楼市调控政策里有个杀手锏，那就是“二手房指导价”，最近网上关于合肥要出台“二手房指导价”的传言非常多，不少购房者也是希望和呼吁能够出台二手房指导价。那假如真出台二手房指导价，会让买房变得容易还是更难？今天班长和大家一起来聊聊这个话题。
什么是“二手房指导价”？其实前几天班长详细介绍过，其实非常好理解，就是字面意思，如果评选2021年楼市年度热词，二手房指导价必然是榜上有名，从2021年 2月深圳发布二手住房成交参考价格机制后，无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海等7个城市陆续跟进。
首先二手房指导价对于平息市场热度有没有用？肯定是有用的，一旦出台合肥二手房热度必然是迅速降温的。
以今年2月发布二手房指导价的深圳为例，深房中协数据显示，2021年1-6月份，全市二手房网签套数30505套（含自助），同比去年1-6月份二手房网签套数58662套（含自助），下滑48.0%。另外，6月份二手房网签套数为3216套，环比已经“五连跌”，同比去年13492套下滑幅度达到76.2%。
“来了就是深圳人”的一线城市尚且如此，购房主力以省内客户为主的合肥也是不能避免，二手房指导价执行以后不止是价格会下跌，流通性更是直接被锁定。
为什么房价下跌了，反而流通性下降了？不应该是原本因为房价高而买不起的购房者纷纷买入而销量大增吗？
对于二手房指导价的算法很简单，政府对每个小区和片区进行调查，取平均值，然后打个折进行发布，普遍是在7折甚至5折。明面上房价是降了，但是业主会按指导价卖吗？显然不会，要么是选择不卖了，要么是只能现金补足差价，比如西安和深圳业主用到的，房子100万，里面的一幅画300万。
假如一套200万的房子，以前首付3成是60万，买家支付60万，贷款140万就可以。现在指导价低了3成，只能按140万来贷款，那买家需要支付140万的3成42万和差额60万，一共102万首付，首付陡然增加一倍，对于普通购房人的买房难度大大增加。
对于现在的合肥楼市来说，在降低了买房人的预期和增加了购房门槛之后，购房需求被会被挤入新房市场，让新房难买。如今的合肥已经呈现这个态势，如果政策收紧，会进一步加剧。
所以出台二手房指导价以后，对于刚需买房是更加困难的，这里指的是有刚性购房需求的购房者，不满足新盘摇号刚需名额、手里只有几十万首付的普通购房者。对卖房改善的购房者其实也是很不利的，原先新房难摇，现在还得加上旧房难卖、卖房款难到位！
但是对于投资客反而是有利的，这部分购房者手握大量现金，在二手房降温以后，有充足的时间和金钱去淘房！而且溢价权从卖家转移至这样的买方。当然，在市场末期追高入手二手房的这批人短时间内肯定是要亏了，只能把持有时间拉长了。
另外带来一个坏处就是市场变得更加不透明，合肥取消二手房成交价显示以后，没有一个价格参考，卖家反而频繁挂高价，P高价成交图的情况也屡见不鲜。在指导价以后，信息会多在中介小圈子内流转，越发的不透明，重回由中介牵线搭桥的时代，初入楼市的购房者一不当心就更容易被蒙蔽！
所以，执行二手房指导价以后，带来的更多是明面上的成交数据好看，对于普通刚需买房反而增加难度。作为一个经济好、发展迅速、人口流入量又稳定多大的城市，长期来看，在供需矛盾下房价还会涨。今天压制的有多厉害，后期反弹就会多凶猛。
说到底，合肥目前二手房市场不稳定的根源还是在于供需矛盾、新房荒。其实合肥在4.6新政以后，市场已经明显降温，班长前几天也发了现在挂牌价的上涨下跌数据统计，降价房源数量远高于上涨房源，并且成交量低迷，对于二手房市场往往是量在价先，成交量低迷的情况下，价格在部分区域已出现下滑，其中以学区房最为明显！
接下来只要加大住宅土地供应，合理规划商品住宅项目和各需求面积段户型，加快项目建设，保障与城市发展需求匹配的新建商品住宅供应，同时还要有合理增长的信贷支持，二手房自然平稳降温，不需要强制干预。
“二手房指导价”误伤性更大，对刚需不友好，对投资客起不到太大作用，甚至对快速发展中的房地产市场以及城市规划建设连带产生一定的影响。你还期待合肥出台“二手房指导价”吗？