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王石的错,郁亮的锅,要靠深铁救万科?

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AI财经社 2021-07-26 20:25

文 | AI财经社 田晏林

编辑丨董雨晴

今年6月24日,万科迎来了组织架构和高管人事的大调整,除了将五大区调整为七大区、同时调任新的管理人员外,最关键的变化就是万科将加速推动商业业务发展,由万科集团副总裁、COO王海武出任印力集团总裁,原北方区域首席合伙人刘肖接任王海武,出任COO一职。

印力集团曾被外界看作是万科整合商业板块的关键平台,而大将王海武的调任让人们看明白了一点,这一次,万科真的下决心要发力商业运营了。

万科上一次人事大动荡甚至要追溯到10年前。此次调整的逻辑也很清晰,万科已经到了不得不改变的时候了。

作为业内曾经当之无愧的“老大哥”,无论是在销售规模,亦或是拿地水平上,万科已经不做“大哥”很多年。在多元化成为房企主旋律的今天,除了房地产开发商的身份,人们甚至说不出万科还有什么其他显著的标签。

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体现在资本市场上,今年上半年以来,因为毛利率持续下滑,万科的股价也跌跌不休,较年初已下跌逾30%,投资人正在对万科失去耐心。“短期内毛利下滑,长期看不到新增长,万科的股价又怎么可能会涨呢?”一位二级市场投资人这样表示道。

人事架构的调整,多少体现了万科改变命运的决心。而万科集团董事会主席郁亮也一再强调,万科要全面加速“开发经营服务并重”的转型发展,整合商业板块也不过是一个开端。

只是面临着一再严峻的房地产经营环境,与昔日竞争对手们的先发优势,万科还能在商业地产上补回它错过的那些年吗?

郁亮做局,万科商业上位?

坊间一度传闻,这次王海武到曾经不受万科重视的商业运营平台印力任总裁,他似乎是被降职了。

但一位熟悉万科的行业人士告诉AI财经社,大企业排兵布阵的背后深意往往不能从表面解读,“万科说这次是王海武主动请缨,我看倒不如说是郁亮做的局。”

这个“局”,就是让王海武这个在万科内部颇有话语权的人,去完成万科商业板块整合这个棘手的任务。

印力集团的前身是深国投商用置业,早年间的发展和沃尔玛密不可分,当时按照“订单商业地产”开发模式,就是为沃尔玛在国内开发建设购物广场。但此后多年,其旗下最为著名的购物中心IP“印象城”却在北京、成都、南宁等城市逐步兴建起来。五年前,印力集团卖身万科,双方却一直未擦出火花。甚至双方一度存在很大隔阂,业务协同始终未曾显现。

实际上,万科对印力集团的收购本就是“无心插柳”。2016年,接连买入万科股份的宝能距离掌控万科只剩一步之遥,身处股权争夺漩涡中的万科,在当年8月宣布以19.28亿美元收购黑石集团名下的商业公司印力集团96.55%股权以及MWREF公司。此举曾被外界视为万科管理层阻击宝能集团而安排的“毒丸计划”。

“的确有这个因素。当年万宝之争,姚老板(宝能集团董事长姚振华)不要长线的资产,特别是商业地产这种投入大,回报周期长的资产,因此对于收购印力是持反对态度的,但王石很坚决,找银行借钱也要收购印力,为的就是保住管理层的控制权,给宝能设置障碍。”上述行业人士表示。当时也一度有消息称,即便在那次股权争端中万科的管理层面临大洗牌,他们也可以在自己打造的商业平台上东山再起。

而选择印力,不过是因为万科与黑石集团有着错综复杂的合作关系,可以以更合适的价格买下印力集团。

后来的故事也简单,2017年中国恒大将其持有的14.07%万科股权,以292亿元悉数转让给深圳地铁后,打破了“万宝之争”的僵局,深圳地铁成为万科的第一大股东,并表示“不会干预万科的具体经营,也不会参与”。

商业板块一盘乱棋

虽然在当时的万科看来,印力集团不过是来救火的一枚棋子。但万科的管理层也多次强调,收购印力与公司未来十年发展成为城市配套服务商的战略一致。

与印力集团打过多年交道的商业地产人士罗明告诉AI财经社,万科收购印力后,本希望对方来拯救万科的商业板块,把所有的商业都交给印力来运营,每年给集团合理的回报即可,但印力的基因是从运营角度出发做商业地产,坚持不搞住宅开发。“这点让我们做商业的同行很敬佩,但成也萧何败也萧何,这种做法不适应万科这种以地产开发为基因的公司。”

