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深度!为了生娃,楼市、教育进入“严打模式”,现在还能买房吗?

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秒懂成都楼市 2021-07-30 18:09

这段时间,房地产、教育、互联网、医疗,这些曾经的暴利赚钱行业,在政策的连番轰炸下,一个比一个艰难。

在线教育直接宣判死刑!好未来股价从最高点90跌落到4美元,跌幅达96%,惨不忍睹。

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与此同时,房地产资本也在疯狂出逃。

数据来源:同花顺 虎哥研究

不管是港股还是A股地产企业,皆遭重锤,龙头企业跌幅均超20%,有的还跌去了一大半,整个房地产板块市净率创历史新低。

一个业内朋友对此评价很是精辟,“教育是直接完事儿,而房地产则是今天扎一刀,明天剐一刀,漫漫长夜,看不到头。”

此时,不少人可能会产生这样的疑惑,现在还合适买房吗?房价还会继续上涨吗?

事实上房价上涨的核心逻辑,就是三点:1、货币的增速2、国家的调控政策3、居民加杠杆的能力。

货币的增速变缓

谈论中国房价问题,货币环境不得不提。

来源:国家统计局 虎哥研究

从上图可以看出,疫情爆发之后,相比国外的滔天大水,虽然国内相对克制,但增速也达到了11.1%,宽松的货币环境也解释了为什么疫情影响收入,但依然控制不住房价的上涨。

随后,M2(指流通于银行体系之外的现金加上企业存款、居民储蓄存款以及其他存款,它包括了一切可能成为现实购买力的货币形式)增速不断走低,尤其是到了今年4月,下滑到了8.1%,甚至比疫情之前还低。

这种印钞速度,很难支持房价大涨。

换句话说,当前央行的货币政策出现了方向性变化,以“稳”为主,而不是“宽松”。

楼市变凉的长期趋势已经无法避免。

数据来源:国家统计局

虽然还有相当一部分人阶段性的无法接受,但一条条坚毅的政策正在迅速降温长久以来顽固不化的“房价永远涨”预期。

国家的调控政策不断加码

从公布第七次全国人口普查数据之后,调控速度和力度都远超预期。所有的一切,都旨在推倒一切不利于生娃的大山。

而房地产毫无疑问就是大山中最高的山,“高房价是最好的避孕药。”这个段子虽然只是一句玩笑,但是房价太高,确实会影响年轻夫妇的生育意愿,受到严控,也是无可厚非。

1、让学区房充满不确定性

据不完全统计,2021年以来,已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手,重拳整治学区房乱象。

成都也明确界定学区房整治范围!

这三种行为,可以归纳成一个意思:不能以任何形式承诺“入学资格”。利用“学区”坑蒙拐骗的不说,在新形势下,学区的划分将成为一件“不可预测”的事,多校划片会逐步推行。

比如,二仙桥周边的楼盘,读七中英才并没有优势;天府四中,此前周边业主认为“板上钉钉”,但结果却是“全区摇号”。

这也印证了本轮楼市调控的重点在于学区房的调控,稀缺教育资源因无法批量供应,造就了供需之间的极度扭曲,也让学区房成为了去年房价涨幅的领头羊。

之所以打破学区房炒作的风潮,是出于民生的考量。

30万一平米的学区房独占名校资源,是资本在用高成本的围墙,推进教育领域的“圈地运动”,最终的结果就是追求万世不移的“阶级固化”。

为何大家选择了躺平?选择了不生?由此可见一斑!

现在,国家要对这一现象说NO,要打击垄断和贫富分化,踏平阶级鸿沟,注重公平,让学区房会走下神坛,让人民看到希望!

2、锁死房产的流动性

7月26日,江苏省无锡市发布《关于建立二手房成交参考价格发布机制的通知》。

这是继深圳、绍兴、宁波、成都、西安之后,全国第六个实施二手住房成交参考价发布的城市。

二手房参考价已经成为了楼市调控的一个狠招,谁用谁有效,除了能有效控制房价上涨之外,还能进一步锁死房产的流动性。

如何理解呢?

