原创观观
6月份，上海二手房成交2.8万套，深圳二手房成交2575套，上海的成交量足足是深圳的十倍有余。
上海、深圳，中国两大一线城市，一个是长三角的龙头，一个是珠三角的龙头，楼市成交量为何会相差10倍之多？
这个数字，又折射出什么？
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先看两个城市的基本面，我用一张表给大家直观地展示下：
上海城市面积6340km，深圳仅为1997km，上海是深圳的三倍还多。建成区面积，二者的差距就没那么大了。
城镇化率，深圳达到了惊人的100％，为全国之最，是中国第一个没有“农村”的城市。
这个事情的另一面就是深圳几乎已经没有土地可以用来开发。
总的来看，上海的城市面积比深圳大多了，房价从2W一平米到20W一平米都有，给了购房者更多的选择，也给了刚需更多的上车机会。
而深圳，因为地方小，房源少，均价很高，不要说3w以下，4w以下的房子都很少，房子的单价和总价都很高，刚需上车难度大。
还有很重要的一点：商品房存量。
上海有接近800万套商品房，深圳商品房的数量大概200多万套，上海是深圳的三到四倍，不是一个量级的市场。
基本面的差别，让上海的成交量常年大于深圳，但还不足以让造成10倍的差距。
2
深圳楼市，现在已经瘸了，是被政策打瘸的。
去年的这个时候，因为楼市过热，深圳住建局推出“7.15新政”，楼市立刻“地震”，不少人在买房的路上丧失了购房名额。
之后，政策不断加码：
对假结婚、假离婚、公司购房进行限制出台新的积分规则，无房刚需优先二手房官方指导价打击经营贷，对小额贷款等严格控制新房建立指导价，分批销售不得涨价
其中最猛的，无疑是二手房指导价，直接提高了首付门槛。
拿图上的小区来说，指导价要比市场价低6万，一下砍去了三分之一。
要想成交，合同只能按照指导价来签，贷款也要按指导价发放，如果买卖双方以原价交易，超出指导价的部分，买家只能额外一次性支付完成。
指导价发布之后，想买二手房，首付提高两三成很普遍，杠杆被拉低，撬动房产的能量一下被抽掉不少。
无力支付的买家会选择观望，供需失衡之下，市场瞬间降温。
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政策之外，两个城市楼市的杠杆率差别也很大，这也是造成二者成交量差距巨大的重要原因。
虽然同为一线城市，但上海楼市和深圳楼市的杠杆率，却走了两个极端。
上海买房的杠杆率，是全国最低的。
上海人买房子，大部分都是6-7成首付。上海的有钱人买房子，基本上是全款了。
而深圳，则完全相反，全国最高的杠杆率。
深圳是JY贷购房的“样板”城市。
深圳人爱搞钱能搞钱全国有名，在买房这件事上也不例外。
深圳投资炒房的氛围有多浓？
我认识的很多深圳人，身上都有一个月大几万甚至是十几万的房贷。
还有培训机构，教人如何炒房，让投资者尽可能地多贷款，以贷养贷。
比如明明500万就够用，但故意做高合同，贷700万出来，多出的200万放在手上，用于还贷款，只要够还几年的就行了，之后深圳房价涨了，把房子一卖就发大财了。
但如果几年内房价没涨，或者涨幅没超过房贷利息，这些人就死定了。
即便长期看好上海的楼市，我也不会鼓励大家这么做，人生需要容错率，买房也要量力而行。
话说回来，畸高的杠杆率之下，二手房指导价一出，深圳楼市自然冰封。
4
与深圳相同的是，上海今年也出台了一系列楼市新政：
1.12，“沪十条”，堵死假离婚炒房，增值税免征年限“2改5”1.25，法拍房正式纳入限购政策中2.06，上海新房认购积分摇号制度施行……7.09，上海突然实施二手房源价格核验制度7.23，赠与收紧，房贷利率上升，首套利率从4.65%上升到5%；二套利率上升到5.7%
这么多新政，尤其7月以来，接连两个重磅。要说对楼市没影响，那是骗人的。
但相比深圳，上海的新政更精准，更多的是从限购角度，打击投机，让市场更加平稳健康。
而即便此次房贷利率上升，上海仍然是利率洼地！
广州，目前四大行首套房贷利率最高达到5.65%，二套房贷利率最高达到5.85%。
深圳，首套房贷主流利率为5.10%，二套房贷利率为5.60%。
北京，房贷利率一直保持在首套5.2%，二套5.7%的水平。
可以看出，上海首套房贷利率仍然处于一线城市最低水平，和一些二线城市如无锡、成都、合肥、武汉等动辄5.5%-6%的首套利率相比，上海的刚需也依然幸福。
5
十年中国看深圳,百年中国看上海。
两个城市的发展阶段不同，城市底蕴也不同。
从经济构成来看，上海的央企、地方国企、外资企业、民企比重为 1：1：1：1，而深圳90%都是民企和个体，腾讯、华为、平安、大疆等深圳代表性企业都是民企。
深圳更有狼性，但也更“不讲规矩”，缺乏上海的成熟稳重和人文关怀。
调控之前，深圳的政策非常宽松，宽松到过分：
首先是落户非常容易，大专或本科就可以落户，这样来说限购几乎不存影响。
另外信贷政策非常宽松，比如无房户或者换房首付只要50%。而且，在2019年11月11日，深圳刺激了楼市，不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税，加大了市场杠杆，投资客又进去了。
调控之后，深圳又过于严厉，误伤了不少刚需。
相比深圳，上海就要稳多了。上海的城市治理水平全国最高，在楼市调控上，也是条分缕析，精准施策。
如果把房地产市场比作股市，上海是慢牛，深圳则是疯牛。
可以说，上海的房地产市场，是四大一线城市中最成熟、最讲规则的市场。
深圳太特殊，土地太稀缺，所有的人被压在一条狭长的区域。
上海是中国的金融中心、经济中心，上海没有像北京一样有千年大计的雄安新区，也没有像深圳一样土地如此稀缺。
至于教育和医疗资源，上海更是碾压深圳。
一个地区的教育上限是由这个地区的大学所决定的，上海有四所985，6所211，而深圳甚至没有一所211。
如果把上海和深圳比喻成一个城市的不同板块，上海的房子兼自住、学区功能，还有十里洋场、百年外滩的价值认同。而深圳，只适合普通自住。
因为土地大，楼盘供应充足，好位置好楼层好朝向的可选择性更多，优越的教育和医疗资源，上海的房子吸引的是全国顶豪，企二代企三代等。
深圳的房子，眼下来看，吸引来的更多的是赌徒、投机客。
深圳也许更适合打拼，但上海，更符合中国人安居乐业的梦想。如果上海的房子是高富帅，深圳的房子就是高富，总是缺了那么一点。
其实，上海的成交量，一直很大。
上海历年二手房成交量
2015年，上海一、二手房总成交金额超1.4万亿元，雄踞全球第一。
2020年，上海一、二手房总成交金额为15231亿元，再创新高。
上海已是全球最大的房地产市场。市场用钱投票，投出了天量的成交额，这就是对上海房产最大的认可。