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美国资本盯上内地特殊地产项目,疯狂并购拉开序幕,关系到每个人

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财经天下眼 2021-07-27 12:04

在十四五规划中再次明确了房住不炒的道理,而说明国家下定决心开始对房地产进行整改了,其实关注房地产的不仅有我国,外资也在盯着中国的房地产。中国很多企业家的发价都是通过房地产的,比如王健林的万达集团,许家印的恒大集团,潘石屹的 SOHO。此前有消息称是美国的黑石集团。出资30.5亿美元,把香港从内陆到香港上市的 SOHO中国收购了。

如果仅是控股SOHO也会让人感到太多意外,毕竟这家公司已经连续亏损好多年了,但令人迷惑的是,为什么在中国企业家眼里,不赚钱的东西在美国眼里却成了香饽饽呢?如果查阅资料就不难发现美国企业在中国大肆购买一类特殊用途的土地项目,即民宅。这对于外资又有何好处呢?

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1、房地产带动起来的经济

过去20年中国经济的增长离不开房地产的发展,它为经济立下了汗马功劳。为了发展房地产,一片又一片的普通民宅被推倒,随之而来的便是高楼大厦,无数农民工从农村来到城市,建设着高楼大厦,城市化步伐的迅速加快,让中国经济也有了很大的提高。

即使到现在一些小县城,经济的发展也是依靠房地产拉动,毫不夸张地说,一个小县城的房价就达到了70多万,如此高的房价还是有相当一部分人愿意去购买的,一年下来小县城的GDP提高了不少。

房地产是个很特殊的东西,它不但是人们的生活用品之外,它还可以作为固定资产资金蓄水池,在广大民众心中对它的认可度是最高的。过去几年,炒房群体凭借着房地产获得到了庞大的财富,但现在国家已经多次强调房住不炒的思想。作为买不起房的普通人来说,这一政策无疑是满足了我们的需要;但对于炒房玩家和已经买过房的人来说,这样的政策无疑对他们自身的利益有了损害,不能炒房那么他们就无法获得更多的利益,房价不涨,买过房的人就会觉得自己花高价买来的房子亏本。

但现在无论怎么样国家政策摆在那了,聪明人应除了拥护国家政策之外,能做的就只是严重其中的发展方向了,并且顺带学习一下世界上最聪明的公司和资本,他们如何在这社会转型期间继续赚到财富的。

2、外国资本的进入

美国资本从2018年就开始进入中国市场大肆买入中国的物流产业园了,黑石集团已经控股了粤港澳大湾区最大的物流园。而现在中国的房地产有大规模资产转移的,只有万达和SOHO,王健林和潘石屹,看似是因为各种原因不得不卖出资产走下坡路,实际上他们的资产能够找到下家,正是因为他们的资产还有价值。

并且在未来的很多年中要优于那些只发展民用住宅的房企,看着恒大地产在各地进行房子大甩卖,你以为碧桂园、华夏幸福不想变卖资产吗?他们已经是中国最大规模的房企了,国内能接盘的公司少之又少,那么这时候只有外资进入。黑石集团在2019年就打算收购潘石屹的SOHO,这时候给的价格是40亿,但是在2020年就少了10亿变成30亿收购。

如果时间拖得更长,估计降得更厉害,现在的传统地产公司,如果不是牙掉了往肚子里吞的白菜价,外资是不会接盘的。所以本质上来说还不如SOHO的资产优质,无论是黑石控盘的物流园还是买下亚洲最大的地产交易, SOHO都给我们一个重要的信号民宅,在未来也许会沦落为内地房地产市场中最底层的一种类型。

2018年黑石集团花费12.5亿美元收购上海购物中心,随后又接手了郑州,西安栖地港港购物中心,2019年黑石在中国买下价值200多亿元的商业地产,而在疫情发生后的一年里更是加快了抄底的节奏。