参考价一般会大幅低于实际成交价,大概要打个7折,而银行贷款却以参考价为基数进行放贷。

以前500万的房子能从银行贷款350万,现在因参考价只有350万、所以只能从银行贷款245万,整整少了110万…也就是房东在不降价的情况下,买家比之前要多付110万。

结果是什么呢?

卖家卖不掉,买家买不起,房子的变现能力、流动性被严重锁死。

3、房产整治范围的扩大化——下一个:中介?

就在无锡发布二手房参考价的当天,财联社报道:被纳入“三道红线”试点的重点房企,拿地销售比不得超过40%,三道红线”政策出台的近一年,房产融资杠杆监管还在持续收紧。

也还是在那个日子,有不少房产群都在疯狂转发这样的一张截图:房屋交易中介费用不得超过当地社会平均工资的3倍。

来源于网络

以成都为例,社会平均工资6946元(成都人才网),3倍社平工资也就2.08W,贝壳收取买家佣金是2个点,也就是一套100万的房子佣金就封顶了...

中介行业素有“三年不开张,开张吃三年”之说,对于成都遍地都是超过100万的房子,这对中介打击实在是太大!

虽然消息并未被证实,但中介大概率也是未来的整顿方向了。

总之,政府无意再放松房地产的调控,更不会让“房住不炒”成为一句空话,不要总觉得政府的话都是“狼来了”...

居民加杠杆的能力

中国的房贷杠杆,真的是加不动了。

居民部门的杠杆率,已经到了60%以上,不同部门的口径不一样,但都在60~70%之间。

这是一个很高的数据了。

日本居民部门的负债率70%的时候,房地产危机被引爆了。美国居民部门的负债率60%的时候,发生次贷危机了。

中国的房价控制能力虽然比美日要强不少,但这也是一个相当危险的数据,个人房贷再向上加,随时可能出大事。

并且当个人收入绝大部分都用来还房贷了,没有钱消费,经济势必不振,又会反过来影响收入。

此外,政府通过银行也在变相控制居民买房杠杆。

最近,全国各地大面积的爆出对二手房房贷收紧的新闻。

南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥、成都等城市均出现了房贷业务收紧的情况,部分城市银行二手房直接停贷。

我们整理了目前成都各银行二手房贷的现状,也是严厉之至,首套破6,贷款发放时间基本长达4-6个月,严查首付来源等等。

为此,高层现在对房地产的定位,其实已经很明朗了。

宏观层面上,把它放在经济增长的框架下看,它就是托底支撑的作用。可以掉,但不能掉得太快,掉太快会引发大面积的失业,从而影响经济增速,这是政府不愿意看到的。

当然,你也不能涨太猛,否则转型就是空谈,发展科技更是一纸空话,毕竟大国与大国之间的竞争,不是靠一堆钢筋水泥,而是要靠光刻机、芯片等高端科技。

所以,房地产的位置,其实爱思考的人都能看得很明白,就是托底,慢慢退出“增长引擎”这个舞台,把角色交给新型制造业,创新企业等。

那么,现在还合适买房吗?

这个问题,具体的人具体分析。

1、刚需而言,视需求的刚性程度,自己择时购买即可。

2、投资买房,做好长期持有的准备,并且普涨时代已经结束,房子选的不好还可能跑不赢通胀,自己思量清楚。

3、凑不够首付的,好好搬砖,房价短时间猛涨已经不太可能,干好自己的事,挣更多的钱才是王道。

最后,我这里奉劝一句,不要再想把房产作为暴富的赚钱工具,而应把它作为一项普通的投资资产、就跟债券/基金/银行理财产品一样,赚取的是长期收益,获得的是合理收益。

大人们,时代变了!

为此,你怎么看了?欢迎留言区讨论,虎哥一定认真回复大家的留言!

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责任编辑:麦雅婷_NO6242
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