在已经消失的《杭州土拍的悬崖之上》文中，我就说道：
如果行情陡变，将导致缺乏准备的房企淘汰甚至破产，包括某些当出头鸟的TOP30。
只是行情来的比我想象的还快，杭州直接祭出了釜底抽薪的大杀器：
7月13号，一则杭州规划局内部通知文件流出：经集体会审研究并报局主要领导，对已经出让的住宅地块，除公益配套公建可独立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。
说人话就是，以后底商只能和住宅齐排，只能做沿街商铺，不能转做独栋商墅，变相拉高货值。
据了解，这份文件就是因为部分项目公示期间，接群众投诉举报较多而来的，所以之前未拿到公示证，以及在公示期的都在追诉。
这对于民生配套，对于城市网格化和持续发展，是非常好的政策。
这也意味着，部分房企仅存的可能1到2%的利润点—商墅，也被一锅端了。
货值减少，即便“算技了得”，也定是铁亏项目。
没有商墅可改，没有退路可言，拿地亏死，不拿等死。
房企把“最后一颗子弹”，真的留给了自己。
杭州第二批集中出让，至少有一半的房企都是打着商墅的主意去报价的。
杭州第二批集中的30块宅地的房地差平均只有不到7000元，这样的房地差，再低的资金成本，加上全部车位的回血，利润点依然渺茫。
而且提高车位配比几乎是通用武器了，挖储藏室、做商墅等“险招”，还能勉强一博，用商墅的想象力价格来优化测算表，提高货值和出价能力。
但商墅能否报批下来本就是未知数，或者说是“灰色地带”，各区尺度也不一样，这次市里面统筹的“限商墅令”，短短两天杀伤力便已显现：
我了解到至少一家本土和一家闽系房企有初步退地想法，亏个保证金，也许不做要比做了亏的少，对了，杭州上一次的退地还是两年前的赞成，算错账了；
利润失算，上次拿地的一对CP房企，也因为这个有了纷争；
艮北、萧山科技城和宁围某公示项目，可能已经打回重做；
第二批很多地块要重新测算和报告，设计强排到冒烟，这样返工的“强排”怕是不能白嫖了。
首批选择“技术性躲避”的头部房企，看着中小房企冲进这场自杀式袭击中。
首批零收获的绿城，中海，世茂等，看似成了最大赢家。
不是杭州“不讲武德”，而是部分房企需要为冲动买单。
而对购房者影响最大的是，可能以后小区底商不能做餐饮。
本来国家就规定住宅连排底商不能做重餐饮，只能做轻餐饮。
按照这次文件的字面意义，以后住宅商业部分，全部利用住宅底部空间或者和住宅连体设置。
也就是没有独栋住宅商业，隔绝了商墅，也禁了重餐。
油烟缭绕的大排档可能出现在安置房或者老小区下面了，不过在这也符合现在的商业逻辑：人流聚集城市节点。
让改善需求都去综合体MALL，提升人气；住宅底商满足基本需求，外卖再补充餐饮的“最后一公里”。
这样中餐慢慢淡出底商后，居住氛围和环境也会更纯粹。
一个城市，总要有些东西的发展速度，是可以赶超房价的。
其中最难得的就是：配套和产业。
杭州能比其他城市更快地意识到这一点，是非常好的榜样。
居民配套力就是人口承载力，在全国人口净流入之王的杭州，这次“限商墅令”就是把城市空间还给居民，作为配套去普惠大众。
同样的逻辑，杭州针对其他“类住宅”产品的管控之手即将降临，把产业空间还给产业，或者大众。
据悉，从7月12号开始，各区已突击开始“类住宅”自查风暴，特别是写字楼或者酒店改的大平层。
可以预见，这或许是一场部署周密的大平层“三连杀”：
第一步：“限商墅令”，把“原罪”关在规划的枷锁；
第二步：调查摸排大平层，管控遏制部分违规改建项目；
第三步：提升改建门槛或者去化成本，比如商务最小分割面积500方。
