二季度成都写字楼需求提振 世纪城商圈关注度显著提升

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2021年已经过半，纵览今年上半年的成都写字楼市场，呈现出总体平稳、稳中有进的态势。其中，二季度相较于一季度而言，成都写字楼租赁市场整体需求提振，热门商圈写字楼租赁需求持续攀升。

截至2021年上半年，成都甲级写字楼存量已超340万平方米。由于上半年新增供应相对较少，全市整体空置率下降至20.8%。同时，二季度租赁需求行业结构继续保持稳定，新增需求仍集中于信息技术、金融、消费者服务三大行业。整体来看，成都企业的活力和经济环境持续向好。

上半年，成都经济稳中加固，稳中向好。据成都市统计局数据，2021年上半年，成都市实现地区生产总值9602.72亿元，同比增长13.1%，两年平均增长6.7%。

分产业看，第一产业增加值210.18亿元，同比增长7.0%，两年平均增长3.5%；第二产业增加值2959.02亿元，同比增长11.2%，两年平均增长6.5%；第三产业增加值6433.52亿元，同比增长14.2%，两年平均增长6.8%。

经济发展对人口变动起着决定性的作用。据四川省第七次全国人口普查主要数据显示，成都全市常住人口为2093.78万人，成为继重庆、上海、北京之后，全国第四个人口迈入“2000万+”的城市。与2010年“六普”相比，增加了581.9万人，增长38.49%，年平均增长3.31%，人口增速仅次于深圳、广州。

在人口持续流入的同时，成都招才引智政策也纷纷落地。4月初，成都围绕电子信息、医药健康、绿色智能网联汽车、航空航天等14个产业生态圈，推出“产业生态圈人才计划”，旨在推动创新资源向产业生态圈高效聚集。

除此之外，高新区“金熊猫人才计划”、天府新区“天府英才计划”等区域性人才政策也持续发力。就现阶段来看，成都经济发展与人口人才流入的良性循环正在形成。

近年来，在新一轮科技革命和产业变革的推动下，新经济发展进入高速发展期。所谓新经济，就是利用“互联网+”、“双创”等培育新动能，改造升级传统动能。

成都在新经济上的表现尤为亮眼。数据显示，截至6月，成都累计注册新经济企业52.1万家，平均每天有200余家新经济企业在成都诞生。仅今年上半年，成都新登记新经济企业数量增长43.9%，这些企业共同推动了新经济成为成都产业发展的主动能。

另外，据财新智库和BBD（数联铭品）联合发布的《万事达卡财新BBD中国新经济指数》2021年6月数据显示，成都在新经济总量指数城市排名中位居次席，仅次于北京。据悉，这已经是成都在新经济总量指数城市排名中，自去年8月起连续11个月位列第二名，足以证明成都新经济发展稳定向好，后劲充足。

其中，数字经济是成都新经济的核心阵地，为全市新经济产业的发展提供了强大的底层支撑。尤其是在成都将数字经济列为六大新经济形态之一后，5G、人工智能、大数据、物联网、互联网+、区块链、新零售、新电商等众多领域迎来了高速发展期。

据新华三集团数字经济研究院与中国信通院云计算和大数据研究所联合发布的《中国城市数字经济指数蓝皮书（2021）》显示，从城市总分看，成都位列全国第四，仅次于上海、深圳、北京。

6月7日，西部（成都）科学城正式揭牌，对于成都立足创新资源优势和城市发展战略有着里程碑的意义，对统筹四川天府新区、成都高新区、成都东部新区等重点区域，充分发挥产业优势，持续做大做强数字经济优势领域发挥着重要的作用。

土地市场方面，本季度，成都今年首轮集中供地收官，共有40宗地获成交，成交金额达355亿元，住宅与商办用地均呈现出火热态势。大成都范围内，共有20宗总计约58.5万平方米的纯商办土地挂牌成交。其中，天府新区和东部新区为供应主力，分别供地4宗和3宗，随着两大新区的建设步伐的加快，不排除未来还将继续加大商办土地供应的可能。

后疫情时期，成都经济持续稳定恢复，各行各业生产需求日益强劲，推动写字楼市场活力提升。据第一太平戴维斯数据，成都上半年录得多单一千平方米以上的写字楼租赁成交，全市净吸纳量约为13.5万平方米。

在市场新增方面，二季度录得华润大厦B座一宗甲级写字楼，推动全市甲级写字楼存量超过340万平方米。目前成都写字楼市场存量处于高位，去化周期较长，考验市场消化能力。

在新增较少的情况下，上半年全市甲级写字楼市场整体空置率下降至20.8%。放眼华西四城（成都、重庆、西安、贵阳）写字楼市场，成都回暖态势明显。据第一太平戴维斯数据，上半年重庆甲级写字楼总存量为253万平方米，空置率达28.0%；西安甲级写字楼总存量为201万平方米，空置率达28.3%；贵阳优质写字楼总存量为225万平方米，空置率达30.9%。对比之下，成都写字楼市场空置率处于低位，成都作为西部商业龙头城市的地位凸显。

租金方面，在需求增加和供应放缓入市的情况下，上半年成都甲级写字楼市场平均租金环比微涨0.1个百分点，约为人民币101.3元每平方米每月。这是自去年疫情以后，成都写字楼市场租金首次出现正增长，实现止跌企稳。