据罗明透露,后来万科发现印力只接大资产,不接小的商业项目,矛盾也就此埋下。“万科是诸侯制,几位大区负责人有很大权利,最后就是不论好的坏的资产都不给印力了。万科交给印力的商业只有1/3,剩余2/3的商业项目还是自己持有,两边的隔阂越来越大。”

在安排王海武上任之前,万科的商业板块由印力集团董事长丁力业掌管,后者也是印力集团的创始人,在公司被万科收购后,他便以合伙人身份入职万科,继续管理印力。

“老丁也不容易,用很贵的人力成本去做小的商业项目不出业绩,回报率也不会增长,但是对万科的诸侯而言,我们收购了你,不是让你坐享其成的,你得为我们做事情,本身有权利影响的问题,所以他很难推动整个商业板块的整合。”在罗明看来,不是万科“嫡系”出身,不能得到老板信任的人是不能担任这个角色的。

接棒王石成为万科董事长后,郁亮一直在思考万科商业板块的局面。

在2020年年报中,万科首次披露了部分经营性业务的收入情况,尽管在一些新赛道万科实现了规模领先和产品口碑,但商业表现十分乏力。郁亮认为,房地产开发业务增长乏力已成行业趋势,万科需尽快在经营性业务上有更突破性的表现。而且,他至少要用业绩向外界证明,公司那时投入真金白银的决定是正确的。

据罗明粗略测算,万科的商业板块全部加起来,资产接近5000亿元,即使每年只有4%-5%的利润,这个资产总量下,每年也能有200多亿元的净利润,是块流油的肥肉。整合是必然选择,但郁亮需要找个“老臣”,才能摆平各方诸侯间的利益纠纷。

资料显示,王海武加入万科已有18年,过去主要在开发业务领域开展相关工作,先后在城市公司,区域和总部工作过。有这样的老同事协助开展工作,背后还站着郁亮,或许曾经以“毒丸计划”被万科收入囊中的印力,此时正在被管理层期待,成为企业应对未来的良药。

商业,此一时彼一时

从山雨欲来,到最强风暴来临,整个房地产行业的调控比人们料想的更加严厉与迅速。而商业地产这个面向未来的战略储备,也突然被提到了更加重要的位置。真可谓,此一时彼一时。

直到现在,万科前员工、现任广东省房地产研究会执行会长韩世同,依然忘不了2004年博鳌房地产论坛上的交锋。那场活动中,万科的王石、融创的孙宏斌、富力的李思廉、建业集团的胡葆森,甚至连现在即将退出地产圈的SOHO中国创始人潘石屹等房地产行业的一众大佬都应邀出席。

但在会上,李思廉却和王石两位大佬却争执了起来。“王石认为商业是太长线的东西,不如住宅机会大,但李思廉当时正大规模进军商业地产。”据韩世同透露,当时的富力地产很是风光,李思廉春风得意之时却被王石打了脸,后者一语道破商业地产的困局——很难融到钱,而且如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。

“王石这番话也并不是专门针对富力,但李思廉刚好去对号入座了。”韩世同回忆,当时李思廉反对王石,还说要挑战万科,争全国第一。“李思廉觉得王石说的太夸张了,对于开发商业地产项目,富力还有很多办法。

不过,从两家企业随后的发展轨迹看,这种探讨已经没有意义了。多年之后,万科仍是头部房企,但富力近两年却要通过卖资产、发新股等非经营渠道的手段,补充现金流来偿还债务。

在韩世同看来,富力初期的模式很讨巧,在非公开招标下,用很便宜的钱拿到了大量旧工厂的拆迁项目,并且迅速转成一个以大规模开发商业地产为主的发展商,“这个战略过于激进,对风险的预算考量太少,太理想化了。”

当然,富力陷入资金困局,背后的深层原因还有很多,暂时不做赘述。只是在那年博鳌论坛的激辩结束后,关于到底要不要做商业地产,也成为万科内部一个讳莫如深的话题,一度被视为时任董事长王石与总裁郁亮之间的博弈。

据媒体报道,王石在种种场合,都坚定表示,万科不做商业地产。2009年8月,他在中山大学演讲时更是放言:“如果有一天,万科不走住宅专业化道路了,我即使躺在棺材里,也会举起手来反对。”