去年11月启动了对富力地产旗下广州国际机场综合物流园项目的收购计划,并且在今年1月份正式签署了协议,交易总价达到了11亿美元。到这里为止,黑石集团已经将粤港澳大湾区内最大的物流园的收购下。其实除黑石之外,美国的其他企业也在大规模的收购。

3、投资房地产的套路

在欧美发达国家投资房地产有一套固定的套路,当他们在进行投资时,首先考虑的就是能不能有长期稳定的土地增值税和租金回报,这两个因素必须要同时满足。

这也是为什么,外资现在已经很少考虑购买中国的住宅地产了,就拿北京上海这些一线城市来说,大家也都估算过,就算一个千万级别的房子,租金收入每个月1万多就已经很不错了,有的老破小房子总价也很贵,可是月租金却很低,低到六七十年才能回本,如果按照这个租金回报率的话,还不如把钱存到银行里点。

以前房价年年上涨,即使房东不用出租也不会造成太大影响,但这是不健康的市场,房子的目的就是让人住的或者办公用,如果房价不能保持高速增长,那么租金收益变现都是问题,股市就算发展的再好,明天用钱手里没有现金,也只能干瞪眼。

还是以潘石屹来举例,他有着如此庞大的地产帝国,如果正常以房产转让来卖,光审计就得一两年实际完成交易的手续,没个三五年不可能完成。黑石集团的主要业务就是固定资产的私募资金,他们有股权的变现转让方法,因此才能很快地完成交易。

黑石集团在美国拥有5万套房子,而且又有租金的收入,目前由于通货膨胀的原因,美国房地产又升值了,因此这部分投资每年的回报率达到了25%。由于租金每年都在上涨,房价都在上涨的话,他们都会计算在reits投资人的收益当中,这就是房地产比股票要有优势的地方。

4、普通人该如何做?

那么对于普通的买房一族或者在未来想拥有房产的年轻人来说,该如何做呢?除了黑石集团之外,不乏有明星在国外也进行类似的投资,大家应该还记得前几年你为偷税漏税的明星,他在短时间内就还清了高达几个亿的税款。要知道这笔钱,可是现金如何在短时间内凑齐足够的现金的,难道只靠卖车卖房卖包包吗?

实则,他在国外有着众多的投资。他在加拿大时期投资了大量的学生公寓,保证了他人生当中有源源不断的数额庞大的现金流。当时的他在内地就很热衷买房,一次偶然的机会让他接触到了加拿大的房产,于是两个人共同在加拿大学校附近投资公寓。

要知道国外高校和中国有着很大的区别,学校一般是不提供住宿的学生就只能通过在校外租房子进行学习。而这种方式恰恰给了房地产投资者很好的机会,他们将这些房子买下并且进行装修后,就面对学生群体出租,每年或者每月都可以获得源源不断的现金流,长期以往下去,房子不但没有贬值反倒升值了,之后就继续进行房地产的投资,规模越做越大。然而正是这种方式才可以让他在短时间内拿出足够的现金,试想如果这些钱全部拿去买了股票或房地产在短时间内无法将其售出,又会面临怎样的结果呢?

作为普通人很难接触到这种顶尖的资源,因此也无法实现在外地或者国外购买房子将其投资出去。但了解到有钱人投资房地产的套路总归是有好处的,而这也给了我们一个提示,无论在什么时候必须拥有充足的现金流,它不是固定资产可以代替的。这时候有一部分人就有了疑问,国家会允许如此庞大规模的外资进入中国市场吗?

现在国家已经提出了房租补偿的理念,这也表明在未来的发展中国家将深化房地产方面的改革。外资进入市场,并且购买庞大的地产用做现金的积累,说白了,他们赌的就是现在人民币的持续升值,毕竟美元的通货膨胀让他们的钱变得不值钱。从长期来看国家是不允许这样的状况发生的。如果外资一旦对中国房地产进行长期垄断,那么它的价格就很难趋于平稳了,所以我们需要对政府保持足够的信心。

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