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如果不是近两年来频频在房地产行业大手笔收购,很少人会注意到平安地产的身影。

6月28日,平安人寿宣布与凯德集团签署合作协议,拟投资北京、上海、杭州等6个来福士项目,项目预计总投资金额高达330亿,一举创造了2021上半年房地产行业最大的并购案件。

此外,平安对北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目即中国铁物大厦,以及平安香港总部大楼的投资也进入实际出资阶段,前者出资金额69.41亿元,后者则超过120亿元,两个项目又是接近200亿元的投资。

在收购完上述多个项目后,据不完全统计,中国平安旗下持有的地产股票市值+房地产货值或已经超过4000亿元,规模超过两个碧桂园、三个中国恒大,几乎与万科+恒大的市值总和不相上下。

因此,有人戏称中国平安是全国最大地产巨鳄、最大地产公司(最大房企)、房地产业最大老板、房地产最大投资者、最大隐形地主、房地产最大金主幕后人……不过这些说法在2019年3月被时任中国平安总经理的任汇川怒斥:“这种说法是不对的,这是标题党。”

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逆周期“捡漏”的法宝

地产企业担心没钱周转,而保险公司则担心钱多了没处花,而不动产则是险资可以获得长期稳健回报的投资渠道。因此,早在1995年,平安保险成立了物业投资管理有限公司,开始涉足不动产。

当时,监管层面对于险资进入房地产业有严格限制,仅限于少量的财务性投资。不过在2010年9月,《保险资金投资不动产暂行办法》出台,险资投资房地产变得名正言顺。

这时也正好是中国房地产发展“黄金十年”的开端,平安趁东风在2011年把旗下的平安物业改名为“深圳平安不动产有限公司”,正式开启了房地产投资之路。

十年时间,以平安不动产为核心的平安系房地产投资成为了中国资产规模最大的“房地产公司”。仅平安不动产2020年末持有的房地产资产规模就超过了6300亿元。

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平安金融中心·北京丽泽/图源:平安不动产官网

在中国房地产TOP20榜单中,平安是碧桂园、融创中国、华夏幸福、旭辉控股、中国金茂5家公司的第二大股东;此外平安还参股了包括金地集团、绿地控股、华润地产、保利地产、招商蛇口在内的多家房企。

平安能够成为中国房地产业背后的资金大佬,除了赶上房地产行业“黄金十年”外,更重要的一个原因是,能够在房地产逆周期内“捡漏”。

2014年,由于房价上涨过快,中国开始加强房地产调控,货币政策从中性转向偏紧,导致房企资金紧张,开发商频频“暴雷”。这时平安毫不犹豫出手,在广州、杭州、北京、苏州等一二线城市拿下核心地块,先后耗资超过300亿元。但这些地块,并不是平安自己开发,而是通过拿地后再引入房企合作。

2015年,平安看上了在香港上市的碧桂园,当年4月以62.95亿港元的价格拿下碧桂园9.9%的股权,一举跃升为碧桂园的第二大股东,持股比例仅次于碧桂园二代老板杨惠妍。

值得注意的是,此时的中国房地产市场,万科还是绝对的老大,碧桂园只是一匹成长很快的黑马,仅仅排在当年销售额第六位。而在平安入股的两年后,碧桂园就力压恒大和万科,成为当年销售额的第一名。

2015年,平安还取得了朗诗地产9.9%股权,成为公司第二大股东。朗诗地产主打长租公寓,此后双方在长租公寓市场展开大量合作。

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钱多话不多的白衣骑士

险资爱地产,地产求险资,二者的组合在过去十年的中国房地产堪称黄金搭档。

除了平安之外,近年来保险公司大举投资房企已不是什么新鲜事。如2017年珠江人寿耗资逾30亿接手万达4个项目;2019年12月,中国太保耗资超26亿元参与上海临港定增,累计持股达5.33%;2020年1月太平人寿认购大悦城非公开发行股票,对其持股比例提升至6.61%,成为公司第三大股东。

险资对房地产的偏爱归根结底在于其投资回报高,根据金地历年地产开发的经验,20年来金地项目的收益率没有低于16%的,最高可达70%。而随着当前央行在房地产领域信用的收缩,房企借贷成本逐渐提高,高利率的房企信用债也是险企资产配置的一块香饽饽。

对于房地产企业的老板来说,他们不但爱险资,尤其爱平安。因为平安只求赚钱不求权,钱多话不多,是难得的白衣骑士。

2016年9月,融创中国大股东孙宏斌以每股6.18港元的价格认购融创增发的4.53亿股,总价花费27.95亿港元(折合人民币25亿元),这笔巨资就是平安借给孙宏斌的。