据58同城、安居客在线搜索数据显示，本季度成都写字楼租赁市场内，租金3元/m²/天以内的写字楼搜索热度最高，市场需求仍以低单价写字楼为主。从租赁面积段搜索热度来看，本季度100m²-200m²的办公空间所受关注度最高，占所有面积段搜索量的29.9%，证明小面积、低总价的办公房源依然是当下市场主流需求。

△ 2021年二季度成都写字楼租赁面积段/价格段热度

与此同时，成都投资市场较去年同期更加活跃。据CBRE世邦魏理仕数据显示，上半年成都共录得两笔位于金融城板块的甲级写字楼的大宗投资交易，合计成交金额约25亿元，推动成都投资市场迎来一波躁动期。

58同城、安居客数据显示，本季度，成都新老商圈写字楼市场热度分化明显。

从区域来看，本季度写字楼租赁搜索量排名前五的区域是锦江区、高新区、成华区、青羊区、武侯区；从商圈来看，租赁搜索量前五的是世纪城、孵化圈、金融城、春熙路、大源。

值得注意的是，在最受关注的商圈前五中，除了春熙路商圈位于传统中央商务区以外，其余四个全部位于高新区新兴商圈。一季度中市场关注度很高的琉璃厂、广福桥、芳草在本季度跌出前五，这表明本季度内，主城区的老商圈所受关注降温，高新区所受的市场关注度依然遥遥领先。

△ 2021年二季度成都各商圈写字楼租赁市场供需热度TOP10

其中，世纪城商圈在本季度内关注度显著提升。据58同城、安居客数据显示，世纪城商圈关注度位列第一，用户搜索占比为34.8%，环比提升8.7%。其中，面积小于100平方米的办公空间最受市场青睐。

据58同城、安居客均价排名显示，在高新区主流商圈中，金融城写字楼出租均价为3.19元/㎡，孵化园为2.86元/㎡，南延线为2.86元/㎡，而世纪城为2.49元/㎡。世纪城商圈开发时间相对较早，但所享受的配套资源与高新区其他高租金商圈有较高的重合度，因此世纪城商圈小面积、低单价的办公空间，对于初创者而言更为友好，也更具有吸引力，助推世纪城商圈热度提升。

△ 2021上半年高新区主流商圈写字楼出租均价

继一季度金融、信息技术、消费者服务行业占据成都甲级写字楼租赁活跃度前三的位置之后，本季度这三个行业再次成为新增租户行业来源前三位。据第一太平戴维斯数据，信息技术、金融、消费者服务行业写字楼成交面积约占新增成交总面积的50%。

总体而言，TMT行业领跑成都写字楼需求端。这得益于成都正在加快建设网络强市、数字成都，创新“大数据+”等为重点的新经济、新形态、新场景。

从TMT细化行业来看，成都为抢占信息技术产业高地的发展策略带来了信息技术企业租赁需求的持续扩张。同时，来自于为金融机构搭建数据平台的金融科技企业需求显著增加，金融城商圈是此类企业租赁最强劲的供给源。此外，教育服务和餐饮服务成为了消费者服务行业的成交主力，占据整个消费者服务行业的新增租赁面积的78%。

其中，科技互联网企业占比逐年提升。据仲量联行发布的《2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告》数据显示，截至2021年6月，科技互联网行业已成为成都甲级办公楼头部企业的“最大客户”，其面积已达到17.2万平方米。

另外，据仲量联行统计，2021年上半年，互联网科技行业实现新租近9万平方米，成为增量需求首要来源。从企业个体来看，头部企业扩张明显，全市录得知名科技公司成交超4万平方米。

当前，阿里巴巴西部基地、腾讯新文创总部、网易数字产业基地、字节跳动创新业务中心、京东西南总部大厦纷纷落户成都，Camera360 、百词斩、Tap4fun等成都本土互联网企业也多点开花，成都互联网产业蓬勃发展。

值得一提的是，以游戏、直播为代表的娱乐传媒行业在上半年租赁需求旺盛，尤其是直播企业的需求增长显著，折射出成都互联网经济结构进一步优化。

成都，作为成渝地区双城经济圈核心城市、中国西部地区重要的中心城市，已大步迈进了高质量发展的道路。

从2011年的“成渝经济区”到 2016年“成渝城市群”，再到如今的“成渝地区双城经济圈”，成都在唱好“双城记”的同时，也加速推动了自身营商环境的优化。今年，成都将推进优化营商环境立法工作，形成《成都市优化营商环境条例（草案）》，并启动营商环境4.0版政策体系建设，争创国家营商环境创新试点城市。

6月27日，地处成都和重庆之间的天府国际机场正式通航，成都进入“双机场”时代。在此背景下，不仅有利于引领成都成为国际性综合交通枢纽，还将推动成都的物流、旅游等相关产业步入一个全新的发展周期，同时带动围绕“临空经济”产生的生产性服务业向成都“东进”区域聚集。

同时，成都还将持续探索城市数字化转型之路。在诸如《成都市促进大数据产业发展专项政策》等产业扶持文件的指导下，将加速成都芯谷、新川创新科技园、瞪羚谷数字文创产业基地等数字经济产业集聚发展基地的成型成势，进一步推动这些区域写字楼市场需求的提升。

据第一太平戴维斯预测，下半年成都甲级写字楼市场将会迎来超过20万平方米的新项目入市，全年新增供应量有望超过2020全年供应水平。

回顾上半年，成都的商业环境稳步发展，接下来，随着更多的政策利好释放以及商业环境的升级优化，可以预见，下半年成都写字楼市场发展具备广阔的想象空间。

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