找接盘侠,或者给置业顾问红包,帮你重新卖出去。 开发商可以配合更名。 纯投资,优先考虑关山大道和光谷东的住宅产品。

提问:房姐好!不知不觉已是圈子老人,还是想问点职业规划的事。A11太远,A10倒是目标,我现在是体制内gwy ,纠结要不要去遴选去中央部委拿到北京户口然后以北京为根据地做大做强CF事业,不求当官只求财务自由,你说gwy的赛道窄,但要成为A10北京最理想,去部委是我想到目前与北京相关的最优解,但部委待遇一般压力大,另外我未婚,家庭收入80+,30岁,不知如何选择,谢谢房姐指点

回答:你好, 在一个正确的时间进入一个正确的城市,未来发展一线城市中北京和深圳是更好的城市,也是中国最赚钱的城市,只是赚钱模式不同罢了,北京更多的是靠权力。 财富的数量级 每一种赚钱模式,都有收益的上限: 上班起步A5,终结于A8; 买房起步A8,终结于A10; PE起步A10,终结于A12。 模式决定了人的最终高度。 建议去北京。

以上为“武汉房姐” 微信公众号粉丝提问精选

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