一年后孙宏斌说:“我得感谢平安银行,平安银行借我25亿增持,那个时候6.18元增持的,赚了150亿。”

平安老总马明哲对孙宏斌及其团队的能力格外看好,不仅借钱给孙宏斌增持,而且在2017上半年,中国平安通过旗下多个平台对融创中国合计持股达到40.73%。在平安大举增资的一年内,融创股价从2017年一季度的8港元左右一路上涨到四季度最高将近40港元,不得不令人惊讶于平安操盘的水平之高。

马明哲(左一)与孙宏斌(右一)

同年,中国平安旗下平安人寿以19.075亿港元参与旭辉控股集团定增计划,获得10.12%股权,随后又投入了100亿人民币做战略投资,从而稳坐第二大股东的位置。

2019年,中国平安以约93.36亿港元的总代价,分两步认购中国金茂19.41亿股。此后,中国平安对中国金茂持股比例达15.2%,成为公司第二大股东。

不过,平安在华夏幸福的投资上栽了大跟头。2018年,对资金如饥似渴的华夏幸福迎来了中国平安。平安斥资137.7亿元,接手华夏幸福控股股东的19.7%股份,成为华夏幸福的第二大股东,随后又多次增资数十亿元。

平安以为又捡了个漏,但是华夏幸福的烂摊子还是爆雷了。在华夏幸福的重组中,平安被动地成为了华夏幸福的第一大股东。

尽管华夏幸福的股东、债权人乃至当地政府都希望平安真正接盘,但真正去操盘一个房地产公司,这不是平安想要的,也是监管层不允许的。随着平安高管从华夏幸福撤出,平安已经认亏止损。

除了上述经典案例外,平安系在地产圈的投资更是数都数不清。在TOP20房企之外,仅在中国平安上市主体,平安还投资了上海怡滨置业41.8%股权、广州璟仑房产开发39.92%股权、南京名万置业48.9%股权、北京昭泰房产开发24.95%股权、武汉地安君泰房产开发49.8%股权等。

根据中国平安2020年年报显示,中国平安上市主体投资性资产总计为3.74万亿,其中股权资产7230万亿,占比约为19.4%。虽然平安没有公布房地产股权投资的具体金额,但根据平安前任总经理任汇川在2018年业绩会上透露,平安对不动产的股权投资占比大概是7.5%,可大概算出平安的房地产股权投资约为2800亿元。

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图源:中国平安2020年年报

平安还在年报中披露了,截至2020年末,集团投资性房屋和土地的价值为796.78亿元,这意味着平安在地产领域的投资在去年年末就可能将近3600亿元,加上今年以来收购凯德旗下来福士资产、中国铁物大厦以及平安香港总部大楼花费近530亿元的投资,平安在房地产领域的投资已经超过4000亿元。

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平安的野望

时间拨回到1987年,深圳蛇口在改革开放的号角下经济正如火如荼地发展。时任蛇口工业区总指挥袁庚决定把改革的触角伸向了更加敏感的金融领域,在向央行申请创办招商银行获批之后,袁庚又向央行申请创办平安保险,不久后便收到了来自时任央行行长陈慕华亲自批复的文件。

一年后,平安保险正式成立,因为当时保险在中国市场很小,平安的成立并没有引起多少人的关注。而此时的袁庚想到了在自己身边开过两年车的司机——马明哲,当时马明哲正在蛇口工业区社会保险公司工作。

当年5月27日,平安保险在袁庚的发起下正式开业,袁庚此前的专职司机马明哲则被委任为平安保险董事总经理。

马明哲和袁庚

1994年,刚成为中国平安集团董事长的马明哲到台湾学习考察,当时国泰人寿主要的商业模式是通过保险吸收资金投向房地产,依靠买地、囤地、建楼成为了台湾的股王,这家保险公司也被称为“台湾第一包租公”。

之后,马明哲拿着述说国泰人寿发家史的《兆亿传奇》回到深圳,向平安员工描绘着平安未来发展的蓝图。

2010年9月,保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》,允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。随后在2012年5月-7月,证监会和保监会密集推出了一系列“监管新政”,在市场准入、资本管制以及投资等诸多领域大幅“松绑”,这为券商和保险行业通道类资管业务带来了高速增长。

在感慨“平安为这一刻已经等了5年”之余,马明哲开始带领平安大肆进军房地产,仿效国泰人寿以办公用房等名义在各大城市核心地段置业,通过拿地、囤地、引入房地产企业开发等投资地产,并从起初的商业地产投资到介入住宅地产投资,再到2015年股灾之后,开始在一二级市场上大举收购房地产公司股权。

