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楼市“断粮了”,房价能跌多少?潘石屹透露底线,央媒回应

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楼市指闻 2021-07-30 07:27
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房地产市场,简直就相当于一个试金石,它能明确地识别“遇到过”的每一个人:有些人是先知先觉的人,有些人是后知后觉的人,甚至还有不知不觉的人。有人做出过这样一番总结:

  • 第一类人:如果你在过去的20年里,通过房地产实现了家庭财富上涨400%,那么你就是先知先觉的人,恭喜你。因为98年至2020年,全国房价平均涨幅为400%,能通过买房实现资产保值增值400%的人,只能是少数;
  • 第二类人:如果你在过去的20年里,借助于房地产行业,实现了资产增值100%,那你属于后知后觉。试想一下,全国房价一片高涨的年代里,买房看都不用看,只需要跟风购房都可以赚得盆满钵满,你才实现100%,可给差评;
  • 第三类人:如果你现在仍然为“买房”这件事儿而犹豫不决,还在多方面考虑要不要出手买房这件事儿,那就是典型的不知不觉的人。专家早就说了,中国的城市化率才63%水平而已,距离发达国家的75%还有很长的路要走,未来还有2-4亿农村人要进城,他们依然会助推房D产发展,所以房地产专家们经常劝诫“现在还在纠结买房的人,将来更加买不起”。

虽然上述的看法颇有“看多房价”的味道,但也基本符合过去20多年我国房地产发展的基本规律。房产整体增值400%,就连被认为是“相当保值”的黄金也自叹不如,人们纷纷怀抱资产冲向楼市就显得合情合理。毕竟“赚钱”才是第一位的,明知道房产可以赚钱,不去的才是脑袋不健康呢。

2021年之后,房产依然有这么强劲的“看涨”潜力吗?指闻君首先抛出结论:不会有。楼市“断粮了”,房企开启“降价销售”。

1、楼市断粮了。

何谓房地产的“粮食”?不少人说,当然是房地产的建设原材料,例如建房子需要的钢筋、建房子需要的水泥、黄沙、瓷砖、木材等。“粮食”顾名思义就是做饭的原材料,只有原材料具备了,那么做饭才有可能,正所谓巧妇难为无米之炊,没有一粒米的情况下,即便是再好的厨师,也不可能做出美味佳肴。所以大米、面粉、食用油等是饭的原料。

搁在房产而言,楼市的“粮食”真的是构成房子的“钢筋水泥砖头”?指闻君认为,并不是,房产发展依靠的并不是这些原料,高度依赖的是“资金规模”。

2020年8月末,央行和住建部联合组织了多家龙头房企举行座谈会,提出了“三红线”策略,要求房企们需要在时限内把负债等指标从“红线”降低至“绿线”以内,不然的话今后融资增幅将受到限制。与此同时,2021年央行再次加码了“双限令”,一方面规定了房地产企业的贷款上限比例,另一方面锁定的个体购房者贷款的上限比例。可以说,楼市真开始“断粮”了。

2、房企开始了“降价销售”。

近2个月,除了二手房难以销售、价格阴跌外,开发商对新房的销售价格也表现出“下调”的迹象,在销售不畅、市场上购房者隐遁的处境下,房企们不断调低出售价格:

根据《中国经济周刊》的报道,保利、万科、融创、恒大、碧桂园5家房地产企业的5月份-6月份销售价格同比年初的1月份均呈现出较大幅度下滑趋势,分别降低了5202元/平米、2890元/平米、1897元/平米、696元/平米,以及280元/平米。

从上边的这几组数据可以看出,龙头的房企都在降低销售价格,那么是不是所有的开发商都有此举动呢?我们没有数据,但是基本可以预估,事实情况或许如此,恒大、万科、融创、碧桂园等房企都是行业里数一数二的龙头企业,连他们都按捺不住销售不畅的局面,选择了以价换量,其他数十万家中小房企估计境况也差不多,只不过没有被统计进来、没有展现出来罢了。

房产过剩,其实也是房产销售不佳的另一原因,任泽平在其发布的《中国住房过剩还是不足》报告中指出,城市存量房产超过3.11亿套,户均房产保有量达到1.1套以上,从数据层面而言,住房早就已经供大于求了,根据马克思在《资本论》中对商品价格的定义,商品供大于求则价格降、商品供小于求则价格涨。所以房价下调其实是符合价值规律的。

3、房价能跌多少?潘石屹透露底线,央媒回应!

潘石屹的SOHO中国已经基本出售完毕,短短几年时间内,潘总几乎甩卖了所有的内地房地产项目。对于房价涨跌,潘石屹这样说,20%就是房价下跌的底线,如果超过这个幅度,那么多数房地产企业将不复存在。从他的这番话不难看出,在潘的眼中,房地产的利润平衡点在-20%至+20%之间,如果现阶段的价格下滑20%,那么房企将可能出现无力负担开发、负债等压力,必然要选择关门大吉。

对于房价下滑的这种事情,其实央媒也有看法,前不久经济日报撰文《别让高房价吓跑大城市的年轻人》就做出了分析,城市的进一步发展,需要不断创新能力和不断的年轻人引入。而现阶段很多大城市的房价显然太高了,以至于年轻人根本买不起房子,最终只能悻悻而归,回到其他房价偏低的城市购房定居。可以说面对高房价,很多人只能望而却步。

城市一旦失去了年轻人的注入,谁来创新、谁来为城市发展注入动力?最后,经济日报给出了建议:房价偏高,亟需调整。从央媒的这番观点来看,是支持“合理、有限度”的房价下行,特别是对于那些明显价格虚高的城市,楼价回调对年轻人买房能起到积极的帮助作用。

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