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下一个“被锤”的行业,难道是它?

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博闻财经 2021-07-28 19:06

文/刘晓博

过去几个月,产业政策发生了急剧的变化,层层叠加之后,终于在最近几天酝酿出了一场资本市场的“大暴雨”。

产业政策变化的背后,是政经逻辑的变化——未来的中国,将在跟美国的战略博弈中前行,需要优先解决以下问题:共同富裕问题、人口老龄化少子化的问题,以及核心技术的问题。

为了保证上述三大问题“优先得到解决”,国家提出了主要是针对互联网大平台的反垄断、抑制资本无序流动;废了课外培训行业的“武功”,让这个行业从风口彻底跌落。此外,中概股上市门槛提高,尤其是新基建性质的公司未来境外上市将受到管制。

针对房地产行业的调控,也进入到了全新的阶段。随着“三道红线”的设立,以及房贷定向加息,二手房限贷,二手房成交参考价推广,房企普遍进入最艰难的时刻,一批企业债务危机显现。

当上述行业在资本市场集中释放风险的时候,暴跌就发生了。

暴跌,恰恰是对过去的告别,和对未来的迎接。

那么问题来了:继上述几大行业之后,下一个“被锤”的行业是谁?

有人猜测,是房地产中介行业。因为抬高了交易成本,助推了房价,成为降低全民族生育率的行业。

而阻挡“生孩子”的行业,都需要让路。

这个逻辑,看起来大致是不错的。

事实上,最近一段时间关于房地产中介行业的“大消息”就不断传来。

比如前两天,住建部等8部门联合发布了“关于持续整治规范房地产市场秩序的通知”,其中重点提出的整治内容就包括:

发布虚假违法房地产广告,发布虚假房源信息;捂盘惜售,囤积房源;挪用交易监管资金;套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;

协助购房人非法规避房屋交易税费;违规收取预付款、“茶水费”等费用,变相涨价;利用不公平格式条款侵害消费者权益;捆绑销售车位、储藏室;捏造、散布不实信息,扰乱市场秩序。

在上述表述里,有部分行为指向的就是中介行业。比如“发布虚假房源信息”、“挪用交易监管资金”、“套取或协助套取‘经营贷’‘消费贷’等非个人住房贷款用于购房”、“协助购房人非法规避房屋交易税费”、“捏造、散布不实信息”等。

此外,媒体还报道了:在南方某超大城市,当地住建局一度上线了“二手房交易平台”系统,这个系统包括买房、卖房、自助卖房三个功能,分别为:我要找中介买房、我要找中介卖房、我要自助卖房。

可能是由于准备不充分,这个系统上线之后,又迅速下架了。

种种迹象显示:在二手房成交官方参考价的制度逐步建立起来之后,未来可能会有官方的二手房交易平台

最近几天,坊间又传出消息:官方可能要规范中介佣金,“房产交易的中介费不得超过当地社会平均工资的3倍。”

3倍,到底是平均月收入的3倍,还是年收入的3倍?对此,传闻语焉不详,估计应该是年均收入的3倍。随后多家媒体进行了追踪,尚无法证明消息的可靠性。

但这些消息综合起来,再加上有部分城市银行停止发放二手房贷款,给人一种山雨欲来风满楼的感觉。

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上图是中介一哥——贝壳的股价走势图,可以看出从5月末至今,仅仅2个月时间,公司股价就跌了超过一半。

上图是东方财富网贝壳吧里最新的股友评论,贝壳是否涉嫌垄断,是大家关注的话题之一。

那么:中介行业真的会被打压吗?它会不会成为第二个教育培训行业?

根据中国第四次经济普查数据,截至2018年末,全国一共有中介服务企业法人单位20.6万个,从业人员158.3万人。

2020年全国二手房成交量达420万套,二手房交易金额7.3万亿元。按照1.5%的实收佣金率来计算,仅二手房成交部分产生的总佣金收入就达到了1095亿元。

事实上,中介还为新房成交和房屋租赁做出了贡献。其中,全国新房的年成交额在17万亿元左右。

因此,这个行业每年的总收入至少在2000亿元以上。

这样一个行业,说放弃就放弃,显然很难!

当然,如果反过来想:假设没有中介,大家完全自助交易,每套二手房的交易成本将降低1.5%,每年节省1095亿元的成本。最终,可以产生降房价的效果。而且,市场里少了158万鼓吹房价上涨的人。

但这可能是纸上谈兵。没有了中介的撮合,买卖双方找到对方的成本可能更高,花费的时间更长,最终可能让每年420万套的成交量萎缩大半,政府的税收也将减少很多。

所以,我不赞成贸然取消这个行业。毕竟,在发达国家房屋中介仍然是一个非常活跃的行业。

从长远看,如果地方政府提高服务水平,让买卖双方在官方二手房交易平台之上很容易找到交易对手,而且很容易查询房屋的基本信息(比如房屋抵押状况,有没有设定居住权,有没有未到期的合法租约,学位是否占用,交易税费是多少等),那么自助交易不是没有可能。

但我们一定要注意:毕竟这个行业有158万从业人员,如果时代要“革命”这个行业,也要给予缓冲期。

我们的楼市调控政策是“稳房价、稳地价、稳预期”,比三稳更重要的是“稳增长、稳就业”。疫情对经济冲击是长期的,人类完全战胜这次疫情恐怕还需要一两年时间。

在疫情打压下,一些行业比如餐饮、旅游、会展、航空等,已经受到了比较大的影响。如果再在短期里让多个行业“巨变”,未必是上策。

所以,我不认为中介行业会受到类似K12课外培训那样的打压。

中介行业仍然会长期存在,但不规范的地方的确需要整顿,尤其是一些从业人员吃差价、买家卖家两头骗,散布不实消息制造恐慌等,都应该严管、严惩。

官方的二手房交易平台可以推,这是一个非常好的尝试。而且我相信,从长期看自助交易占比会越来越多。美国式的“单边代理制”一度是改革的方向,但现在看来自助交易可能才是最终的方向。

二手房自助交易可能需要10年或更长时间的努力才能实现,而这段时间,是中介行业宝贵的转型期。

巨变的时代,很少有一个行业可以养活你一辈子,房产中介行业就是一个典型的充满了变数的行业。看懂大趋势,早点转型或者准备转型,才是最明智的。

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