承租人未按约支付租金
房东起诉至法院
要求承租人继续履行付款义务
承租人请求终止租赁合同
还获得了支持？！
这究竟是怎么回事呢?
近日
城厢法院交通审判团队适用民法典
依法审结了这起陷入僵局的租赁合同纠纷
案件回顾
2013年9月13日，董某（甲方，出租方）与黄某（乙方，承租方）签订租赁合同，将其名下某号房产出租给黄某使用。后黄某又与案外人陈某甲、陈某乙签订租赁合同，将上述承租董某的部分房屋以及三层房屋整体转租给陈某甲、陈某乙使用，用于经营中医养生足浴及其衍生业务。因经营不善，陈某甲、陈某乙提前撤场，未继续承租。
2017年5月13日起，黄某未按约支付租金。2021年6月8日，董某诉至法院，要求黄某支付拖欠租金70749元等。同月18日，黄某向法院提起反诉，请求解除租赁合同。
法院审理
经审理认为，黄某未按约支付租金，已构成违约，应支付拖欠的相应租金。黄某承租董某等业主的房产后，又与陈某甲、陈某乙签订租赁合同将董某部分房屋以及三层房屋整体实则为商场整体转租给二人。董某的房屋亦系该商场一部分，且董某的房屋占比很小，没有空间隔离设施，与相邻商铺紧密相连，不具有独立使用功能，须与其所在的商场整体使用才能发挥最大效用，现因陈某甲、陈某乙在租赁期间中途退场，未再继续承租、使用前述商场，且现讼争房屋所在商场的大多数业主均已与黄某解除合同，董某与黄某签订的《房屋租赁合同》已形成僵局，若再要求黄某继续履行合同，其履约的成本远远大于其获得的履行利益，履行费用过高，对其明显不公平。
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第二项的规定，城厢法院认为黄某请求解除其与董某于2013年9月13日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”。该条款系对违约方解除合同的规定。
合同严守是审判实践中应遵循的一项重要原则。但在房屋租赁等长期性合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同。在出现合同僵局的情形下，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。有鉴于此，《中华人民共和国民法典》第五百八十条对违约方解除合同作出了规定，但同时又必须由违约方向守约方承担赔偿责任，以保证守约方的现实既得利益不因合同解除而减少。此举，有利于破解合同僵局，实现实质正义，促进市场经济发展。
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▌来源：闽中网转自城厢法院
▌法律顾问：福建凌龙律师事务所 陈少东律师
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