但三个月后,郁亮却对外表示,在万科未来的开发模式中,虽然住宅产品仍占据80%比重,其余20%将开发持有型物业,包括酒店、养老,未来还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发等。

显然,郁亮的言论让王石感到不满。在随后召开的2009年业绩发布会上,郁亮忽然口风转变,强调万科的定位是主流住宅,没有发展投资物业或者进入其他地产领域的计划。不过,在当年年报中出现的那句“尝试与住宅相配套的其它物业类型,积极关注健康养老住宅和度假物业等新兴的住宅领域”,可以从侧面看出万科高层之间的冲突与妥协。

至此,关于商业地产的争议,在万科内部终于有了结论:王石答应“可以做商业地产”,郁亮同意“先只做与住宅配套的持有物业”。在韩世同看来,那些年万科高层产生分歧的关键点不在于做不做商业地产,而在于怎么做。

2013年12月24日,北京昌平区的金隅万科广场开业,宣布万科正式进入商业地产。当天,万科集团的首个购物中心客流量突破14.2万人次,单日营业额达到616.5万元,创下试营业以来的新高。

那一年,王石在接受媒体采访时说,万科从来没有回避过商业,“我只是说万科主要是住宅为主。我说城市总有一天不需要住宅,那最后一套住宅是万科做的,这是我说过的。”王石表示,现在城市发展综合体,住宅只是其中一部分,不做商业就等于企业自动从城市退出。但性格强硬的王石仍有自己的坚持,他表示万科“非常非常明确”地不会把商业当作一个主流产品来做。

这也是为什么在万科提出转型的多年后,公司在很多领域都做到行业第一,唯独商业板块,和龙湖、新城、华润等房企相比,差了一大截的根本原因。许多时候,因果早已注定。

和大股东深铁还有多少想象空间?

现如今,商业地产这个曾经不被万科关注的边角料,即将迎来主角命运。

不久前万科召开2020年股东大会,以第一大股东的身份,深圳地铁董事长辛杰罕见的出席了。而对于万科的战略调整,辛杰予以了绝对的肯定,“深铁认同万科的商业模式,尤其是最近提出的‘从开发为主转向开发与经营并重’的经营策略。”

实际上,原本深铁加万科的组合,就是这一经营策略下的最佳组合之一。

但入主万科四个年头,作为大股东,深铁给万科转型发展提供的支撑和动力却是不那么明显的。同样是在万科2020年度股东大会上,有投资机构质疑,为何深圳地铁跟万科提出“轨道+物业”(TOD模式)的合作模式后,双方在具体项目上却没有很大的进展。

深圳地铁董事长辛杰干脆没有直面回答这个问题:“地铁选择合作伙伴的原则‘不是第一就是唯一’,我们希望形成最佳合作伙伴、最优组合。万科在行业内就是唯一,也是第一。未来深铁不但有人流,还有货流,就像平南铁路。我们看到万科在物流、冷链等方面都有很高的水平,未来这方面也会有很多的合作机会。”

早在四年前,深圳地铁预计可开发物业面积达400万平方米以上。与深圳地铁牵手后,郁亮曾表示,这不仅是傍大款而轻松获得了大量后续合作开发用地,也是万科转型城市配套服务商的重要转折点。

话虽然讲的好听,但汇生国际融资总裁黄立冲认为,对于深圳地铁来说,旗下还有深铁置业和深铁商业两家主营地产业务的公司,是“儿子”,而万科更像是“侄子”,即便是进行“站城一体化开发”,深铁也会优先与亲儿子展开合作。

目前,深铁在深圳的TOD项目超过了12个,且多分布在前海、深圳湾、福田等核心区域地段,这些项目的经营和开发也均由深铁置业和深铁商业完成。相比之下,万科与深铁的合作还没有任何落地项目。

在深圳之外,万科倒是打着深铁的旗号频频与各地的地铁公司达成了合作。先后与长沙轨道集团、成都轨道集团、武汉地铁集团签订战略合作协议,万科对外宣传的也是“深铁入股后,万科多了公共交通的运营视角”。

如今看来,这可能是万科发力商业寻找新增长最具想象空间的一面。对于如今的万科来说,战略已然明确,接下来就是思考运用哪种战术的问题了,若想要比肩龙湖、新城的市场地位,整合商业板块仅仅是个开始。而对于万科的未来,深铁却表现出了绝对的耐心,辛杰也在这次股东会上表示,短期困难是暂时的,股票难免有涨有跌,“深圳地铁会长期持有万科股票。”

(文中罗明是化名)

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