文︱刘德科
研究房地产，首先要研究城市。城市的生长是有规律可循的。我们借助南通这座扶摇直上的城市，来感受一下生长的规律——甚至是韵律。
崛起的标志性年份
每年中国都有那么几座城市成为崛起的典型，甚至爆发出扶摇直上的态势。前两年是合肥或西安，这两年是南通——感受过 2020 年的南通，就知道什么叫扶摇直上。
2020 年，南通同时发生了四件大事——
●GDP 首次过万亿
●首次通高铁
●行政区划调整
●上海第三机场选址确定
这其中的任何一件，都足以让一座城市奔走相告，但它们同时降临在一座城市身上。所以说，2020 年是南通崛起的标志性年份。
同时发生的这四件大事交织在一起，又深刻影响了未来南通的城市骨架。
南通的行政区划调整，是把港闸区并入到崇川区，这是为了激活南通西站的价值。就好像上海的闸北区并入了静安区，原本是「闸北区」的南通西站，现在突然变成了「静安区」的南通西站。这个就不可同日而语了。
南通虽然是首次通高铁，但它通的高铁意义非凡。现在是通往上海，再过几年还会直通苏州、直插浙江，通苏嘉甬高铁很快就会开工。南通虽是首次通高铁，但立即就变成了长三角的一个关键枢纽。
南通行政区划的另一个调整，是海门撤市设区，这是为了迎接上海第三机场的到来。上海第三机场选址在海门区与通州区交界处的二甲镇，海门撤市设区会更有利于发挥上海第三机场对于南通的价值。
所以说，同时发生的这四件大事，它们彼此之间是环环相扣的。
环环相扣地簇拥在一起的
经过这样的 2020 年，我们再来看南通的城市版图，我们就能看见一个完全不一样的南通。
打开南通地图，我们先标上两个点：西边的南通西站和东边的上海第三机场。这两个点都将是未来南通城市骨架上的关键活力节点。
再标上两个点：濠河老城区与紫琅湖新城区。中央商务区（CBD）和中央创新区（CID）都在紫琅湖这个方向，市政府、购物中心、总部大楼、产业都在这里，层出不穷。
用这四个点，我们就可以抓取南通的未来城市版图。地铁线网会把这份城市版图交织得更扎实。先来看南通地铁 1 号线，它把南通西站、濠河与紫琅湖全部连接在一起，未来整个线网一也会把上海第三机场给连接起来。
南通地铁 1 号线走出了一条像是「上台阶」形状的线路：上一个台阶是紫琅湖，再上一个台阶是濠河，再上一个台阶便是南通西站。
现在地铁 1 号线已经建得七七八八了，很快就会通车。对中国的任何一座城市来说，地铁 1 号线都是非常有意义的：它不仅宣告了这座城市开始进入地铁时代，它更是一种认证，用于确认这座城市的显性区域。
我们来对比一下上海的地铁 1 号线：1995 年全线通车的上海地铁 1 号线一期，从上海火车站出发，到上海市政府所在的人民广场，再到徐家汇，再到锦江乐园——在当时，这些都是上海的显性区域。那个时候浦东还没起来，东方明珠塔才刚刚落成，要等到 1999 年金茂大厦才会落成。
所以说，地铁 1 号线是一种地段确认。像世茂这样的中国重量级房企，它是怎么布局南通的？先是在南通地铁 1 号线南段布局了世茂公元、世茂新界、世茂广场等住宅和购物中心，现在又在地铁 1 号线北段布局了世茂·璀璨未来。
在地铁 1 号线北段布局世茂·璀璨未来，是基于南通的城市生长逻辑：南通在濠河老城区边上长出了 CBD（中央商务区），市政府早就搬过去了；CBD 边上又长出了 CID（中央创新区）——南通人简称为「中创」。在南通，你现在只要听到「中创」，就知道那是一个很厉害的地方。
南通的生长方式，跟广州几乎如出一辙。广州的老城区，在中山纪念堂和人民广场这一带；进入 21 世纪以后，广州在老城区 5 公里之外，长出了珠江新城；现在的珠江新城已经连城，它又在南边长出了琶洲互联网创新集聚区，其实就是 CID (中央创新区)——也可以说那是广州的「中创」。
我们再来看南通的濠河，它是不得了的老城区，可以说是中国第一座系统化创造出来的现代化城市——因为它是清末民初爱国实业家张謇先生创造的，一百年前这里就实现了电灯照明，中国第一家博物馆、第一个气象台都在这里，中国第一个实施义务教育的城市也在这里。
