2021上半年上海写字楼供需热度上涨 前滩北外滩亮点迭出

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回顾2021年初，上海“十四五”规划正式开篇、城市数字化转型号角吹响；半年以来，疫后经济复苏和产业转型节奏稳步推进，源源不断地为城市发展供给源头活水，使得创新成果涌现、市场活力迸发。

六个月时间里，上海写字楼市场区域板块亮点迭出：前滩空置率显著降低、杨浦招揽头部新经济企业、北外滩推出珍稀商办地块。此外，险资推动大宗交易市场升温，全市写字楼租售活跃度整体提升……诸多新动态构成市场发展新篇章的有力注脚。

据统计局数据，2021年上海经济持续恢复、韧性增强。上半年上海市GDP总值20102.53亿元，同比增长12.7%；其中第三产业增加值15080.35亿元，同比增长11.3%。

数据来源：上海市统计局

统计局数据显示，上半年上海市固定资产投资比上年同期增长10.9%。房地产开发投资同比增长11.5%，其中办公楼开发投资同比增长0.1%。

半年时间里，上海发布了多层次、多领域的重要政策文件，使得写字楼市场在新一轮发展期中受益颇多，延续了回暖态势并屡现佳绩。

在土地方面，二季度上海市土地市场共供应12幅涉办用地，面积共计78.1万平方米；成交7幅涉办用地，面积共计68.3万平方米；成交楼板均价为17968元/平方米，同比上升56%。上半年合计供应19幅涉办用地，面积约108万平方米。

数据来源：CAIC数据库

当前，上海核心地区的商办土地资源依旧珍稀，但半年时间内涉办地块60亿元以上巨额交易频出。

其中一个重磅地块为：虹口区北外滩HK321-01、HK321-02（部分地下）。该地块以91.06亿元成功出让，将建造高达480米的地标大楼，成为浦西制高点；地块容积率高达27.5，是上海有史以来容积率最高的地块。在建设工期上，出让要求交地后12个月内开工、交地后72个月内竣工。可见以北外滩为代表的上海主城区开发强度已强势加码，追求极致高效的空间利用率和建设速度。

上半年，上海写字楼市场有大量新项目入市、供应量持续增加。据58同城、安居客数据，二季度上海写字楼出租供应房源量环比上涨13.87%；与此同时，城市发展韧性强劲，带来写字楼市场租赁需求持续回升，找房热度环比上涨3.89%。

二季度最新入市的四个甲级写字楼项目为：长宁区城市更新项目 “宝地新华”、七宝板块“七宝传媒谷”、徐汇滨江板块“芒果广场”及浦东后滩板块“SK大厦”，累计带来21.71万平方米的新增供应量，将上半年新增供应量推升至45.37万平方米。

图表来源：戴德梁行

得益于企业租赁需求旺盛，上海写字楼市场今年来的净吸纳量表现不俗，连续创下自2018年初以来的单季吸纳新高。据戴德梁行数据，2021年二季度上海甲级写字楼净吸纳量录得40.04万平方米，几近2020年全年净吸纳量（46.32万平方米）水平，相比于2021年一季度增长了10.2%。

甲级写字楼空置率则回落至18.8%，环比上季度下调1.9%。其中，核心商圈平均空置率下降至14.6%，新兴区空置率为25.1%。

租金表现上，二季度上海甲级写字楼平均租金8.08元/平方米/天，跌幅环比收窄。其中，核心区租金为9.25元/平方米/天，环比下降0.9%；新兴区整体租金水平环比上扬1.9%，为6.37元/平方米/天。

图表来源：戴德梁行

据58同城、安居客数据，二季度上海全市写字楼租金挂牌价环比提升2.79%。从行政区域看，黄浦区、徐汇区和静安区的写字楼租金挂牌价长期保持在最高水平。较为成熟的市中心区域写字楼租金挂牌价位坚挺，全市各区价格水平已形成较为稳固局面。

数据来源：58同城、安居客

不过，论及各区租金挂牌价变化幅度，则差异较大。其中，环比涨幅前3名的区域为青浦区、徐汇区和普陀区，分别增长7.7%、5.18%、3.68%。

细化到商圈维度，在租金挂牌价排名TOP10榜单中，黄浦区和浦东新区上榜商圈数量最多，且以成熟核心区商圈为主；此外，前滩、外滩、五角场等入驻率攀升的热门商圈实现不同程度的租金上扬。租金最高的前3个商圈分别为：陆家嘴、外滩/十六铺、淮海中路。

数据来源：58同城、安居客

TMT行业在过去半年里愈发活跃，成为上海写字楼租赁市场需求主力。据世邦魏理仕数据，二季度TMT行业写字楼租赁面积比重为30%左右，超越金融业15%的租赁成交面积比重，以TMT包括互联网科技、新媒体、电商等升级扩张为主导。从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比近六成，其中搬迁类型约70%为升级需求。

此外，随着境外旅游消费回流，外资消费品类如快消、奢侈品亦呈扩租趋势。

图表来源：世邦魏理仕

近年来，医疗健康行业呈现崛起之势。目前上海已基本形成“聚焦张江、一核多点”的生物医药园区产业空间链、构建“1+5+X”特色化布局，商务园区写字楼分布特征明显。此外，医药相关行业在上海各商圈的甲级写字楼市场中，也形成了一定的区域集中偏好。

