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刚挂牌的土地, 已经暗示了天津房价!

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天津365淘房 2021-07-23 23:12

61宗土地深夜挂牌

看了一堆数字,挺多的,有的挺贵的,顺手还改了下游戏规则。

地还没拍,但已能读出些故事了。

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继续卖好地。

2020年,徐主编说了一句话:“卖好地,才能好卖地”。

第一批,拿出不少好地,成绩不错。

第二批,继续掏出压箱底的。

看比例:市区12宗、环城17宗、远郊18宗、滨海14宗。

市区地块占比20%,前两年都是个位数,远郊和滨海比例下降。

买房人回归核心区,开发商也顺势而为。

戳这个看看《市区涨价,远郊降价!为什么?》

市区的供应量、成交量,还会继续增加。

租赁绑定,比想象的局面要好。

以为会涉及大多地块,现在来看,61宗地,只有18宗被摊派了任务。

还好,没全“嚯嚯”,每个区都尽量把鸡蛋放在一个筐里。

分两种类型:

❶ 绑定比例较小,地价给些优惠。

红桥铃铛阁地块,绑定10%的租赁。

扣掉租赁面积,起始楼面价22838元/平米,比此前透露的2.5万/平米降了点。

但也是可惜了,这是红桥为数不多资质好、能卖出去的地块。

南开战备楼3块地,只有C地块绑了436套租赁,占比87%。

算下来楼面价5760元/平米,相当于把租赁地块独立出来打包卖。

侯台装饰城西地块,扣掉租赁100套,楼面价只有13494元/平米,正常水平在1.8万/平米左右。

水西公园地块,竟然没有绑租赁,之前预计也是要绑的。

绑了租赁,就不是唐僧肉了。

还好,最终手下留情,至少让开发商算得过来帐。

特例是河西郁江道地块。

两块地全绑了50套,楼面价非但没降,还涨到2.7万/平米。

❷ 绑定比例大,相当于定向了。

有几块地,绑的比较凶猛。

津南白塘口两块地,租赁比例一个94.9%,一个50.7%。

小淀地块,比例达47.7%。

这摆明是国企托底,定向摊派,不属于正常商品房社区。

扣除租赁算楼面价,可能十几万一平米,没有意义。

总的来看,大多数地块,被“保全了”。

市区地价还在涨,要习惯高房价。

第一批地,南开地价已涨。

绿城凤起悦鸣起始楼面价2.6万/平米,比旭辉铂约公望起始楼面价贵2000元。

第二批地,南开地价又涨。

昌源里、灵隐南里地块,仅起始楼面价就涨到3万+,比绿城凤起悦鸣又贵了15%。

要习惯南开5、6万的房价了。

河西郁江道地块2.7万/平米,中交富力天禧、中交陈塘新地块楼面价才2万/平米,这一下就涨了35%。

河西小海地楼面价都21540元/平米了,比河东的还贵。

2020年,中交荣正、华宇御熹台起始楼面价为1.8和1.5万/平米。

武清商务区地价也涨了,9000+/平米。

中建壹方九里楼面价大约7500元/平米。

有些地价,开始咄咄逼人了……

放心,大部分地价很稳。

张家窝中学地块,还是1万/平米的水平。

中心商务区天碱挂到了1.2万/平米,与旭辉滨海江来持平,合理。

不过据开发商测算,这块地有隐形成本,实际楼面价将近1.4万/平米。

响螺湾地块还是万科去拿,可以拼售楼处。

海教园南部最后一块地挂牌了,楼面价7383元/平米,不高,但大概率会出溢价。

也有一些地价下调。

津南天津悦府南侧地块降到8357元/平米,今年1月,新鸥鹏地块楼面价9163元/平米。

咸水沽楼面价降到4783元/平米,2019年海玥名邸楼面价6161元/平米。

这些下调,属于补降。

都是基于当下房价,倒推出的楼面价,是合理的。

所以从房价角度看地价,都不具备向下拉扯的可能。

西青继续新市区的角色。

水西EFT地块,起始楼面价19653元/平米,比河东区还高。

西青环内土地,明显被当做市区来卖。

水西板块全面启动,融创项目洋房要4万+,这块地房价也低不了。

西青环内房价梯度拔高。

现在一路之隔的万科西华府,价格倒显得合适了。

不代表没有停牌的地块。

第二批土地,凡是绑定租赁自持的,都不会流拍,已经落实完招商意向。

但其它的,不是所有地块都找到主儿了。

8月10日之前,或许会有停牌,甚至撤牌的。

宝坻、武清部分地块可能危险。

宝坻存量太大了,价格战苗头已有。

城南的3块地在正式挂牌前已被撤掉。

河东东孙台地块,开发商不是都看好。

住宅建面4.6万平米,商业建面2.6万平米,商业比例太大,不敢轻举妄动。

和平多伦道地块,开发商意向也没那么强。

关键是商业占比太高,还没听说哪家势在必得。

南仓板块,第一批已经出让4宗地块了,这又挂了2块。

供应量要掀天花板了,这操作看不懂。

但滨海的地,都是稳的。

别看大港、欣嘉园、北塘挂出好几块没热度的地,但都有主儿了。

这些属于绑定在Z2线PPP中的,不是开发商真感兴趣。

土地出让,并不急迫。

这次挂牌约600万平米,天津上半年已经出让751万平米。

从供需角度看,这次出让500平米就差不多了。

第三次基本没什么招拍挂的地了。

2020、2021年,连续两年土地出让量将低于新房成交量。

楼市去库存,还会继续。

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