写字楼空置率高，一直是南宁备受吐槽的问题。
不过，最近有调查报告现实，五象商圈写字楼空置率有了极大的下降。
但其他商圈的写字楼空置率，都有不同程度的提升。
这是个什么情况？
空置率下降？怕不是内卷了
最近，戴德梁行最新一份南宁甲级写字楼报告出炉。
今年上半年，南宁市写字楼空置率再次下降3.67%，整体降至43.7%。
不过，有一个现象：
近两年，金湖、南湖、凤岭三大商圈空置率提高5%—12.45%，唯独五象下降32.34%，有点狠。
各商圈空置率变化情况（数据来源：戴德梁行研究部）
从另一组2020年全年数据看，南宁市写字楼吸纳量近36万㎡，五象新区占比就高达92.9%，但2020年整个南宁的空置率只下降7.6%。
很明显，这种现象，更像是写字楼开始内卷了。
实访：很多写字楼满档
为了解五象写字楼的实际入驻情况，疯哥实地走访了一番。
疯哥主要采集的地点是五象总部基地，也是五象写字楼最集中的地方。
由于大多数楼都没有入驻企业展示栏，疯哥结合物业前台和进出员工的反馈，摸底了大致数量。
五象部分写字楼企业入驻情况，仅供参考
与此同时，疯哥寻访了许多上班族了解情况。
他们大多数人都表示，公司是从其他城区搬迁过来的，并不是在五象成立的。
一位在合景国际金融广场上班的眼镜小哥说，来这里上班的人其实已经很多了，对空置率高这一说法并不认可。
其实，大部分五象写字楼企业入驻率蛮高，尤其是早一批建起来的写字楼。
这些写字楼经过多年时间的吸纳，入驻已经基本满档。
合景国际金融广场楼下的企业入驻索引，确实挺满
这其中也有空置率较高的楼栋，例如某中心的某栋楼。
疯哥随机选择了8个楼层查看，基本全空。一些楼层还能看到师傅扛着三角梯在整修。
根据物业前台综合得到的反馈，由于这栋楼是最新供应，目前正在招商，低楼层有租户，高楼层尚空。
疯哥还发现，有些写字楼只有几十家公司进驻，但也基本满档。
例如GIG国际金融资本中心，光是广投旗下公司就占了大部分楼层。
该写字楼还有会议中心、餐厅、运动中心等，又占据5层。楼内还有中国电信等连占多楼层的企业。
虽然企业不多，但也没多少空置了。
早期写字楼已经落伍？
五象写字楼空置率下降的同时，其它写字楼空置率却在上升。
原因是什么？
其实，南宁大部分的写字楼都建立蛮早。
尤其是金湖、南湖等片区，是南宁市最早形成CBD概念，写字楼较集中之地。
四大商圈形成大致时间，仅供参考
随着南宁的快速发展，写字楼的更新迭代也在加速。
对于许多企业来说，老一批写字楼已经不是首选，这和其存在的问题有关。
①办公环境欠缺
早期的写字楼所处在的地方交通已经定型，经常存在拥堵现象。
此外，早期写字楼的物业服务也不专业，仅能提供基础的维修和清洁等，安保也相对落后。
办公之余，能活动的公共空间也相对较弱，公共走廊狭长且灯光昏暗。
②规划配套落后
早期产品缺乏预见性，存在各方面设计问题，例如电梯配比不足、车位配比不足等。
永凯大厦就是一个例子，仅配比4部电梯，高层低层各2部，且尺寸小运载能力不足，速度缓慢。
永凯大厦电梯厅VS前海人寿金融中心电梯厅
一旦出现维修，就出现十几层上班族等一部电梯的情况，影响到办公效率。
此外，停车场空间狭窄昏暗，车位布局落后且不合理，车位配比严重不足等，也是这类写字楼的通病。
③不符合企业形象
早期写字楼外立面老旧，接待大堂低矮，显得压抑，档次跟不上企业形象的展示。
对于企业来说，五象尤其是总部基地高大上的新办公楼，要比传统办公楼更能代表企业形象。
金湖广场写字楼形象VS五象总部基地写字楼
和“优惠政策”不无关系
企业要生存，支出很重要，租金就是支出的“大头”。
据相关数据，目前各商圈的租金中，五象写字楼平均租金是最便宜的。
各商圈租金对比（数据来源：戴德梁行研究部）
高昂的租金，是部分企业转向五象的深层原因。
这一点上，五象总部基地本身也做足了吸引力。
在2016年以来，市政府就接连发布了相关政策，激励企业入驻五象。
例如，对于租赁三年以上的相关入驻企业，还会按每月50元/㎡给予最高360万元租金补助等。
此外，相关政策还有落户奖励。
例如，金融企业总部凭实缴资本最高能拿800万元落户奖励，业务总部和一级分支机构等最高也有400万元落户奖励。
对于其他外地注册上市公司迁入，也有相关迁入补助金等。
相关政策
据一位在富雅国际金融中心上班的小哥称，该写字楼的租金也有超过100元/㎡·月的，但相关减免下来，和其他商圈差不多。
除此，极个别写字楼还有免租半年以上等相关免租服务。
一位在前海人寿金融中心入驻公司当管理层的小哥透露，当时该写字楼推出租金减免大半年的政策，公司就选择了搬迁入住。
前海人寿金融中心早期入驻，免租最长10个月
其实，2020年五象写字楼能有这么高的吸纳率，也是疫情助推。
这位小哥还透露了一件事情，他所在的公司是疫情后搬迁过来五象的。
因为疫情让企业经营有了压力，租金减免大半年相当于救命稻草。
产业跟上了，何愁空置率
其实南宁写字楼的内卷，从东盟商务区CBD建立就开始了。
根据德思勤2010年发布的一份写字楼的数据报告，金湖广场写字楼入驻率基本能达到100%，整个金湖商圈空置率也在5%以下。
2010年，金湖广场周围的写字楼入驻率很高
但东盟商务区出现，2013年的金湖商圈写字楼整体出租率，就下滑到85%左右。
2014年初的一份克而瑞数据表明，东盟商务区的写字楼问市后，也像当初的金湖广场一样基本爆满。
东盟商务区的入驻率也曾爆满过（数据来源：克而瑞）
到如今五象新区出现之后，金湖商圈和凤岭商圈的入驻率都降到70%以下。
而五象新区从0到52.14%的入驻率，更多来自对其他商圈的吸纳。
事实上，写字楼最大的租户，来自第三产业。但南宁目前的第三产业体量，放在全国并不高。
2020年，南宁的第三产业占比虽然达到65.75%，但其产生的经济增量仅3107.7亿元，排在部分省会城市第17位。
南宁的第三产业经济体量，占比较低
与南宁市第三产业占比接近的成都市，第三产业经济增量接近南宁的三倍，而空置率仅仅18%。
以南宁目前的经济体量，想要填满这些写字楼，还有很长的一段路要走。
归根结底，南宁还是要提升自身功力，去招商引资，吸引更多产业，才能真正丰满CBD。
作者|张三疯
编辑|郭小襄
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