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楼市再传惊雷!最严监管时代来临

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博闻财经 2021-07-26 19:14

原创 韬略哥

雷霆再起!

房企买地金额被纳入强监管,从调控房价转向秩序整治……

楼市调控正在全面升级,最严监管时代来临!

2021年下半场开局不久,灰犀牛头上的紧箍咒就越来越多,越来越紧了!

01

最新消息,关于房企“三道红线”的监管政策,还有两个同步要求刚刚被曝光!

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这两个要求就是,重点房企买地金额被纳入监管!拿地销售比不超40%;经营性现金流为正。

去年8月,监管部门为控制房地产企业有息负债规模,对重点房企按 " 红 - 橙 - 黄 - 绿 " 四档管理,并设置了 " 三道红线 "。

试点房企30家。

监管部门要求被纳入“三道红线”试点的三十家重点房企,买地金额不得超过年度销售额40%。

该比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

这意味着,重点房企土储面积又被加上了一条枷锁。

这三十家房企,想要加高杠杆囤地再开发,不好意思,先提高自己的销售业绩吧!

如达不到三道红线以及以上两个要求,房企将会被暂缓发债,信托融资、资管产品、海外融资等也将被限制。

房企高负债高周转的时代一去不复返了。

与此同时,金融侧的细化调控已在路上。

打补丁,补漏洞,房地产调控的细化措施将会陆续到来。

目前房企的商票数据暂未被纳入 " 三道红线 " 计算指标,央行等监管部门仅要求房企将商票数据随 " 三道红线 " 监测数据每月上报。

未来商票数据可能被纳入 " 三道红线 " 指标中的有息负债指标计算,如此一来,房企降负债压力将进一步加大。

在7月22日韩正副总理的讲话中,就提到“要牢牢抓住房地产金融这个关键”。

结合7月23日,住建部等八部门从四方面重拳出击,发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,最严监管时代来临,可见一斑。

02

八部门从房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务4个方面入手,明确用3年时间,解决房地产市场长期存在的“顽疾”。

为什么说下半场楼市调控全面升级?

首先,联合部门最多。

过去房地产调控是一城一策,2021年明显开始出现更多的部委指导现象。

而这次,八个部委联合发文,集齐了楼市从土拍到交易的全流程管理部门。

八部门分别为住建部、国家发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办。

这个管理闭环是最近几年少有的,体现了国家进行房地产调控的决心。

其次,整治对象最广。

除了房企、中介以外,整治对象还包括住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员。

因此,就算你不直接卖房,只要你从事与楼市相关的服务,如资讯、资金和租赁服务,就要依法合规,不得动摇房住不炒的主旋律。

第三,列出负面清单,直击要害。

负面清单包括

未按房屋买卖合同约定如期交付;
套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;
违规收取预付款、“茶水费”等费用,变相涨价;
采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户;
侵占、挪用业主共有部分经营收益等。

过去,房地产市场乱象让购房者损失严重,一旦中招,不仅损失购房资金,而且维权难度大,成本高。

面对房地产领域诸多薄弱环节,政府补位,加强监管、提高违法成本,乃民心所向。

03

2021年上半年全国房地产调控次数高达286次,已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导。

他们是广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。

这些城市基本都处于全国房价上涨前列。

从房价调控转向秩序整治,楼市调控进入下半场。

在上半场调控的指导下,很多城市已经学会变被动为主动,积极配合政策导向,主动走在房住不炒、“三稳”目标前列。

下半场调控《通知》落地后的48小时,多地发布楼市调控新举措。

其中,上海、绍兴、杭州于7月23日“应声”加码房地产市场调控政策。

还有一些房价热点城市也在自觉打补丁的路上,例如合肥、无锡。

特别是无锡,学习深圳建立二手住房成交参考价机制,接下来的二手房市场大概率会降温。

今天股市大地震,除了教育行业新规影响,房地产行业迎史上最严监管时代也是重要原因。

今年上半年,调控的核心包括住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房等。

现在, 监管层正全方位对房地产行业加强管控!

下半场,全面堵住限购、限贷、限价、限售、限商政策漏洞,

住建部负责牵头,发改委协调汇总房地产领域违法违规信息,公安部负责调查房产领域内的合同诈骗、非法集资等涉嫌犯罪的行为;


自然资源部负责房企的违法施工等问题;市场监管部负责虚假房产广告、购房合同霸王条款问题;税务部负责查处规避房屋交易税费行为;


金融部门负责查处信贷资金违规流入房地产;网信办负责查处网络虚假房地产信息等。

加强房地产金融管理,对房企的融资和拿地进行限制,坚决不让泡沫越吹越大;

发展保障性租赁住房,完善稳地价机制。

在此背景下,房地产行业的大逻辑正悄然生变。

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