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独家丨杭州之后,宁波叫停利用住宅配建打擦边球造“商墅”

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澎湃新闻 2021-07-27 18:37

浙江省杭州市之后,又一个城市拟禁止房地产开发商利用住宅集中配置的商业建造“商墅”。
澎湃新闻获取的文件显示,7月23日,宁波市自然资源和规划局向宁波市各区县(市)自然资源规划分局(局)、机关各处(室、局)和局属各事业单位,发布《关于征求<�关于进一步加强居住项目审批提高住宅建筑品质的通知>意见的通知》(以下简称“《通知》”)。
宁波市要求,《通知》发布之日起,土地尚未摘牌的居住项目,规划审批管理须严格按该《通知》要求执行。关于居住项目、商业和办公项目的其他规划管控要求,下一步将另行发文。
《通知》要求,相关单位提出修改意见,于7月26日下班前以书面形式盖章反馈至宁波市自然资源和规划局建筑与风貌管理处,并通过浙政厅反馈电子版,逾期不反馈的视作无意见。
此前的7月13日,杭州市自然资源与规划局发布“关于住宅集中配置商业的相关管控措施”的内部通知要求,对已经出让的住宅地块,除公益性配套公建可独立布置以外,其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。
商业全部按照沿街住宅底商形式布置
上述《通知》附件《关于进一步加强居住项目审批提高住宅建筑品质的通知(征求意见稿)》 (以下简称“《意见稿》”)要求,新建居住项目的配套商业总建筑面积一般不超过地块住宅计容总建筑面积的5%。
《意见稿》要求,进一步规范居住项目功能布局,除了降低商业配建面积,宁波市还要求,居住项目中,除社区配套、物业管理、居家养老、体育设施等必要的住宅配套服务用房可独立布置外,其他商业配套用房等全部按照沿街住宅底商形式布置。
住宅底商指配套设施利用住宅三层以下空间设置,或依附于住宅建筑主体设置的三层以下附属建筑空间。商墅,顾名思义在商业性质的地块上建造的别墅;本文提及的商墅则是,前期设计审批合规,但在设计阶段即考虑后期改造为别墅的商铺。
同时,宁波市要求,合理利用居住项目地下空间,主要安排地下停车、人防、消防等配套设施,严禁设置地下储藏室等住宅辅助用房和地下商业。
禁止擦边球,土地交易将更规范
有房企人士向澎湃新闻表示,这意味着大家的商业联排将不被允许,依靠“商墅”将项目利润率提高的渠道被封堵,未来大家都回到合规的范畴进行竞拍,想在土拍时多出几手,只能依靠企业自身的降成本。
上述房企人士表示,政府的这一行为将影响房企的竞拍秩序,“我们就宁波的一宗宅地做过测算,规划商墅利润约3%,不做商墅项目要亏2%,相差5个点利润。”“我们预测,将会有更多的城市进行规范配建商业。”
以荣安地产(000517.SZ)全资拥有的宁波康湖置业有限公司于今年5月26日竞得的鄞州区20-01-x#(东钱湖)地块为例。该地块以24.17亿元的总价外加自持11100平方米住房的代价竞得,成交楼面价约19100元/平方米,考虑自持等因素,该地块的楼板价约为21000元/平方米。
根据出让文件,该地块限地价的同时,限制建成后的房子销售价格,毛坯销售均价不超过25800元/平方米。
根据宁波市自然资源和规划局东钱湖分局公布的该地块批前公示,地块内规划有19栋住宅及一部分商业。商业独立于住宅楼,位于项目的一侧,类似于合院。

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有业内人士向澎湃新闻表示,这类项目按照目前的规范,审批是没问题的,但根据规划图,这类项目销售之后,便于改造,两层可变三层,外立面的设计,正好也能够满足两层变三层的需求。大家很清楚,就是按商墅卖,新的规范执行,未来这样的商铺将不会存在。
住宅地块应避免“高低配”
《意见稿》要求,宁波需要进一步提升居住项目品质。具体而言,居住项目应深化细化前期研究,在提高地块开发强度的同时,进一步优化居住项目建筑与环境品质塑造,切实提高城市空间精细化管控水平。
宁波市自然资源和规划局要求, 加强规划设计方案的总平面布局研究,根据项目城市设计要求,进行高度合理分区,同一地块内应避免“高低配”和“一刀平齐”现象。
为保障购房者的权益、提高居住环境,宁波市要求,居住小区配套设施单项规模尽可能高限设置;鼓励高层住宅底层架空,提供更多的公共活动交流空间;为保障居住区内绿地和户外活动空间的公共属性,不应设置围栏、绿篱等将住宅建筑首层住户外的绿地和户外活动空间划作首层住户的专有使用部分。
同时,宁波市将进一步加强住宅建筑风貌管控。沿城市绕城高速、高架道路(含高架轻轨)、快速路、主干道等重要道路两侧布置的住宅建筑、滨江第一界面的住宅建筑,立面应公建化处理。沿线住宅阳台应封闭,封闭阳台外不得设置晾晒设施。建筑空调机位、附属设施、电梯机房、设备用房、楼梯间等立面和屋顶建构筑物应进行一体化隐蔽设计。加强建筑第五立面统筹设计,住宅及裙房突出屋面的设施设备应集中布置,隐蔽设计,并考虑屋面的景观美化。

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