平安的这种喜爱抄底捡漏的风格,也一直延续到了现在。所以当近年来旭辉、华夏幸福、融创等房企出现资金问题的时候,大众都会看到中国平安以白衣骑士的雄伟形象出现。

当然谁都有失手的时候,比如平安注入180亿元股权+360亿元债券重金援助的华夏幸福,540亿元犹如投向黑洞般不见起色。在今年3月的平安年度股东大会上,平安联席CEO谢永林就表示不会再向华夏幸福投入一分钱。

平安董事总经理兼联席CEO谢永林

但即使面对540亿元即将“打水漂”,当股东大会上被问到是否因为会因为华夏幸福投资的失败而改变投资方向和领域的时候,平安联席CEO姚波依然一副“问题不大”的表情,称平安的主要问题在“目前的负债久期长而资产久期短。”

平安的底气就在于:除了持有碧桂园、旭辉、金茂、朗诗、绿地、金地、保利、华润、绿城、龙光、雅居乐、九龙仓、协信等大量的股权外,平安还以企业联合体的形式在全国拥有至少上百宗地块。

从不动产+PE双牌照到拿地、收购项目、股权投资,在平安这个庞大的地产版图面前,很明显华夏幸福的失败还不足以让平安在全国攻城略地的车轮停下来。

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躺赢的中间商?

截至7月21日收盘,随着今年以来股价的“跌跌不休”,平安的市值已经从最高峰的1.7万亿下降到如今已经逼近1万亿。

平安股价的下跌,与平安旗下房地产资产的缩水不无关系。2021上半年,国内170家上市房企总市值缩水约3400亿元,跌幅约8.7%;对比同期沪指上涨3.4%,深指上涨4.78%,创业板更是上涨17.22%。

尤其随着今年以来房地产行业爆雷事件频发,根据中国人民法院数据显示,2021上半年国内破产的房企数量超过了200家,这一数量已经逼近去年一整年的破产数量。对于中国平安在地产领域的大手笔收购,很明显投资者已经用脚投出了票。

不过,尽管平安近年来一直在房地产领域高歌猛进,但作为保险龙头,平安始终没有忘记一家保险公司最核心的利润来源——赚取利差。

事实上,在此前与融创、华夏幸福、龙光等合作中,除了在明面上出资购买上述房企股权外,平安还通常会平安不动产、平安资管等公司给房企们当债主。

2016年,中国平安与龙光同争1宗深圳光明新区的商住地块,最后龙光胜出。通过地块项目背后的企业股权结构发现,中国平安有明股实债的嫌疑,而当天土拍现场激烈角逐的气氛似乎是双方谋划好的烟雾弹。在资金扶持龙光的同时,双方签订了金融协议,在近几年龙光资金流好转之后,又陆续从平安手里收购回项目的股权。

一个简单的事实是:从国内房企的融资成本来看,2020年中国TOP50房企的平均融资成本约为7%,尤其在进入2021年以来,融资成本在10%以上的更是比比皆是,其中不乏恒大、碧桂园、融创等头部房企。对比中国平安保险整体2%左右的资金成本,平安不动产的融资成本也仅有4%,净息差至少3%,这是一门躺赢的生意。

更何况相比近年来保险资金4%的平均投资收益,在房企融资利率攀升周期,动辄两位数的债券利息对平安来说无疑具有强大诱惑力。

然而平安或许意料不到的是,随着国家“三条红线”、“两集中”等监管政策的集中出台,进入2021年后房地产行业面临的流动性危机远远超过大多数人的想象,即使大如融创和恒大,如今也各自面临着压顶的债务。

根据中国平安2020年年报,在平安3.74万亿的股权+债权投资性资产中,2020年度实现投资总收益为1996.36亿元,而计提的投资资产减值损失仅3.22亿元。对于大量投资与债权业务涉及房地产的平安来说,其隐含的坏账率,或许要远远高于其账面上所披露的。

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平安的困局

限购限贷、三道红线等,事实上已经封杀了中国房地产未来几年的发展空间。凭借强大的资金实力,平安还能像以往“捡漏”逆风而行吗?

近年来马明哲试图把平安从传统金融向金融科技转型,将金融科技服务渗透到人们的“衣食住行玩”的场景中,但现在“住”率先步入困局。

平安的房地产投资重点,是否要回到最初的物业方向,做一个稳健的包租公呢?

文中图片来源于网络

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