一次饭局上，几个搞工程的朋友谈起今年螺纹钢的价格。
7月份，高峰时期5672元。而1月份，4500元。涨幅超过20%。
工地上的打工，每天工资400元，也涨了不少。世间万物皆有联系，钢材等原材料上涨、工人的工资上涨、地价上涨，房价不涨吗？
但是，刚刚结束的高层经济工作会议定调：房住不炒、三稳战略、长效机制。从中可以推断，下半年楼市难起波澜，各地求稳，大涨概率为零。
7月份，武汉楼市“冰火两重天”：新房网签成交量，创历史新高；二手房市场，较冷。
7月份，武汉新房网签备案28712套，环比增长约26%，同比增长约24％。从同比、环比看，武汉7月单月新房暴涨。
这是今年武汉新房首次单月破2.8万套。
01
为什么新房市场体感较冷，而网签数据暴涨？
武汉7月新房网签暴涨，主要是6月份剩余的网签延迟。
7月1日－15日，仅4天，单日网签量低于1000套。
这4天时间，7月4日、5日，7月11日、12日，是两个周日与周一。
从6月份网签数据看，30天里，单日网签量过1000套，仅5天。
对比发现，武汉7月前20天的新房网签，多是6月外溢。
一些上市房企因为上半年超额完成任务，于是将一些业绩腾挪到下半年。
这也造成了新房在7月扎堆网签。从7月24日开始，单日网签套数300-500套，恢复正常水平。
其中，7月网签排行榜上的常客是融创。7月1日－30日，武汉新房网签排行榜前五强里，有4个项目都是融创的。
1-7月，武汉新房成交量约13.8万套，相比2019年同期的10.8万套，上涨约22%，说明今年1-7月新房市场非常火爆。
超过22%增长的购买力，来自于哪里？
武汉在读大学生的家庭、武汉周边城市群居民，还是杭州、深圳等地的投资者，或者三者都有。这是不是武汉出台“凭证买房”新政的导火索？
如果13.8万套加上最后5个月的成交量，不出意外，武汉今年新房成交又将是全国第一。
02
新房网签数据火爆，为什么还说7月新房市场并不好？
这就是矛盾的市场。很多抖音房产砖家从不看数据，而是拍脑袋看市场。
新房市场冷，主要看两大指标：
一是新房拿预证的数量“腰斩”。
武汉新房7月拿证36次（不包括商业、还建房等），环比6月份的56次，几乎腰斩。新房供应较少，市场上还是以老盘去库存为主。7月武汉楼市，也进入休整期。
二是项目开盘首日的成交下滑。
7月第三周，15个项目开盘或平推，平均去化率33%。也就是说，市场上推出100套新房，卖掉33套。
7月，武汉新房市场两极分化严重，呈现“哑铃状”：10%的项目，去化率最低8％－20%。10%的项目，去化率70％以上，一个项目开盘“日光”。而6月份，“日光盘”四五个。80%的项目，去化率30％-50%。
再看二手房市场，武汉的新增二手房数量、经纪人带看次数，均处于下滑状态。这其中有炎热天气、二手房房贷审批慢、传统市场淡季等多重因素。8月份开始，二手房市场也将恢复热度，中介门店与经纪人不用慌张。
03
8月份开始，武汉楼市压力山大？
二环内，新房供应减少。三环外、三四环间供应增加，成为红海。中心区价格坚挺，市场依然向好；东西湖、蔡甸等远郊市场进入深度调整。
8月份开始，新项目将增多，疫情、新政等不确定因素，买家开始犹豫观望。
以二七滨江为例，在断档一段时间后，华润瑞府、仁恒滨江园、宸嘉100、光彩国际等新项目陆续上市，以及绿城黄浦湾三期、中信泰富滨江金融城等新品上市。
以光谷中心城为例，有多个地王托市，但对于品质改善来说，能选的项目少。这里的泡沫也是武汉最大的区域。
武昌内环滨江，以福星惠誉月亮湾、龙湖天奕、华润长江悦等为首选目标。
这三个片区，将是四季度武汉楼市最热的板块。另外，武汉CBD的绿城雲庐，汉街的万达御湖汉印，两大项目值得关注。
1-7月，光谷新房成交20094套，约占武汉总成交的15%。武汉每卖100套新房，15套来自光谷。这能看出光谷的火爆程度，但凡事有度，过犹不及。
同期，江汉、武昌新房成交分别是3729套、4273套，武汉新房成交最少的两个区域。
在中心城区，物以稀为贵，并且越来越贵。单价低于3万元的核心区、风景资源项目，将是四季度买房人看房的重点。
［后记］
每年的金九银十，往往是从8月下旬发力。这是过往十几年的经验。
7月份的预热之后，8月下旬起，新盘陆续上市。
同时，不要被三季度的新房清单所迷惑。很多区域一堆新项目，你可能一个都不喜欢。你要留意的是适合你的项目。
大战的序幕，即将拉开。各大新盘摩拳擦掌，激战难免；买房人见好就收，且买且珍惜。
文｜杨光华（地产写字人）