CBRE所追踪样本显示，医药相关行业在上海办公租赁市场成交中占比稳步上升，日趋成为甲级写字楼高质量高承租能力的主要租户来源。去年至今，知名跨国医药集团整合升级搬迁至前滩板块的趋势凸显——至2020年末，前滩外资药企存量面积高达19.9%，和南京西路共同成为上海区域跨国药企分布最集中的两大商务区。

前滩不仅受到医疗行业青睐，还连续接收了诸多不同行业企业的搬迁需求。据世邦魏理仕数据，截至二季度，前滩已成为浦东空置率最低片区。伴随入驻热度提升而来的，不仅是空置率的极速下跌，还有租金的小幅上涨。

除了有政府规划发力引商引企，前滩还拥有日趋完善的商业配套（前滩太古里将于9月底开业）、6/8/11号线三轨交集的交通区位，更有高档住宅和名校资源吸引人才扎根集聚。前滩这一非核心区优质写字楼市场，前景十分明朗 。

得益于前滩等新兴板块和陆家嘴等传统核心板块的双线发力，浦东新区长期为上海写字楼出租热门区域。从58同城、安居客数据看，浦东新区的写字楼出租供应房源量和找房热度均排名全市最前列；闵行区因中低价位写字楼供应充足、业主以价换量策略等成为企业选址青睐区域，热度紧随浦东之后排名第二。

数据来源：58同城、安居客

北外滩的写字楼市场同样值得关注，二季度最新有华为租下北外滩来福士1.1万平方米办公面积。58同城、安居客数据显示，北外滩写字楼租金挂牌价不到陆家嘴写字楼的六成，而二者之间仅有一江之隔，交通改善后通行时间甚至缩短在10分钟以内；待到年底轨道交通14号线、后续18/19号线全部竣工，北外滩与其他板块之间的通达性将大大提升，企业入驻吸引力再次升级。

图表来源：戴德梁行

写字楼销售市场方面，二季度上海全市办公销售总成交面积同比上涨7.5%。闵行依旧是成交面积最高的区域，二季度共成交14.2万平方米环比上涨近1倍。二季度全市平均成交价格为44348元/平方米，环比上升19%，几乎全部成交于非传统核心区域；其中传统核心区成交均价为36915元/平方米，非核心区成交均价44349元/平方米，达到历史统计数据的新高。

从58同城、安居客数据看，二季度上海写字楼散售供应房源量、找房热度和挂牌价均较去年同期显著提升。

数据来源：58同城、安居客

值得注意的是，和去年同期相比，今年二季度用户求购写字楼的面积段和价格段热度占比发生明显变化。200平方米以下小面积段的找房热度占比显著降低，由66%降低至47%，而800平方米以上大面积段的找房热度占比提高了4个百分点。

数据来源：58同城、安居客

与此同时，300万元以下价格段的找房热度占比从44%降低至36%，中高价格段热度攀升。这表明在经济转暖、内需扩大的背景下，企业愿意拿出更多资金购置写字楼，曾经因疫情而一度收紧的求购步伐逐步放开。

数据来源：58同城、安居客

上半年上海大宗交易市场佳绩依旧，据世邦魏理仕统计，成交总额达459.3亿元，和2020年同期相比增长16%。大宗交易活跃度提升，印证了现阶段上海市场投资信心显著复苏。

从物业类型看，写字楼已连续多年是最主要成交类型。2021年上半年，写字楼以19笔的交易数量占据全部交易笔数的52%，可见投资者对写字楼的投资意愿依旧强烈。

图表来源：世邦魏理仕

从买家类型和购置目的看，买家以内资为主，TMT、金融企业倾向于购置总部楼宇自用，如：3月，中泰证券公告称拟27亿收购上海绿地外滩中心写字楼。而险资出手购楼则多以升级资产配置为目的，如：1月，百年人寿22亿元收购上海星外滩5号楼，成交建面2.5万平方米；6月，平安人寿330亿元收购中国来福士资产组合的部分股权，资产组合包括上海来福士广场、长宁来福士广场等6个项目。

正是由于今年来上海写字楼市场持续放量、供应端可选择项增多，且各区利好政策迭出、企业购买力逐步释放，才在短短半年内吸引了不少企业将上海的优质写字楼物业作为办公自用和资产投资首选。

下半年，预计上海全市会有超过10栋优质写字楼项目入市，全年共将迎来逾百万平方米的高位供应量。尽管未来供应密集，但源源不断的市场需求将为市场存量消化提供动能，写字楼开发运营商也会在楼宇数字化升级、租金优惠等多方面发力以吸引入驻，全年净吸纳量有望实现近年新高。

作为上海“十四五”发展的重大战略部署，当前，城市数字化转型正进入发力推进阶段。预计以TMT行业为代表的新经济企业将持续活跃，杨浦等大力发展在线新经济的地区将迎来更多企业，或将形成以美团、哔哩哔哩和字节跳动为中心的集聚效应。

此外，浦东将迎来新一轮高水平发展。7月15日，《中共中央 国务院关于支持浦东新区高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区的意见》重磅文件发布，将赋予浦东新区改革开放新的重大任务，使其进一步成为自主创新高地，吸引更多外资金融、服务业企业。同时，7月1日起“证照分离”改革在全国范围内实施涉企经营许可事项全覆盖清单管理，并在自由贸易试验区进一步加大改革试点力度。

总体来看，上海将以其得天独厚的经济优势和诸多政策加持，不断引来优秀人才及企业落户，持续激发写字楼市场活力。

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