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猝不及防!房企退地潮,从杭州、南宁开始了!

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城市捭阖 2021-07-29 22:24


作者:公子不悔

01

今天武汉发布的新规,引发了全网热议,内容是:

有意在武汉限购区域购买商品房的购房人,需要先申请购房资格,提交购房资格认定申请材料,获得资格认定反馈后,在有效期60日内,意向购房人可凭有效的认定结果,进行购房意向登记和合同网签备案。认定结果逾期未使用的自动失效。

简单概括就是,在武汉买房,需要凭房票入场。一时间,大家纷纷议论,楼市的计划经济时代到来了。

其实武汉的凭房票入场操作并不新鲜,上海、深圳现在购买新房,也都是需要积分达标才能买,不是有钱就能买到,换句话说,上海、深圳早就开启了凭票入场的时代。

对于武汉的这个新规,本号的评论只有一句话:拉开了楼市凭票买房的大幕,也意味着,刚需打新会更难。

比武汉出台新规更值得说道的事情,是南宁的房企退地事件,这个事件,或将成为第一张倒下的多米诺骨牌,引发连锁反应。

据时代财经披露,7月26日,由中交地产联合体以12.57亿元拍下的邕宁龙岗商务区地块突然遭政府宣告“取消成交结果”。根据规划,这里本将建设中交广西区域总部基地项目,但随着该地块突然被退回政府,计划被临时打断。

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这块地位于南京市邕宁区,属于远郊区。

02

有趣的是,这块地并不是第一次被退,2017年时就被拍出,但由于开发商迟迟未动工,最终被退回。今年5月份,地块再次被挂出,并设置了一系列苛刻的条件。

根据挂牌公告显示,这块地规划容积率为在2.5与3之间,其中商务金融建筑面积占总建筑面积的比例控制在14%左右。

此外,项目需采用“三板”装配式建筑,并配置1.33万平方米总部办公物业,持有年限不低于20年;项目建成后需一次性提供3.3万平方米的安置物业,以6293元/平方米价格出让;同时还需配建一所18班幼儿园,建成后移交政府。

在如此苛刻的条件下,6月17日只有中交地产一家报名竞拍,最终收入囊中。总价12.57亿元,楼面价4550元/平方米。

一个月后,地块又被退回。

对于此次退地原因,说法不一,目前中交地产和南宁市政府都没有给出原因,主流的说法是,地块的利润太低。

市场上的说法是,以4550元/平方米的成交楼面价计算,加上安置物业、配建幼儿园及自持物业等成本后,项目总成本被推向高点。考虑到如今冷淡的邕宁楼市,项目将面临一定的盈利压力。

盈利压力是好听的说法,说白了就是可能会亏损。而且亏损的额度,肯定还不低于保证金。因为如果是中交地产主动退地,保证金就会被没收,不予退回。

因为担心亏损退地的事件,不止在南宁发生。就在一周前的7月21日,宋都股份宁愿5000万元保证金不要,也要退掉杭州拱墅区运河新城板块的一块地,

与南宁邕宁区的这块地不同,宋都股份退掉的杭州那块地是杭州的热门板块,而且杭州又是楼市当红城市。

宋都股份退地的原因,没有藏着掖着,而是直接写在了公告里:公司经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

翻译过来就是,这块地预估会赔,而且赔损额肯定要超过5000万元保证金。为了少亏一些,宁可保证金不要,也要退地。

宋都股份退掉的运河新城GS1001-17地块,总价178308万元,楼面价20962.12元/平,溢价率29.86%,自持21%。

有人计算了一下,项目要配建居委会、书店等,合计建面1125㎡。考虑配建建筑、自持打六折,项目的实际地价奔2.4万元/平。

但地块销售限价,毛坯均价不高于26500元/平,毛坯最高单价不高于29150元/平,装修价格不高于3000元/平(即精装修均价不高于29500元/平)。

按照这个售价和成本对比,若加上其他建安运维营销成本,该地块的预期销售利润率可能不足2个点(非净利润),净利润可能逼近0。

一周左右的时间里,杭州、南宁两座城市均遭遇退地事件,这不是偶然,而是必然,两座城市的拉开了房企退地潮的大幕。

因为在新房限价,土地市场开启竞自持、竞配建等多重限制的背景下,开发商的利润空间压缩的非常小。现在很多房企拿地,不是为了赚钱,而是为了跑量维持规模。

在如今的强调控背景下,最难受的不是投资客,而是开发商,因为当下的开发商已经是四面楚歌。

03

对于买不起房的人来说,特不待见房企,因为大家都觉得房企是推高房价的始作俑者。

对于管理层来说,自去年以来,就展开了对房企一场围剿。首先是三道红线,

也即,1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。

踩中“三道红线”的后果是,有息负债规模不得增加。只踩中“两道红线”,有息负债规模年增速不得超过5%。只踩中“一道红线”,有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企,则被归为绿色档,有息债务规模年增速可放宽至15%。

在这种背景下,房企们开始快速回款,偿还银行债务,努力让自己不碰线或者少碰线,因为一旦碰线,不但贷款难度加大,贷款成本还会更高。

除了三道红线,去年年末,央行与银保监会又发布文件,限制了各类银行资金流入个人住房贷款和房地产贷款的额度。

在这种背景下,今年一季度房地产贷款增速创8年新低,100家典型房企的融资额
连续四个季度下滑,今年二季度的融资额更是创下2018年以来新低。

这些数据告诉我们,房企们的资金链吃紧。本来,如果银行限制了贷款资金,开发商加快出货速度也可以回款救急,但偏偏强调控当头,房子又不好卖,所以有房企已经开始降价销售。

有的明目张胆,有的则以促销搞活动为名。但是,长春有开发商以“返本销售”的方式卖房,被长春市警告处理。而菏泽恒大的几个项目以低于市场价的价格卖房,被人举报,说是涉嫌不正当竞争。

你看看开发商现在有多难。

简单一句话概括开发商的难就是,利润被新房限价和拍地模式极度压缩,在买不起房的人心中不受待见,不能哄抬房价,也不能降价太凶,融资艰难,回款又慢。


最后用一句宋词概括当下开发商的处境:欲笺心事,独语斜阑。难,难,难!

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