濠河老城区历史文化底蕴深厚，我们也可以把它叫做 CCD——中央文化区。CCD、CBD、CID 是环环相扣地簇拥在一起的。
它们簇拥在一起可以长出什么？可以长出 CLD——中央居住区。
地铁线上的CLD
为什么能长出 CLD？首先，它是以地铁线为脉络，形成了双向流动：南通西站从西北方向带来了能量流动， CID、CBD 与 CCD 从东南方向带来了能量流动，形成了双向流动的能量挤压，会把 CLD 这个区块给拱起来。
我们可以对比一下上海。我们把外滩、人民广场、新天地看作是上海的 CCD（中央文化区），在 CCD 和虹桥火车站之间，同样长出了一个古北 CLD。古北比较特殊，它一开始是国际社区；在上海，你只要说你住在古北，就是一种身份象征。所以，CLD 除了地铁线的驱动，它同时还得是传统市中心的自然延伸。
再来看南通：濠河老城区的西北方向，不仅有三条地铁线交织，而且长出了万象城，再加上早年的南通站，共同催生出了北大街的繁华景象。濠河借助万象城这个跳板，再借助地铁线的能量流动，将继续向西北自然延伸，催生出 CLD。世茂·璀璨未来所在的区域，就是通过地铁的驱动和传统市中心的自然延伸，来形成 CLD。
我们再拿另外一座城市杭州来对照一下。在杭州的老城区武林广场和在建的杭州西站之间，也诞生了申花 CLD；银泰城和大悦城，也加速了申花 CLD 的成熟。
所以，对照一下上海、杭州与南通，我们可以梳理出 CLD 的生长逻辑：当地铁线把 CID（中央创新区）、CBD（中央商务区）、CCD（中央文化区）与高铁站串在一起时，它们的中间地带就有可能生长出 CLD。
除了地铁的驱动和传统市中心的自然延伸，CLD 还有一个不可或缺的生长要素：T部房企的楼盘聚集。
在南通 CLD，聚集了像世茂·璀璨未来这种由T部房企带来的新一代楼盘，它们会共同刷新这个区域的城市界面。地段的J值不仅来自于城市资源的聚集，同时也来自于城市界面刷新之后的那种城市感。CLD 强烈的城市感和老城区涣散的城市感，在J值上是不一样的。
更新换代的高峰期
T部房企带来的不仅仅是刷新城市界面，更是推动了房产品的更新换代。现在的南通正处于房产品更新换代的高峰期，你看到新楼盘觉得精致好看有样子，但背后其实那是T部房企产品力体系化的成果。比如世茂·璀璨未来，它是整个世茂集团产品力体系化的一个成果。
以楼盘内部的童玩区为例：世茂集团先是完成了童玩标准化模块的研发与打磨，然后再把标准化模块在南通世茂·璀璨未来进行实地落位。这样你就看到了一个更新换代过的童玩区。
不仅整个楼盘要讲究回家的仪式感，就连这个小小的童玩区也要讲究入口的仪式感——世茂·璀璨未来的童玩区入口叫做「福袋金蝉」，它不仅能激发小孩奔跑玩耍的兴趣，同时还能用来量身高。
对于小孩来说，自己家楼下的童玩区就是一个小型主题乐园：可以钻洞洄游，可以在涂鸦墙上乱涂乱画……还有低龄学步区，甚至还专门规划了婴儿车停放区。
我们讲的童玩标准化模块，仅仅只是世茂集团整个产品力体系化中的一个小点而已。像世茂·璀璨未来这样的新一代楼盘，它是从景观到建筑到室内空间的系统性提升。
300公里级
南通在建的地铁是两条，按照规划，南通会有八条地铁线路，南通将是一座 300 公里级的轨道城市。
这些地铁线会把南通的城市骨架交织得更扎实，会把南通 CLD 交织得更璀璨。不只是世茂·璀璨未来，像世茂这样的中国T部房企，一定会在南通的城市版图上布下更多的点。
无论对于房企来说，还是对于我们每一个热爱南通的人来说，在这样一座崛起的城市，每一条地铁线都是优线。
几年后，当你不小心回想起我们今天讲的这一切，你会更加会心一笑。
世茂·璀璨未来的占位故事PPT
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编辑︱卢丹婷 后期︱沈奕飞
视频编导︱费嘉 摄像指导︱王德正
总编辑︱刘德科 主编︱何玲 流程︱周慧慧