“三连杀”后，虽然全国写字楼基本都过剩，但解决剩余产能或者供需矛盾，应该是普惠的，比如可以转公租房，国办近期的《意见》也已明确了这个方向，利国利民，双管齐下。
反过来，对于已报批或者在售的商业大平层真成“稀缺”了，或许成了“卖一套少一套”的绝品。
特别是品质和地段兼具的大平层项目，可能还会迎来一波行情。
当然，也有很多房企一开始走没打算走改商墅这条险路。
但出价能力和资源能力依然比较单一，嘴巴上喊喊做产业勾地，做商业勾地，做多元地标，几个人能真的做到？
试想一下，杭州之门、EFC、杭州西站这样的复合业态项目，几家房企真有实力吃下？
要么继续内卷，要么躺平佛系，看第一批吃过亏后，逐渐回归理性。
即将开始第二批集中拍地，除了没钱的中小房企已经死心，还有一些资金充足的房企也等着看戏，不再盲目的加价。
据了解，某央企已经调整投拓战略，重点做未来社区、商业复合多元化项目和旧改项目，也就是现在越来越多房企喊的“城市运营”和“城市更新”。
毕竟各种“花招”被堵，招拍挂太凶残，崇贤、宁围、世纪城、下沙、双浦、运河新城等单一业态的宅地基本无利润，那几个综合成本较高的开发商绝对是赔本赚吆喝，只能算是“滚滚规模”。
加上第二批报品质方案的地块，从投拓已经“卷”到营销和设计了。
特别是临时加的地块，简单的强排方案现在要求设计赶工出可以直接报规划的深度，设计院的毕业生们做不来啊。
关键通宵“肝”的方案，最终还不一定能拿地，而且也不是这个方案说了算。
尔司拿地，与尔何干？这取决于公司的战略布局，和“亏本”决心。
货值花头减少，拿地规则变多。
对地产各个条线能力要求的密度更高了，特别是投拓人员，已经卷无可卷。
前要跟地撩国土，后要背锅挡子弹，中间可能还想“白嫖”合作方。
既然你不能优化测算表，那就“优化”你吧。
第一批集中大战后，杭州地产圈已经迎来一波人员“优化潮”或者“外派潮”：
投拓人员生命周期更短，某些房企三个月内（试用期）拿不到地就会存在被处理的风险，之前怎么也能“摸”个一年半载；
某闽系国企，年初疯狂扩招投资15人，拿地后裁了一半；
某外资房企，一年半没拿地或者合作，投资总换了三任；
某知名高周转，杭州的营销总基本都被外派到安徽和江西，要不就接受处理。
投拓和营销成了受土拍波动影响最大的岗位，或者说经营指标承压之下，淘汰了一批能力和资源单一的人。
既然不能赚钱，就要想着怎么“省钱”：营销和投拓线继续工具人，成本和工程线成为了核心。
一位从业十年的投拓老兵和我直言：感觉得转行了，没法干了！
在此，衷心祝愿营销、投拓、设计小伙伴，都有一个好身体：
杭州灰多，迟早吃灰；三四线风大，喝西北风。
还是换个赛道吧，虽然可能死得更快。
“限商墅令”，对于践行“透明和公平”城市治理的杭州，在新政即将来临前，这也算是查漏补缺了。
让房企至少在投前，能同一起跑线，公平竞争，拼硬实力。
房地产这台已经服役了二十年的产能机器，转动着锋利的齿轮和锉刀，筛选出到底是沙子还是金子。
房企本来就是十个锅，八个盖子，房企资金成本高，资源有限，一旦暴雷，很难容错：
有背景的航母恒大、绿地、华夏幸福，有激进的闽系泰禾、福晟、光明，也有稳健的西南系蓝光、协信等等。
宋都、建发、广宇、地上，都成了杭州的长期“房东。
“河大鱼大”已20余年的房地产行业，利润点本来就应该回归劳动密集型行业，盆满钵满的风口时代已经过去。
凭什么对社会价值或者社会效益更大的制造业，就应该活在危机边缘？
回首历史上的诸多战争，大屠杀也意味着大清洗。
中国地产江湖，没有能力赚慢钱，修内功的房企，就应该被淘汰。
关注：杭州参考，分享杭州每一天！